내년 서울 집값 1% 상승 전망

내년 서울 집값 1% 상승 전망

내년에 우리나라 상황은 어떨지 궁금한 것이 참 많습니다. 내년에 집값이 어떨지도 궁금하고요. 내년에 주가 어떨지도 궁금하고요. 우리나라 경제성장률도 궁금합니다. 연말이 되면 이런저런 분석기관에서 연구 결과를 내놓는 곳이 꽤 있습니다. 

내년 서울 집값 1% 상승 전망

오늘은 주택산업연구원 이라는 곳에서 2020년도 서울 집값 전망을 내놓았습니다. 서울 주택 집값은 1% 정도 오를 것으로 전망했습니다. 전국 주택 가격은 보합 상황이며, 서울의 경우 1% 정도 상승하고, 지방의 경우 0.9% 하락할 것으로 예상했습니다. 서울 아파트만 놓고 봤을 때는 1.2% 정도 상승했습니다. 

주택산업연구원 말고 건설산업연구원은 매년 11월 말에 집값 전망을 내놓는데요. 거기에서는 전국적으로 0.8% 하락할 것으로, 지방은 1.2% 하락할 것으로 전망했습니다. 따로 서울 아파트 얘기는 하지 않았는데 상대적인 강세는 유지할 것으로 예상했습니다. 건설산업연구원과 주택산업연구원을 비교하면 주택산업연구원은 수도권, 서울 쪽은 2020년에 오르는 것으로 전망하고 있습니다. 

요즘은 이런저런 전망을 내놓을 때도 객관적인 전망을 내놓는 게 아니라 의도가 개입된 것이 많습니다. 그래서 이 발표는 어디서 만든 자료인지 살펴 볼 필요가 있습니다. 주택산업연구원은 한국주택협회와 대한주택건설협회, 대한주택보증주식회사, 이 3곳이 공동 출현해서 1994년에 설립한 민간연구기관입니다. 

서울 아파트가 1% 오른다는 것은 과거에 비하면 큰 폭은 아닌 것 같습니다. 근거는 무엇인가요?

과거 우리나라 주택 가격 흐름에서 나타났던 특징들이 있습니다. 바로 주택과 아파트의 가격 차이입니다. 아파트는 오르고, 주택은 안오르고요. 아파트 중에서도 신축과 구축 아파트 간의 차이가 점점 벌어지고 있습니다. 가장 큰 것은 지역간 차별화 입니다. 서울의 경우는 계속해서 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 9.13 대책 이후에 상당 부분 하락을 했다가 다시 오르고 있는 상황입니다. 

그러나 지방은 떨어지는 곳도 있고, 옆 걸음 치는 곳도 있는데 대체로 하락세 입니다. 내년 서울 아파트가 1.2% 오른다는 것은 다음의 근거를 가지고 있습니다. 분양가상한제, 3기 신도시를 통한 공급확대, 다주택자 양도세 유예 등의 대책들이 총선거와 맞물리는 상반기에는 주택가격을 약보합세로 유지할 수 있겠습니다만 하반기에 상승할 것이다 라고 보고 있습니다. 왜냐면 정부의 규제 이외에는 별다른 변수가 없기 때문에 12.16 대책 이후에 일시적인 소강상태는 있겠지만 만성적인 서울 수요 대기가 있고, 공급 부족에 따른 걱정, 학군 수요의 집중 등이 있습니다. 이런 것들이 종합적으로 작용하면서 집값은 총선 지나고 오를 것으로 보고 있습니다. 

서울 집값 1% 오르는 것은 많이 오르는 것인가요?

1% 올랐다고 한다면 거의 안올랐다고 생각할 수 있는데요. 주택산업연구원이 2019년 집값을 어떻게 봤는지를 살펴보면 좀 낯설 것입니다. 올해 1월 부터 10월까지 전국주택 가격이 전년 통계 대비 1.9% 떨어졌고, 수도권은 3.5%, 서울은 6% 떨어졌다고 되어 있습니다. 이상하죠? 한국감정원 통계를 쓴 것인데요. 한국감정원 통계로 작년말 대비 올해 어떻게 변했을까 보면 서울아파트 값은 상승률이 0인 것으로 나옵니다. 한국감정원에서는 작년 대비 올해 서울 집값이 안오른 것으로 보고 있다는 것인데요. 떨어졌다가 다시 올라서 결과적으로는 거의 안오른 것으로 봅니다. 

그러나 KB국민은행 주택가격 동향 조사를 보면 작년 말 부터 11월 까지 서울 아파트는 1.8%, 강남은 2.1% 오른 것으로 되어 있습니다. 이 두 조사가 표본이 다릅니다. 어느 게 맞다고 하기가 어렵습니다. 다만 주택산업연구원이 한국감정원 통계를 기준으로 올해 집값 흐름을 보았고, 내년 집값 흐름을 예상할 때도 그 기준으로 봤다는 것을 말씀드립니다. 

한국감정원이나 KB국민은행 통계를 보면 항상 뉴스에  비해서 굼뜨게 움직입니다. 언론에서 보도할 때는 단기적인 변동이나 호가를 반영해서 발표를 하기 때문에 긴 흐름에 비해서는 굉장히 출렁이는 형태로 보도가 되는 경향이 있습니다.