가성비 좋은 빌라 투자 방법 가이드라인

가성비 좋은 빌라 투자 방법 가이드라인

가성비 좋은 빌라 투자 방법 가이드라인

요즘은 내집 마련을 하든 투자를 하든 대부분은 아파트를 고르고 다니는 게 대세이자 트렌드 같은데요. 그런데 이렇게 남들 다 몰리는 아파트 말고, 빌라나 다세대 가구에서 기회를 찾기도 합니다. 

빌라는 분양을 받으면 시세가 떨어집니다. 거품이 많이 껴서 빌라는 사면 떨어진다고 생각을 하는데 그렇지는 않습니다. 어느 정도 거품이 빠지고 시세가 형성이 되면 더이상은 떨어지지 않아서 투자 대상으로 삼기 괜찮습니다. 

보통 신축하고 2~3년 지나면 거품이 어느정도 빠집니다. 보통 수도권에서 빌라 분양하는 것을 보면 2억~2억 5천 정도 합니다. 그런데 사자마자 바로 팔려고 하면 4~5천은 손해를 보고 팔아야 합니다. 

그러므로 분양을 바라보고 투자를 하면 도움이 안되고, 한 2~3년 지나고 나서 시세가 형성이 된 것을 사신다면 손실을 보지는 않습니다. 

가격도 오르나요?

장기로 보면 가격이 오릅니다. 대부분 빌라는 안오르고 사면 떨어진다고 생각하는 것은 단기적인 생각입니다. 10년을 내다보고 가시다보면 지가 상승으로 결국은 오르게 됩니다. 

작년 같은 경우만 보더라도 서울의 집값이 많이 오르다보니깐 전용면적 18평 이상 되는 집은 거의 5천 이상씩은 올랐습니다. 아파트 오른 것에 비하면 미미한 수준이긴 합니다. 

문제는 아파트의 경우 팔고 싶을 때 약간만 시세보다 아래로 내놓으면 바로 팔리지만 빌라 같은 경우는 팔고 싶을 때 내놓는다고 해서 바로 팔리지 않습니다. 환금성이 상당히 어려움이 있습니다. 

전세가율은 어느 정도인가요?

상당히 높은 편입니다. 지금은 정부에서 워낙 전세자금 대출이 잘 되다 보니깐 거의 집값에 육박한 수준입니다. 그런데도 불구하고 매매는 그렇게 쉽지는 않습니다 .

주의해야 할 점

젊으신 분이라면 재산을 증식하고자 하는 목표라면 현 정부가 무주택자들에게 신규 아파트에게 주변 아파트보다 싸게 주기 때문에 아파트를 권하고 싶습니다. 

아무래도 주변 아파트 가격이 비싼 곳이 빌라도 비쌉니다. 그런 분들은 어쩔 수 없이 입지는 좋기는 한데 비싼 아파트 주변에 실거주하면서 기다리다 보면 결국은 입지가 좋고 수요가 많으면 개발 압력을 받으면 재개발이나 재건축으로 가게 됩니다. 

빌라 투자도 영 아니다 라고 선입견을 가지고 있으면 안되고요. 입지가 괜찮고, 살기가 괜찮다고 한다면 한 번 투자를 목적으로 실거주 하시는 것도 방법입니다.

빌라 재건축 판단하는 방법

해당 지역에 건물들을 전체적으로 보셔야 합니다. 

구역지정이라는 것이 먼저 진행되고 재개발이 결정되는데요. 구역지정이라는 것이 그 구역 내에 있는 건축물이 노후도가 20년 이상된 건물들이 50% 이상 돼어야지 구역지정이라는 것을 합니다. 

단순히 그 동네 주택이나 빌라들이 벽돌조로 건축되어 있는 것이 얼마나 되는지 쭉 둘러보면서 얼마나 지나지 않아서 여기도 개발이 될 수 있겠다 판단 하실 수 있습니다. 

반드시 주변 공급이 없고, 주변 집값이 비싸면 더 빨리 될 수 있습니다. 시공사에서 여기는 짓기만 하면 무조건 분양이 잘된다고 판단되면 아무래도 압력이 더 있겠습니다.

임대수익률 차이

아파트에서 임대수익률이 나오기는 어렵습니다. 미국과는 달리 우리나라는 독특하게 전세제도가 있고, 정부에서 전세자금대출을 워낙 잘해주다 보니깐 비싼 월세를 주고 그 아파트를 들어가는 수요가 많지 않습니다. 

그에 비해 빌라는 가격이 저렴하다 보니깐 월세 보증금으로 투자금의 일부를 회수하고, 월세를 받아서 대출 이자를 받아서 나머지를 수익으로 가져가기 때문에 수익률이 좋습니다. 

빌라에 전세 들어갈 때 주의점

경매 물건들을 보다 보면 안타까운 게 많습니다. 원래 전세가율이 높았던 건물들은 시세가 약간만 꺽여도 세입자의 보증금 정도가 시세를 형성하게 됩니다. 

그러면 세입자들은 전세 보증금을 받기 위해서 결국은 이 집에 임차권등기를 하고 처분을 하고 보증금을 보존 받으려고 하는데요. 시세보다 10% 나 싸야지 입찰자 입장에서 입찰을 한텐데 세입자가 선순위 세입자라서 배당이 안되면 물어줘야 합니다. 시세가 조금만 떨어져도 이 세입자가 나오고 싶어도 나올 수 없습니다. 

결국은 대부분 임차권 등기하고 처분하려고 또는 주인에게 압박하려고 하는데요. 그러면 집주인이 보통 전세금을 내주거나 못 내주더라도 세입자는 배당을 받는데, 거의 전세보증금이 시세라고 하면 아무도 입찰을 안합니다. 다음 세입자도 위험하니깐 안들어가려고 하고요.

그러면 가장 대표적인 곳이 동탄입니다. 지금은 전세가율이 거의 90%에 육박하고 있습니다. 예를 들어서 3억짜리라고 하면 2억 8천 이렇게 되어 있습니다. 그러다가 공급이 워낙 많으니까 시세가 떨어지고 2억 8천에 보증금을 받아서 나가야 하는데 다음에 세입자는 시세가 떨어졌으니 2억 5천밖에 안주겠다는 것입니다. 그러다보니깐 집주인 입장에서는 3천을 줘야 하는데 한 두개도 아니니깐 자금을 마련하기 쉽지 않습니다.

그 동네의 매매시세도 알아봐서 전세시세가 근접한 매물의 경우는 계약을 하지 말아야겠습니다. 중개사들은 그 집이 근저당이나 가압류가 없으면 그 집이 깨끗하다고 보증금이 보존된다고 중개를 하는데 아까 말씀드렸듯이 새빌라는 거품이 많이 껴 있다 보다니 분양가에 근접하게 전세를 들어가게 됩니다. 근데 그 분들도 들어가면 못 나옵니다.