중국 부동산, 거품인가?

중국 부동산, 거품인가?

중국에 지인이 있어서 이야기를 들어보면 우리나라도 집값이 가파르게 올랐지만 중국은 훨씬 올랐다고 합니다. 

그래서 제 시각으로 보면 이 정도면 거품이거나 버블인건데, 중국 안에서도 여러 가지 시각이 있습니다. 

더 오를거다 라는 의견도 있고, 거품이라는 의견도 있습니다. 

북경이나 상해, 신천 같은 대도시에 가면 그 아파트의 가격은 서울 강남 아파트보다 더 비쌉니다. 

일반적으로 중국의 아파트는 큰 편이라 50, 60평 짜리가 많습니다. 

비싼 것은 50억짜리도 있다고 하니 평 당 1억인 것입니다. ㅎㄷㄷ

그러나 반면에 지방에 중소형 도시에 가보면 다 지어졌는데 입주가 안되는 아파트도 있습니다. 

미분양된 아파트도 많이 보였고, 흥미롭게도 그럼에도 불구하고 그 옆에 아파트를 또 짓고 있습니다. 

미분양이 된 것까지는 이해가 갑니다. 사람이 살고 싶은 곳은 따로 있으니까요. 그런데 그 옆에 또 짓고 있는 분들은 어쩌려는 걸까요. 

그래서 중국에 있는 660여개의 도시들을 조사해본 결과, 반 년 동안 전기를 한 번도 사용하지 않은 가구의 수가 무려 6,500만 호나 된다고 하니까 상당히 미분양 부분이 있다고 볼 수 있습니다. 

그래서 한 쪽에서는 저런 거 보면 곧 거품 꺼지기 시작할거다~ 미분양된 곳에서 도산하기 시작하면 그 여파가 도시로까지 올테니 부동산이 너무 비싼거다~ 라는 의견이 있습니다. 

또 한편으로는 부동산 가격이라는 것은 반드시 비싼 이유가 있지~ 사람들이 그 가격 괜히 내겠느냐~ 의견도 만만치 않습니다. 

1. 부동산 가격이 비싼 이유에 있어서는 어떻게 설명할 수 있을까요?

첫 번째는 중국 역사상 가장 큰 도시화가 진행되고 있기 때문에 주택에 대한 수요가 아직 크다는 것이 이유입니다. 

농촌에서 도시로 사람들이 계속 이주해오고 있는 것입니다. 

두 번째는 낙후된 기존의 집이 많기 때문에 새로운 집에 살고 싶은 욕구가 크기 때문입니다. 

그리고 또 중국도 체면을 중시하기 때문에 내가 어느 아파트에 산다는 것이 중요합니다. 

세 번째는 이 못지 않게 부동산이 중국 경제에 미치는 영향이 제조 다음으로 두 번째로 큰 부분을 차지하고 있기 때문입니다. 

그러니까 뭔가 계속 아파트를 지어서 분양을 하는 건설을 통해서 중국 경제를 부양해야 하려는 의지가 있는 것입니다. 

그 동안 경제 성장으로 중국 내부의 불만을 잠재운 부분이 있는데요. 만약에 경제 성장이 좀 수그러들면 아랍의 봄이 일어난 것처럼 체제에 대한 불만이 드러날 수도 있습니다. 

중국에서는 매해 졸업하는 대학생의 수가 700만명이 넘습니다. 

인구가 많으니까요. 

매해 늘어나는 700만명의 대학생들에게 계속 일자리를 제공해야 하니까 높은 경제 성장을 안하면 안되는 것입니다. 

현재 한국의 경제성장률은 3%되고 있는데 중국은 7%였다가 요즘엔 6% 후반대에 이르고 있습니다. 

이렇게 중국인의 지지를 얻으면서 하나의 중국이라는 깃발을 내세우기 위해서는 일정 수준의 경제 성장을 해야 하고, 그렇기 때문에 부동산 정책은 잘 건들기 어렵습니다. 

중국 정부가 부동산 열기가 과열된다고 해도 찬 물을 끼얹기 어렵습니다. 

그럴 경우에는 더 여파가 커질 것이기 때문입니다. 

중국도 고민이겠습니다. 

중국 국민들의 양극화가 커지면 사회주의라면서 이게 뭐냐! 라는 반발도 커질 것이기 때문이죠. 

과열을 잡기는 잡아야 할텐데 잡으려고 하면 경기가 꺼져서 성장이 떨어질 수 있으니 말이죠.

