감액등기라는 게 뭡니까?

전세를 들어갈 때 집주인이 먼저 받아놓은 대출이 있으면 그 대출금을 먼저 갚게 하고 감액등기라는 것을 하는지 꼭 확인해야 한다고 합니다. 이 감액등기라는 것이 무엇일까요. 

1. 감액등기라는 게 뭡니까?

살다보면 큰 욕심만 안들이면 큰 사기를 당할 일이 별로 없는데요. 단 하나 예외가 있는 게 바로 전세입니다. 내가 별로 큰 욕심도 없는데 어쩌다보면 세입자의 거의 전재산인 전세금을 날릴 수도 있어서 참 조심하셔야 합니다. 

일반적으로 전세금을 보호 받기 위해서는 전입신고 꼭 하고 확정일자 도장 꼭 받고, 실제로 이사가서 살면 내 전세금은 나라에서 보장해준다고 알려져 있기는 합니다. 사실 조심하셔야 하는 것이 하나 더 있습니다. 집주인이 먼저 받은 대출이 있었을 경우에 세입자 입장에서는 그런 집에 전세 들어가기가 부담스러우니까 내 전세금 받으셔서 그냥 써버리지 마시고 꼭 이 돈으로 대출금 먼저 갚으세요~ 라고 계약서에 꼭 쓰거든요. 그런데 그리고 나서도 꼭 챙겨봐야 하는게 집주인이 실제로 돈을 갚는지, 그리고 감액등기까지 하는지 여부 입니다. 

이게 어떤 것이냐면 우리가 집을 담보로 은행에서 1억원을 빌리면 은행은 그 집에 1억원의 근저당 설정이라는 것을 합니다. 이게 뭐냐면 그 집에 등기부에 '근저당 1억원' 이라고 써 놓는 건데요. 집을 인질로 받고 돈 1억원을 빌려준 것이니까 마치 그 인질 이마에다가 이 집은 은행에서 돈 1억원 빌려갔다~ 라고 써놓는 것과 마찬가지 입니다. 그런데 우리가 만약 돈을 일부 갚으면, 예를 들어 5,000만원을 갚으면 등기부등본에 '빌려간 돈 1억원' 이라고 써 놓은 것을 지우고 다시 '빌려간 돈 5,000만원' 이라고 고쳐야겠지요. 이걸 감액등기라고 하고요. 만약 1억원을 다 갚았다 그러면 등기부등본에 '빌려간 돈 1억원' 이라고 써놓은 것을 다 지우고 '다 갚았음!' 이라고 써놔야 합니다. 이걸 말소등기라고 하는데요. 

2. 왜 감액등기를 확인해야 하나요?

이 감액등기나 말소등기는 돈 갚는다고 은행이 자동으로 해주는 것이 아니라 돈 빌린 사람이 한 5, 6만원 돈을 내야 지워줍니다. 그런데 집주인은 대부분 이런 거 잘 안하는 경우가 있습니다. 돈은 갚기만 하고요. 그래서 세입자는 등기부등본에 그게 지워져 있는지 감액등기나 말소등기가 되어 있는지 확인하셔야 됩니다. 

만약 이거 확인 안하고 감액등기나 말소등기가 안되면 최악의 경우에 집주인이 오늘은 돈을 다 갚고, 내일 다시 은행 가서 말소되지 않은 근저당을 근거로 어제 갚은 돈 만큼 또 빌릴 수도 있습니다. 그럼 만약 그렇게 돈을 빌려가면 전세로 들어온 세입자는 여전히 은행보다 후순위가 되어서 이걸 꼭 확인하셔야 합니다. 집주인한테 돈 주면서 이걸로 대출금 꼭 갚으세요~ 라고 말만 할게 아니라 돈 갚는 것도 확인하시고 그리고 나중에 감액등기나 말소등기까지 마친 것을 확인하셔야 안전합니다. 등기부등본 떼어보시면 이게 확인이 됩니다. 요즘 전세집 들어가는 요령 중에 사실 제일 중요한 것입니다. 

오늘은 감액등기에 대해서 알아보았습니다.