세입자 내보내기

세입자 내보내기

계약갱신청구권 그리고 전월세상한제도가 담긴 임대차 3법이 시행된지 한 달이 되어가고 있습니다. 법이 시행되고 나서 집 주인 입장에서 집을 팔고 싶어도 팔 수가 없는 상황에 자주 맞닥드리게 됩니다. 

세입자 내보내기

예를 들어서 세입자가 아직 살고 있으면 세를 끼고 팔아야 하는데, 지금 집을 살려고 하는 분들은 대부분 실제로 거주할 목적으로 집을 살테니까요. 그러면 팔기가 어려워집니다. 세입자가 교체되는 시기에 집을 팔아야 하는데 계약갱신청구권 이라는 것이 모호한 상황이 있어서 집주인 입장에서 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다. 집주인은 집을 팔려면 어떻게 해야 하는지, 이럴 때 세입자는 어떻게 해야하는지 알아보도록 하겠습니다. 

집주인은 팔려고 하고, 세입자는 더 살아야 한다고 한다면?

일단 법은 갱신거절 예외 사유로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 경우라고 명시하고 있습니다. 매각 이라는 이유 하나만으로는 세입자의 갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 되지 않습니다. 그러나 매각을 하고 새로운 집주인이 들어와서 살기 위해서 매각을 하는 것이다 라고 한다면 논란의 여지가 있습니다. 

국토부의 최근 해설 자료집에 보면 이에 대한 요구가 있을 경우 임차인의 갱신청구권을 거절 할 수 없다고 되어 있습니다. 주택임대법상 대항력이라고 하는 것이 있기 때문에 현재의 임대인이 직접 사용하는 경우이든 새로운 집주인이든 거절할 수 있도록 하는 것이 여러가지 합리적인 상황이라고 보입니다. 

가장 이상적인 경우는 기존 집주인이 집을 팔고 새로운 집주인이 세입자 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 본인이 들어가 살겠다고 세입자에게 이사 가도록 하는 것이 법적으로는 가장 이상적입니다. 그러나 새로운 집주인이 전세를 끼고 사는 것이 쉽지도 않고, 본인이 들어가서 살아야 하는 경우가 생기기 마련입니다. 

아무튼 현재까지 국토부의 입장은 세입자가 계속 살 수 있다는 의견입니다. 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 모두 사용하게 되면 최대 6년까지 살 수 있나요?

맞습니다. 계약갱신요구권은 법에 임차인이 1번 사용할 수 있도록 되어 있습니다. 계약갱신요구권 이라고 하는 것은 임대인의 의사와는 상관없이 임차인의 요구로 계약이 갱신되는 그런 요구 입니다. 그것을 쓰지 않고 묵시적 갱신되거나 두 사람의 합의 하에 계약이 연장되었다면 계약갱신요구권을 사용한 것은 아니기 때문에 다시 사용가능합니다. 

그러면 집주인 입장에서는 4년으로 계약을 마무리 하려는 임대인이라면 임차인으로 하여금 반드시 계약갱신요구권을 행사하도록 해야 합니다. 그렇게 하려면 묵시적 연장이나 합의 보다는 계약을 안하겠다고 먼저 통보를 하고 임차인이 계약갱신요구권을 행사토록 해야 합니다. 

임차인의 권리를 강화시켜주는 법이 시행되다 보니 서로 대화를 통해서 시간을 두고 조율하는 기간을 가지는 것이 바람직한 방향이겠습니다.