우리나라도 같은 고민을 하다가 우리나라는 대출 규제를 많이 합니다. 

LTV라고 해서 집값이 만약 3억이면 은행 대출이 얼마까지 해주냐를 정하기도 하고요. 

DTI라고 해서 월급의 얼마 이상을 대출 받은 돈의 원금과 이자 갚는데에 쓴다면 안된다는 것도 있습니다. 

2. 중국도 정부의 대출 규제가 있을까요.

중국에는 DTI는 없지만 LTV는 있습니다. 

LTV는 1가구 1주택에게는 75%까지 대출이 가능하고요. 

2번째 주택을 구매할때는 70%까지 대출이 가능합니다. 

한국보다는 확실히 규제가 약합니다. 

한국 LTV가 많이 줄었지요. 

2번째 주택을 구매하는 경우에는 거의 대출이 어려워졌지요. 

양도세도 많이 매기고요. 

한국을 많이 베끼긴 하는 모양입니다. 

우리나라에 비하면 이 정도를 규제라고 하기에는 많이 약한 실정입니다. 

각 지방마다 차이는 있겠지만 지난 10년 동안 중국 주요 도시의 부동산 가격은 기본적으로 3배에서 많게는 5배까지 올랐습니다. 

9년전에 심천에 집을 구매한 사람은 집값이 9배가 올랐다고도 합니다.

심천의 경우 중국의 실리콘밸리 같은 곳이니, 특히 더 많이 올랐을 수도 있겠지만 말입니다. 

1979년까지만 해도 그곳은 조그만 농어촌이었음에도 불구하고 지금은 서울보다 훨씬 비쌉니다. 

심지어 이 9배라는 숫자가 평균적인 상황이고 이 보다 더 많이 오른 사람도 많다고 합니다. 

중국의 보통 대졸자 평균 초임 월급이 70~80만원 정도 됩니다. 

이 정도 수준인데 도대체 비싼 아파트를 어떻게 살 수 있을까요. 

젊은 청년들은 멀리서 통근을 하거나 친구들끼리 모여서 월세를 내면서 살고 있다고 합니다. 

집값이 도심은 비싸고 외곽에 살아야 하고, 대중교통을 타고 출퇴근을 해야한다면 쉽지는 않겠습니다. 

처녀, 총각 때에 친구들하고 월세로 모여 살면 되지만 결혼하고 나면 방 한 칸은 있어야 할텐데 우리나라와 비슷하겠습니다. 

경제 발전 속도가 빠른 나라는 대부분 이렇습니다. 

도시화가 빠르고 빈부격차가 커지고요. 

우리나라가 과거에 그래왔던 것처럼 중국도 하나하나 밟고 있습니다. 

3. 그림자금융이란?

중국 경제 이야기를 듣다보면 중국에는 그림자금융이 많고 이게 사실 숨어있는 골치거리다 이런 이야기가 있습니다. 

그림자금융이란 게 뭘까요?

일반적으로 그림자금융이라고 하면 정통적인 은행 활동을 제외한 모든 금융 활동을 말합니다. 

금융은 돈 꿔주고 돈 빌리는 게 금융인데, 은행이 아닌 곳에서 업무를 말합니다. 

예를 들어서 P2P 대출, 사채, 전당포 등이 있습니다. 

그리고 펀드도 마찬가지로 은행이 아닌 곳에서 처리되는 업무도 그림자금융에 속합니다. 

이런 기준에서 보면 우리나라도 그림자금융이 있는 것입니다. 

그림자금융은 어감처럼 이상한 게 아니고 이미 생활 속에 많이 들어와 있는 개념입니다. 

그런 그림자금융이 중국은 왜 문제라고 하는 걸까요. 

이게 문제가 되는 이유는 중국 정부가 경기를 부양하기 위해서 인위적으로 금리를 심하게 낮추었기 때문입니다. 

중국의 기준금리가 우리나라보다는 높지만 경제성장률 생각해보면 낮은 편입니다. 

경기 좀 살려보겠다고 낮춘 것일텐데요.

너무 낮춰서 실질금리가 마이너스 상태가 되어 버린 것입니다. 

은행 와서 보는 금리는 명목금리인데요. 

실질금리는 명목금리에서 물가상승률을 뺀 것이 실질금리입니다. 

은행에 써 있는 금리는 3%인데 물가상승률이 4%인 경우에 실질금리는 마이너스인 것입니다. 

물가상승률보다는 은행금리가 높아야 그래도 은행에 예금한 보람이 있는데요. 

