2021년 부동산 전망

2021년 부동산 전망

요즘 우리 고민 중에 하나는 집값이 계속 오르고 있다는 것입니다. 하반기 들어서면서 임대 시장으로 이 불길이 옮겨서 전세값, 월세값도 오르고 있다는 평가 입니다. 전문가들은 시장의 어려움을 풀기 위해서는 공급을 늘려야 한다고 이야기를 하고 있지만 아파트 공급이라는 것이 단기간 안에 찍어낼 수 있는 것이 아닙니다. 내년에는 물량이 더 줄어들지도 모른다는 얘기도 나오고 있는데요. 이런 상황에서 수요 억제 정책의 변화가 엿보이기도 합니다. 오늘은 2021년 부동산 전망을 금융시장의 관점에서 보고자 합니다. 

2021년 부동산 전망

2020년 부동산 시장 정리

작년까지는 서울을 중심으로 한 고가 주택 중심의 상승 이었다면 올해는 수도권과 지방광역시, 그리고 중저가 주택의 가파른 상승이 특징이었습니다. 그리고 2015년 이후에 아파트 거래량이 매년 감소하고 있었는데요. 올해 다시 증가세로 돌아섰고, 10월 기준으로 100만 건을 넘긴 것도 유의미한 변화로 보여 집니다. 

2021년 부동산 전망

내년은 매매가격도 그렇지만 전세가격도 중요한 화두가 되지 않을까 싶습니다. 왜냐하면 2020년에는 정부 입주 물량이 32만 호였는데요. 내년부터는 입주 물량 감소세가 가파르게 이어질 전망입니다. 2021년부터는 전국 27만 호, 서울은 올해 5만 호에서 내년 2만 7천, 22년에는 1만 4천 호로 계속해서 감소할 예정입니다. 입주 물량 감소가 예상되는 상황에서 전세가격 상승이 예상됩니다. 

입주 물량이 왜 줄었나요?

내년 입주 물량은 아파트 공사 기간을 고려해서 2년 정도 전부터 공사를 시작했어야 하는 물량입니다. 그런 물량이 줄어들게 된 이유는 복잡한데요. 전국적으로 핀셋 규제가 들어가면서 분양 스케쥴이 약간씩 딜레이 되었습니다. 그리고 재건축, 재개발의 규제가 강화되면서 아직도 분양을 못한 곳이 생겨났기 때문입니다. 

입주 물량은 언제 다시 늘어나나요?

올해 하반기부터 시작해서 분양 건수가 크게 늘어났습니다. 12월 한 달에만 해도 7만 ~ 10만 호가 분양 예정되어 있습니다. 올해 분양한 아파트가 2~3년의 공사 기간을 거쳐서 2023년에는 입주 물량이 크게 늘 것으로 기대됩니다. 

올해 분양한 아파트라고 해도 서울의 경우는 물량이 많지 않습니다. 서울은 아시다시피 토지 공급 자체가 많지 않다 보니깐 재건축 아파트들이 아니고서야 찾기 어렵습니다. 이런 재건축 아파트들은 분양권 상한제와 재건축 초과이익 환수제가 중요한 규제 입니다. 분양권을 높이지 못하면 조합원들의 분담금이 높아지기 때문에 이 부분에서 협의가 필요합니다. 특히 아주 큰 재개발 지역이 서울의 둔촌주공인데요. 1만 2천 세대가 분양권 협의가 안돼서 지연되고 있는 상황입니다. 

정부 정책의 변화 가능성

최근에 재개발에 대해서는 정부 정책의 변화 조짐이 보입니다. 공공성을 띄고 있는 재개발 사업에 대해서는 정부에서 규제를 풀어주고 있는 느낌입니다. 부지를 확보해서 공공 임대와 같은 공공성을 제공하는 재개발 사업에 대해서는 용적률도 올려주고 규제를 풀어주고 있습니다. 

지역마다 차이는 존재하겠지만 싼 토지를 매입해서 사업성이 안나올 것으로 판단되는 지역의 경우 공공 재개발로 인한 인센티브를 충분히 활용하면 제공될 여지가 충분합니다. 서울시에서 이와 관련된 시범 사업을 신청 받았는데요. 이미 60개 이상의 지역에서 신청했다고 합니다. 

그러나 재건축의 경우에는 아직도 분양권 상한제와 재건축 초과이익 환수제로 인해서 아직까지는 규제에 대한 변화의 조짐은 없어 보입니다. 

3기 신도시 진행상황

3기 신도시가 빨리 진행이 되면 집값 안정에 도움이 될 것이라는 전망도 있습니다. 그러나 해당 지역 토지주들을 설득하고 토지 보상금을 선정하는 것 때문에 시간이 약간 걸리고 있습니다. 청약 시장 열기가 뜨겁고 마냥 기다릴 수는 없으니 내년에 사전 청약이 먼저 진행할 것으로 보입니다. 

3기 신도시 공급 물량이 총 17만 호 정도 되는데요. 이 중에 8만 호를 반으로 나눠서 21년도에 4만 호, 22년도에 나머지 4만 호를 사전 청약을 진행할 계획입니다. 입주는 2025년 이후로 생각하셔야 겠습니다.