애널리스트의 2019 부동산 시장 전망

애널리스트의 2019 부동산 시장 전망

2018년 부동산 시장을 어떻게 이해해야 하고, 내년 2019년은 어떻게 준비해야 할 지 알아보도록 하겠습니다. 

부동산 시장의 가격은 오르는 거 아니면 내리는 둘 중에 하나로 간다고 하지만, 수요 공급의 문제, 경제 상황, 금리 정책 등 여러 요인들이 복잡하게 영향을 줍니다. 여기에 다가 가장 큰 변수는 왜 그런지 도무지 알 수 없는 사람들의 심리까지 영향을 주기 때문에 부동산 시장을 전망하기란 참 어려운 일입니다. 

애널리스트의 2019 부동산 시장 전망

부동산 시장을 분석할 때 가장 중요하게 생각하는 데이터가 있다면?

성장률, 금리 그리고 신규주택착공과 해당 지역 주택재고량 입니다. 그리고 최근에는 세법 때문에 자가 수요와 투자 수요를 시장을 구분해서 보고 있어서, 세후 수익률도 투자 수요에 있어서 굉장히 중요하기 때문에 세후 수익률도 보고 있습니다. 

단기적으로 전망할 때는 정책을 많이 보는 편이고, 중기적으로는 주택공급과 입주를 보는 편이고, 10년 이상 장기적으로 전망할 때는 성장률과 소득을 보고 있습니다. 

올해 초 작년 말에는 무엇을 보고 강세장을 예측했나요?

서울이나 수도권의 수요를 두 개로 쪼개면 자가 수요와 투자 수요로 나뉘는데요. 투자 수요는 투자 기간동안의 보유세, 그리고 매각했을 때의 양도세가 투자 수익률을 결정하게 되는데요. 작년 8.2부동산 대책에서 발표한 양도세 특례가 너무 파워풀했기 때문에 투자수요가 굉장히 활성화될 것이라고 한 것입니다. 실제로 종전 대비에서 양도세 절감이 13% 포인트 이상 나타났습니다. 주택 가격이 오르지 않아도 세후 수익률이 13% 이상 올라가게 세팅되어 있습니다. 장기 임대등록하고, 여러 주택 사는 경우에 세후수익률이 좋아지기 때문에 8.2 대책 이후에 세후수익률이 좋아지기 때문에 투자자들이 적극적으로 주택을 사고 임대사업자 등록을 하지 않을까 전망했던 겁니다. 

추가적인 정책이 나오지 않아 잠깐 쉬어가는 것 뿐이지 올해도 여전히 투자자들에게 양도세 감면 혜택이 큰 건 유지되었기 때문에 투자수요가 잠재워질 수는 없다고 생각했습니다. 그래서 연내에 반드시 다시 살아난다 봤습니다. 

국민주택 규모 이하의 집을 소유하면서 주택임대사업자로 등록해서 임대료 상승폭을 제한하고 8년 이상 보유를 하면 나중에 생기는 양도차익의 상당 부분 70%를 감면해주는 정책은 작년에 처음 만들어지지 않았습니다. 부동산 경기 한참 안좋을 때 만들어진 정책인데 작년에 좀더 혜택이 늘어나긴 했습니다. 

10년을 보유하고 있던 혜택을 8년을 보유하고 있으면 주는 것으로 바뀌었는데요. 그리고 종전에 임대사업자 등록하지 않고 버티던 다주택자들이 매각할 때 공제를 0%로 낮춰버렸거든요. 그러니까 종전에는 임대사업자 등록을 하던 안하던 모두 똑같이 30% 공제 받았는데 지금은 등록 안하면 0%로, 등록하면 70% 공제해주는 것입니다. 이 공제라는 것은 아시겠지만 양도차익이 나왔을 때 70% 공제해준다는 것은 나머지 30%에 대해서만 세금을 낸다는 뜻입니다. 세금 차이가 4~5배 나게 되어 있습니다. 그래서 종전 다주택자들이 임대사업자 제도를 좀더 활용하는 계기가 됐고요. 

그로 인해서 임대사업자 수가 늘어난 것은 이해되지만 그래도 혜택이 더 커진 것은 아니었을텐데요. 

세후수익률이 더 좋아지니까 더 적극적으로 투자할만한 요인이 생긴 것입니다. 종전대비 해서 확실히 그 부분에 장점이 있었기 때문에 주택 가격이 설령 동일하다고 하더라도 세후수익률이 개선되었기 때문에 임대사업자를 하면 더 유리해지거든요. 그러니까 적극적으로 매입하고 임대사업자 등록해서 월평균 임대사업자 등록 수가 2배 이상 늘은 것입니다. 

지금은 제도가 바뀌어서 공시가격이 6억 원이 안되는 주택만 남아 있죠?

8.2 체제가 1년 정도 유지되면서 85제곱미터 이하 주택에 대해서만 임대사업자 등록과 소위 신고가 랠리가 이어졌거든요. 9.13 대책을 발표하면서 모든 85제곱미터 이하에 혜택을 주는 것이 아니고 고가 주택은 주지 않겠다고 한 것입니다. 수도권은 공시 6억 원 이상에 대해서는 신규로 주택을 취득하더라도 공제률이 0%다 이렇게 된 것입니다. 지방은 3억 원입니다. 그 덕분에 현재 공시 6억원을 넘는 주택은 시세로는 12억원을 상회하는 고가 주택이거든요. 강남 3구, 용산, 마포와 같은 투기 지역의 경우 이런 지역의 투기가 사라지게 되는 것이죠. 혜택이 없어지니까 자연스럽게요.

