공공임대주택 100만호 공급 및 다주택자 대출 규제

부동산 시장은 아시다시피 여러 가지 자산 시장 중에서 정부의 정책이라는 변수의 영향을 가장 크게 받는 시장입니다. 그래서 매번 정부의 정책을 좀 더 유심하게 보게 되는데요. 정부가 앞으로 공공임대주택을 포함해서 100만호를 추가로 공급하겠다고 발표했고, 내년 1월부터 다주택자들에 대해서 지금보다도 더 강하게 규제하기로 했습니다. 이런 정책들이 부동산 시장에는 어떻게 영향을 줄 지 알아보겠습니다. 

1. 공공임대주택 100만호 공급 및 다주택자 대출 규제

일단 정부의 발표에 대해서 먼저 알아보겠습니다. 정부에서 공공임대주택 100만호를 짓겠다고 했는데 어디에다가 짓겠다고는 아직 발표를 하지 않았습니다. 그 발표는 11월 29일날 할 예정입니다. 당장 내일이네요. 

공공임대가 65만호로 예정되어 있고, 공공이 지원하는 민간임대가 20만호, 공공 분양이 15만호. 합쳐서 총 100만호 입니다. 지금 이제 알려진 바로는 공공임대주택지구로 별도로 지정을 해서 알려진 지역이 군포, 성남, 의왕 지역에 1차적으로 약 40개 지역을 선정해서 연차적으로 공급하겠다는 계획입니다. 신혼희망타운은 과천, 위례, 동탄 2신도시에 마련을 한다는 계획입니다. 

2. 그 동네에 그 정도 지을 만한 땅은 있는 것일까요? 

우선 미리 확보된 위에서 언급한 과천, 위례, 동탄 같은 곳은 이미 공공택지가 있습니다. 그곳을 우선해서 조기에 공급할 수 있기에 먼저 하고요. 이런 준비된 공공 택지 말고 신규 주택 지구를 지정해서 앞으로 순차적으로 공급을 하겠다는 것입니다. 이것은 시간이 좀 오래 걸리겠습니다. 입주까지는 대략 5년 이상 소요될 것으로 보입니다. 결국 입주는 차지 정부 시절에 입주가 된다는 이야기 입니다. 

3. 공공택지가 마련된 곳은 바로 건물을 올릴 수 있는 것인가요?

그렇습니다. 과천, 위례, 동탄 2신도시는 이미 공간을 확보하고 있는 것이니깐 부지를 전용으로 해서 조기에 공급하게 되면 짧게면 2년 정도면 입주가 가능하지 않겠냐고 보고 있습니다. 

4. 그 부지는 원래 뭐 할려고 잡아 놨던 땅일까요. 

이미 아파트 신도시를 개발하면 아파트 부지는 일반 우리가 중대형으로 분양하는 아파트 짓는 용지가 있고, 중소형 짓는 용지가 있고, 공공 임대 아파트 짓는 용지로 이미 그 용도가 나눠져 있습니다. 그런 용지를 활용해서 짓겠다는 것입니다. 

한마디로 안그래도 원래 아파트 지을 땅이었다는 뜻입니다. 이미 전 정부에서 혹은 LH공사가 정해놓은 부지에 새롭게 정부가 들어서면서 그 부지를 활용해서 공급하겠다는 것이니 이미 계획이 되어 있었던 것이라고 할 수 있겠습니다. 

5. 부동산 가격에 얼마나 효과가 있을까요?

부동산 가격을 잡으려면 이런 저런 대책보다는 공급 많이 늘리는 게 유일한 답이라고 하는데, 이번 공급으로 가격을 좀 잡을 수 있을까요. 

우선 서민층 주거에는 상당한 도움이 될 것으로 생각합니다. 현재 지방 주택시장을 보게 되면 수도권에 비해서 상당히 안정이 되어 있는데 이것은 그동안 공급이 확충된 결과라고 볼 수 있습니다. 시장에 공급이 상당부분 가격에 영향을 주는 주요 요인인 것입니다. 

다만, 이런 계획들이 전 정부에서도 있었고 현 정부에서도 연이어서 나오고 있는 상황입니다. 그런데 초기 발표 시점에서는 이렇게 100만 가구를 이야기합니다만 중간보고 또는 결과보고가 거의 없는 이런 상태가 되다보니 확인이 안되는 측면이 있습니다. 그러니 용두사미로 끝나지 말고 초지일관 실행이 되어야 합니다. 정부가 바뀌더라도 이것은 변하지 말아야 한다고 생각합니다. 왜냐면 입주할 서민들은 그대로 있는데 정부만 바뀌는 것이니 이 계획은 중장기적으로 지속적으로 추진해야 하는 사항이라고 생각합니다. 

6. 공급 지역과 수요 지역의 미스매치 우려

일단 공급이 늘어나니 가격도 당연히 내려가겠다는 기대감도 있습니다. 한 가지 걱정되는 점은 사람들이 원하는지역, 이 지역에 집이 좀 많이 생기게 되면 사겠다는 지역과 정부에서 땅이 있으니 여기에 공급하겠다 라고 하는 지역의 미스매치가 생기면 정부가 공급하는 곳은 비어 있고 사람들이 좋아하는 곳은 경쟁률이 계속 치열하게 되는 상황이 오는데 이번에는 입지가 어느 쪽이냐가 굉장히 관심입니다. 