실질금리가 플러스여야 예금도 하고, 예금할 이유도 있는 것인데요. 

중국 정부가 너무 금리를 낮춰놔서 실질금리가 마이너스가 된 것이 문제가 되는 상황입니다. 

그러면 중국에서는 예금 안하고 돈 어디서든지 빌려서 뭐라도 사놓으려고 합니다. 

그래서 중국의 부동산이 오른 이유 중에 하나도 중국의 실질금리가 마이너스로 되면서 투자를 현물로 부동산에 한 것입니다. 

사실 한국에 실질금리도 -0.7% 정도 됩니다. 

요즘 우리나라 기준금리는 점점 올라가는 분위기 입니다만 이전에는 낮아서 우리나라 부동산 가격이 올라갔던 것도 낮은 실질금리가 원인 중에 하나 입니다. 

대출금리 4% 내더라도 집값은 4% 이상 올랐다는 뜻입니다. 

중국은 실질금리가 -2.5%이기 때문에 한국보다 더 심한 상황이니 더 부동산에 투자한 것입니다. 

중국 정부 입장에서는 실질금리가 -2.5%이니 괜히 은행에 돈 쟁여 두시지 마시고, 그 돈으로 투자하라고 일부러 실질금리를 낮게 만들어 놓은 목적은 적을 것입니다. 

국민 개개인의 입장에서는 자신의 자산을 어떻게든 불리고 싶어 하기 때문에 그래서 은행보다 다른 그림자금융에 투자한 부분이 있습니다.

그림자금융에 투자한다는 것은 은행 가면 3% 이자를 주는데, 물가는 4%씩 오르니 은행 가면 손해고요. 

그럼 그림자금융에 투자하면 은행의 금리보다 더 높은 금리를 제공하니 사람들이 몰리는 것입니다. 

4. 중국의 낮은 복지

중국의 복지는 우리나라와 달리 잘되어 있지 않아서 국민 개개인이 스스로 노후를 준비해야 하기 때문에 적은 금리임에도 저축을 하려고 하고, 그러다보니 손해임에도 안전한 저축을 해서 돈을 모으고, 그 돈으로 은행은 기업에 낮은 금리로 돈을 빌려주게 됩니다.

중국의 기업들이 잘나갈 수 있었던 이유 중에 하나가 바로 이런 저금리 정책도 있습니다. 

기업의 성장은 중국 국민 개인들의 희생이 있었기 때문입니다. 

개인의 절박함으로 기업의 성장을 이끌어 낸 것입니다. 

지금 중국의 저축율은 세계 최고입니다. 

45%정도 되는데요. 

100만원 벌면 45만원 저축하는 것입니다. 

실질금리는 마이너스인데 은행에 저렇게 많은 비율의 돈을 저축하고 있는 상황입니다.

당장 중국의 고민은 아니지만 끊임없이 부가 한 쪽으로 쏠리고 있는 상황입니다. 

중국 국민의 연금 가입률도 60% 밖에 되지 않습니다. 

연금액 지불한 것도 평균 15,000원 정도만 한 달에 연금으로 받게 되니 생활하는 것에 큰 도움도 되지 않는 상황입니다. 

가장 많이 주는 지역이 상해입니다. 

중앙정부와 지방정부가 같이 주는 거니까 지역마다 차이가 존재하는데요. 

가장 많이 주는 상해가 14만원 정도 줍니다. 

그 정도로 생활이 안되는 각자 도생해야 하는 상황입니다. 

또 어떤 지역의 경우는 젊은이들이 도시로 이동해서 그 지역에는 연금을 낼 사람은 없고 받을 사람밖에 안사는 곳도 많습니다. 

그런 지방 정부가 중국 전체 1/3 지역이 그런 상황에 빠져 있습니다. 

우리나라도 국민연금을 중앙정부가 모아서 한꺼번에 나눠주니 그런 일이 없지. 시군구청이 알아서 걷고 알아서 나눠주세요~ 하면 중국과 마찬가지 상황이 벌어질 수 있었습니다. 

그런 고민을 중국에서 하고 있군요. 

지방 정부는 돈이 없다보니 땅을 팔아서 부동산 수익을 얻으려고 하고 이렇게 악순환이 계속 되는 것입니다. 

계속 굴러는 가야 하는 자전거 인데 쉽지는 않겠습니다. 

오늘은 중국 부동산에 대해서 자세히 알아보는 시간을 가졌습니다.