서울시가 지난 1년 동안에 자가 수요와 투자 수요를 구분한 자료를 발표했는데요. 서울시의 투자 수요가 51%나 됐습니다. 그리고 강남 4구에서는 자가로 집을 사는 경우가 40%였는데, 투자로 전세 끼고 집을 사는 경우가 60%를 넘었습니다. 그래서 이렇게 전세 끼고 집을 사고 임대 사업자 등록하고 이렇게 했던 수요 60% 중 대부분이 빠질 것으로 보고 있습니다. 

이런 수요가 지금은 다른 곳으로 이동하고 있습니다. 공시 6억원 이하에는 여전히 혜택이 있기 때문에 경기도권에 신축 역세권 쪽으로 투자자들이 가고 있습니다. 서울은 투자처로서는 매력이 좀 떨어진 것이죠. 

6억 원이라는 라인이 꽤 오래전에 만든 것이고, 왜 6억인지에 대해서는 대답하기 어렵습니다만 법이라는 것은 선이 있는 것이니까요. 

그 6억 원이라는 기준은 1월 1일 기준으로 발표가 되니까 2019년 1월 1일에 2019년 기준이 발표가 되는데 그게 4월 말에 나옵니다. 정부 기준 공시가액이요. 그래서 아마 4월 말에는 성동구나, 용산구나 마포구 쪽으로 공시 6억 넘는 고가 주택군이 대량 확대될 것입니다. 공시가액이 시세가의 55% 밖에 반영 못하고 있기 때문에 한 70%나 그 이상으로 올릴 수 있는데, 그런 부분이 생기게 되면 강북 투자 지역도 매력적이지 못하게 됩니다. 

자기 집이 있는데도 불구하고 또 사는 분들은 투자 수요라고 표현하겠다는 것입니다. 자가 수요는 정말 집이 필요해서 사는 것인데 투자 수요에 대해서는 주택을 투자 대상으로 보는 거고, 보유 기간 동안에 보유세가 낮을수록 유리하고, 양도소득세가 낮을수록 유리하기 때문에 세금에 굉장히 민감하기 때문에 자가로 좋은 지역이라고 해서 투자자들이 반드시 좋아하지는 않습니다. 투자자들은 수익률이 좋은 지역을 찾아가는 섭리가 있어서, 그거에 따라서 움직이고 있다고 생각합니다. 

전문가들에 따라서는 꽤 많은 분들이 1가구 1주택을 산 사람들이 많더라 이런 통계나 주장하시는 분들이 있습니다. 과거 1년 동안 서울의 아파트 가격이 오른게 투기 세력이 차익을 노리고 한 게 아니라 자기 주택에 거주하고 싶어 하는 사람들이 그럼에도 불구하고 2주택자가 되는 이유는 지금 살고 있는 집을 당장 팔거는 아니니까 2~3년 후에 거주를 하고 싶어 함에도 불구하고 가격이 오르는 듯 하니 지금 사고 갖고 있어야 지금 거주 하고 있는 집을 팔고 갈아탈 수 있지, 그 때가서 사려고 하면 이미 올라서 안맞는다 합니다. 그 사람들 조차도 실수요로 봐야 되지 않느냐는 의견도 있습니다. 

부동산 시장이 자가 시장인지, 투자 시장인지는 1년 단위로 알 수 있는데요. 11월달 되면 주택소유통계가 나오거든요. 무주택 가구가 몇 가구 증가했고, 유주택 가구가 몇 가구 증가했는지, 2주택 가구가 어떻게 증가했는지가 연단위로 비교하면 알 수 있습니다. 2017년 말 같은 경우에는 올해 11월 달에 나왔는데 1주택 가구가 무려 15만 가구가 늘어났습니다. 그래서 무주택에서 1주택으로 온 거죠. 그래서 작년에 연간 30만 가구가 늘어났는데 절반이 실수요로 봐야 합니다. 1주택에서 2주택으로 되신 분들 중에서 말씀하신 것처럼 일시적 2주택자가 있는데 이분들 역시 실수요로 볼 필요가 있습니다. 작년 같은 경우는 자가 수요가 높은 한 해였습니다. 2016년은 반대였는데요. 전체 26만 가구가 늘었는데 무주택 가구가 23만 가구 늘었습니다. 죄다 유주택자가 집을 더 산 것입니다. 그때는 1주택자가 줄었습니다. 왜냐면 다 2주택자로 넘어갔기 때문이죠. 16년도는 극도의 투자 시장이었고, 17년 시장은 자가 시장이었다고 봐야 할 것 같습니다. 올해 시장은 19년도 11월에 나올테니 근데 년단위로 11개월 뒤에 나오면 시의성이 떨어지기 마련입니다. 그래서 지금은 투기과열 지구에서 3억원 이상의 주택을 매입할 때 자금조달계획서를 쓰고 있습니다. 그 계획서에 보증금을 승계하고 사는지, 전세끼고 사는지를 적게 되어 있습니다. 보증금 승계한다고 하면 전세끼고 사는 것입니다. 보증금 승계 안한다면 대출끼고 산다는 것인데, 그걸로 실시간으로 투자 수요 비중을 체크할 수 있게 되었습니다. 그걸로 2017년 10월부터 2018년 10월 까지 지난 1년 동안 봤더니 올해는 투자자 시장이었다는 것이죠.