그런 차원에서 과거 이명박 정부 시절에 개발된 보금자리주택지구가 있습니다. 서울에 접한 그린벨트 지역에서 주택을 공급하는 것이지요. 이런 형태로 대규모 택지로 가지 않고 소규모 택지를 공급하더라도 바로 서울 주변에서 교통 출퇴근이 용이한 지역에 집중적으로 공급임대주택을 공급해야지만 실질적인 효과가 클 것 입니다. 역시 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는 측면이 있기에 그런 부지를 찾아야 하고요. 사실 그런 부지에 지을 만한 입지는 서울 주변에 상당히 많이 있습니다. 그렇기 때문에 적정 부분 개발할 수 있다고 하면 그 부지 문제는 해결이 될 것입니다. 

7. 서울 근처 어디가 넉넉하게 주택을 공급할 수 있고 도심에서 가까운 곳이 있을까요?

서울의 상암에서부터 일산 사이에 능곡, 대곡 지역도 상당 부분 입지, 지하철, 전철 시설이 갖춰진 지역이고요. 가서 아파트만 지어도 무리가 전혀 없는 곳이라고 할 수 있습니다. 

그리고 김포공항에서 한강신도시 가기 전에 공항 주변에 부천 일대가 서부 지역에서 충분히 가능합니다. 그리고 지하철 신안산선이 개통이 되게 되면 시흥시, 광명 일대도 충분히 여건을 갖춘 부지일 것입니다. 

동쪽으로 가게 되면 수서 지역도 아직 공급 여력이 있으며, 남양주 일대도 공급 부지는 충분히 가지고 있습니다. 

정부가 내일 어디라고 구체적인 지역까지 발표할지 모르겠습니다만 먼저 발표하고 나면 그쪽에 땅 투기가 일어날테니깐요. 다만 정부에서 구상하고 있는 것하고 위의 지역이 비슷할 지 궁금합니다. 

공급을 하는 목적이 이 도심 지역을 중심으로 출퇴근이 가능해야 실질적인 공급으로 인한 효과가 나타나는 것이기 때문에 출퇴근이 원만하게 가능한 교통 접근성이 뛰어나야 겠습니다. 수도권이라도 화성, 동탄은 서울 출퇴근이 쉽지 않고 의정부 뒤쪽 양주의 경우 다소 원거리이므로 이런 지역들보다는 서울에 밀접한 지역들을 위주로 공급하다면 충분히 효과는 나타날 것으로 봅니다. 

8. 신DTI에 대한 영향은?

내년 1월부터 정부가 신DTI 라는 제도도 도입하는 등등 여러가지 대출 규제도 이어가고 있습니다. 부동산 시장 과열을 좀 식혀 보겠다는 뜻 같은데, 이런 움직임은 어떤 영향을 줄까요.

신DTI와 같이 영어 약자 용어로 다가오기 때문에 먼저 잠깐 설명을 드리겠습니다. 우선 DTI는 본 건 주택담보대출의 원리금하고 나머지 기타대출은 이자만 더해서 소득 대비로 계산하는 것이고요. 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금하고 기타 대출 이자를 더해서 소득 대비로 계산하는 것입니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 가지고 따집니다. 신용 대출이 있으면 10년 분할 상환으로 원리금을 계산합니다. 그만큼 DSR 제도가 가시화가 되면 대출을 받을 수 있는 금액이 확연히 줄어든다는 것입니다. 이렇게 될 경우 매매 시장에서는 매수 여력의 한계를 가져오기에 중산층 및 서민층의 위축이 불가피할 것으로 생각합니다. 

대출을 받아서 집을 사기 어려울 경우에 전,월세 시장에 계속 머물러야 하기 때문에 그만큼 전세 가격 상승이라는 우려도 있습니다. 그리고 대출 규제 뿐만 아니라 금리 인상이 지속적으로 예고가 되고 있기 때문에 상환에 대한 부담도 그만큼 늘어나고 있습니다. 

9. 과연 나는 지금 집을 사야하나? 아니면 집을 팔아야 하나?

집이 없는 분들은 그러면 무리해서 집을 사야 하는지 말아야 하는지 또는 집이 있으신 분들은 얼른 팔아야 하는지 말아야 하는지 고민이 되는 상황입니다. 

아직도 집을 안 사고 뭐하셨냐고 되물음을 하고 싶습니다. (뜨끔..저도 무주택자입니다ㅠ) 뭐 이미 지나간 일이고요. 지금과 같은 상황에서 단기간 내에 가격이 상승했고, 내년 가을 이후에 또 서울에서 입주량이 늘어나고 서울에도 부족하지 않을 정도로 공급량이 확충이 됩니다. 이런 상태에 대출 규제까지 있으니 서둘러서 매입을 하기 보다는 내년초 상황을 지켜보면서 대응을 해도 크게 무리는 없을 것입니다. 역시나 상환을 해야 하기 때문에 자금 상환 계획을 철저히 할 필요는 있습니다. 

매도의 입장에서 보면 그 아파트 단지를 분석을 할 필요가 있습니다. 미래 가치가 과연 있는 것인지. 제대로 된 알짜 하나를 가지고 있겠다는 차원에서 나머지를 정리하는 전략에 대한 분석이 필요합니다. 또한 내년 4월에 양도세 중과세도 시행될 것이기에 그에 따른 변화, 임대주택 사업자로의 대응 이런 여러가지 차원에서 매도는 다각적으로 분석해 볼 필요가 있습니다. 

오늘은 공공임대 100만호 공급에 따른 부동산 정책에 대해서 알아 보았습니다.