분양가 상한제 대상 지역 선정, 배경과 영향 분석

분양가 상한제 대상 지역 선정, 배경과 영향 분석

분양가 상한제가 시장에 어떤 영향을 줄 지 알아보도록 하겠습니다.

분양가 상한제 대상지역 선정 배경과 영향 분석

분양가 상한제의 2가지 의미가 있습니다. 

우선 동별로 지정했다는 것에 의미가 있습니다. 

두 번째로는 재건축 시장을 규제해서 공급이 줄었을 경우 일반 아파트가 올라가는 것을 대비해서 실거래가에 대해서 자금 조사하고 있습니다. 

규제 지역에서 부동산을 거래하는 경우 자금계획서를 내야 하는데요.

이것을 철저히 조사해서 편법 대출이나 편법 증여를 가려내겠다는 것입니다.

문제는 이것이 이번에만 하는 것이 아니고, 2020년 2월 부터는 국토교통부가 상시 상설해서 한국감정원과 같이 상시 조사하겠다는 계획입니다. 

무엇을 조사하나요?

부동산 거래 가격이 높은 가격으로 신고되거나, 낮은 가격으로 신고되거나, 불법으로 대출을 받았거나, 불법으로 증여한 경우에 대해서 조사하겠다는 것입니다.

합법적인 자금으로 집을 사는 것인지 조사하겠다는 것입니다.

동별로 지정한 것의 의미

우선 예전에는 구별로 지정하다 보니깐 아파트 재건축이 되는 해당 지역만 문제가 됨에도 불구하고 그렇지 않은 지역, 정상적인 지역까지 규제하는 것이 불합리했습니다.

그래서 재건축이 많은 동 별로 지정하게 된 것입니다.

예상외로 안전진단을 받고 있는 목동이 다 빠졌습니다. 

과천도 빠지고 분당도 빠졌습니다. 

내년말까지 관리처분인가를 받은 단지에 대해서는 유예기간이 있습니다. 

관리처분인가 전단계인 조합 단계인 경우 규제를 하고 있지 않습니다. 

가만히 놔둬도 가격이 오르면 규제를 하면 되거든요.

가격이 오르게 되면 언제든지 동별로 지정할 수 있다는 의미 입니다.

시세보다 저렴하게 분양되겠지요?

분양가 상한제는 지금 공공택지에 대해서는 진행하고 있는데요.

토지비와 토지비가산비, 거주비와 거주비가산비인데요.

토지비는 지금까지 재건축 시장 같은 경우는 조합이 감정평가하고, 구청이 감정평가 의뢰해서 산술평가 해서 토지가격으로 봤습니다.

그러나 앞으로는 조합이 관여할 수 없습니다. 

서울 같은 경우는 구청과 서울시가 감정평가를 의뢰해서 토지비가 뻥튀기 되는 일이 없어질 것입니다.

바꿔 말하면 감정평가 라는 것이 누가 의뢰하느냐에 따라 이리저리 뻥튀기가 되고 있었다는 뜻입니다.

이렇게 되면 기존에 HUG에서 규제해서 분양하는 것보다도 20~30% 가격이 내려갈 가능성이 높습니다.

주변시세보다 싼 경우에 대해서 로또아파트가 될 수 있는데 그런 부작용은 감수하겠다는 것인가요?

아니요, 꼭 그렇지는 않습니다.

만약에 낮은 가격으로 분양돼서 청약 과밀이 되면 추가 대책이 나올 가능성이 높습니다.

예를들어서 채권 입찰제라던제 제한할 가능성이 있습니다. 

정부는 개발 이익을 아파트 단지가 전부 가져가는 것이 잘못됐다고 생각하는 것입니다.

그 결과 빈부격차가 점점 벌어지니까 차익에 대해서는 국가로 환원하라는 의미가 있습니다. 

채권 입찰제라는 것이 시중 가격과의 차액을 결국 국가에 내라고 하는 것입니다. 

그것을 지금은 안하고 있습니다. 

서울의 입주 물량이 4만 2천여 가구 정도 됩니다.

내년도 예상이 4만 1천여 가구 정도 됩니다. 

2021년은 2만 600 가구로 줄어듭니다.

그런데 로또가 될 가능성이 있는 가구는 1만 가구 정도밖에 안됩니다.

그런데 서울시의 청약 가입자 수는 587만 명이나 됩니다.

서울의 자가 주택 점유율 자체가 2017년도 기준으로 42.9%입니다. 

57%가 집이 없습니다. 

집은 98%가 넘어가는데 말이죠. 

다주택자가 많다는 뜻입니다.

집은 1만 가구가 공급되는데 580만명이 모두 기대하니 청약율이 높아질 수밖에 없습니다.

사실은 가격을 낮춘다는 데에 어떤 의미가 있느냐면요.

주거 안정보다는 정신적 안정을 줄 수 있습니다. 

당첨될 기회는 적어도 일단 기회는 갖고 있으니까요.