임대차보호3법 오해

임대차보호3법 오해

요즘 부동산 시장은 임대차법으로 인해서 뜨겁습니다. 시행에 대해서 우왕좌왕하고 앞으로 부동산 전세값이 많이 오를 것이라는 걱정도 나오고 있습니다. 이와 관련돼서 많은 오해들이 언론에서 다뤄지고 있는데요. 오늘은 부동산 임대차 시행에 대해서 이야기를 듣는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

임대차보호3법 오해

2년 전세 후에 재계약 시에 계약금에 대해서 임차인과 임대인은 합의를 봐야 합니다. 

계약 갱신 제도 라고 하는 것은 종전의 동일한 계약으로 새롭게 맺어 지는 것을 의미합니다. 다만 임대료에 대해서는 당사자들끼리 협상해서 정할 수 있습니다. 협상해서 정하더라도 그 인상률이 5%를 넘어가서는 안된다는 규정이 있습니다. 5%는 최고의 상한을 의미하는 것이지 가이드 라인을 의미하는 것은 아닙니다. 따라서 협의가 되지 않을 경우에는 분쟁조정위원회나 법원에 가서 조정을 받게 됩니다. 그만큼 많이 올려야 한다는 의지는 임대인에게 있기 때문에 임대인이 임대료 인상에 대한 청구를 해야 합니다. 

임대차법에 대한 오해

많은 언론들이 전세가 월세화 된다고 많이들 이야기 합니다. 전세 라는 제도는 집값이 많이 상승할 때 임대인측에서 집을 구입할때 들어가는 비용들을 이자를 내지 않고 임차인으로부터 빌리는 방식으로 특이하게 한국에서만 있는 제도 입니다. 집값이 오르지 않는 시기에는 반전세 라는 형태로 바뀝니다. 지금은 전세가 조금씩 줄어가고 있는 추세 입니다. 임대차법이 이런 진행 속도를 가속화 시킬 것이라는 이야기들이 많이 있는데요. 

실제로는 금융이니깐 월세로 전환하면 그만큼의 전세를 임차인에게 돌려줘야 합니다. 임대인 측에서는 그러면 돌려줄 돈을 마련해야 하는데, 그러려면 임대인은 은행에서 대출을 받아야 합니다. 각종 대출 규제가 막혀 있기 때문에 언론에서 이야기하는 것처럼 급속하게 전세가 월세로 바뀌지는 않을 것입니다. 

외국의 경우 임대를 할 때는 원래 기간을 따로 정하지 않습니다. 무기계약을 기본으로 하되 임대인이 가족이나 다른 일로 사용할 필요가 있을 때 임차인들에게 나가달라고 요구할 수 있는 구조 입니다. 그런데 우리는 특이하게 2+2 라고 해서 4년 범위 안에서만 계약을 연장할 수 있습니다. 세계에서 유래가 없는 제도 입니다. 

이게 잘못 운영되면 2년 또는 4년마다 새로운 임대차가 몰리게 되면서 그 시점에 임대료가 오를 수 있습니다. 정부 여당에서도 일단은 2+2로 해 놓고 그 다음에 추가적인 입법을 통해서 기간을 늘릴 수 있는 갱신청구권을 여러 해로 분산시킬 수 있도록 할 것입니다. 

임대료 인상을 통제하는 제도다?

많은 분들이 오해하는 것 중에 하나는 정부가 임대료를 못 올리게 막는 것이다 라고 하는 부분입니다. 그러나 사실은 임대료를 당사자들이 협의해서 정하되 인상되는 경우에 있어서 한꺼번에 많이 오르면 안되니깐 한 번 오를 때 5%를 넘지 말라는 것입니다. 이 제도 하에서도 임대료는 꾸준히 오를 수 있는 제도 입니다. 

서구의 여러 나라에서도 이런 임대료 인상 상한제를 운영하고 있지만 임대료는 꾸준히 오르고 있습니다. 그러므로 임대차법이 시장 가격을 통제하려는 것이다 라는 것은 오해 입니다.