봄 이사철 앞둔 부동산 시장 점검

봄 이사철 앞둔 부동산 시장 점검

요즘은 이사철이 따로 있지는 않습니다만 2월이 되면 새 학기 시작되기 전에 이사하실 분들은 얼른 이사를 하는 시기였습니다. 

그래서 부동산 시장은 또 이 시기에 맞춰서 매물들도 많았는데요.

요즘에는 매물들이 많이 줄어들고 있다고 해서요. 

요즘 부동산 시장 어떤지 전반적으로 알아보겠습니다. 

부동산 시장 점검

요즘 집을 구하러 다니는 분들이 집이 많이 없다고 말씀을 많이 하시는데요. 

이게 실제로 그런가요?

매물량을 통계로 집계하지는 못하기 때문에 실제로 얼마나 줄었는지는 알 수는 없지만 일단 현장중개업소에 질문을 해보면 수요자분들이 찾는 거에 비해서는 소개할 매물이 턱 없이 부족하다라는 말씀을 하는데요. 

특히 서울 같은 경우는 많습니다. 

최근에 서울이 거래량도 전년 동기 대비 적지 않은 수준으로 이뤄질 정도로 수요도 높고 가격도 오르는 상황이었는데 매도하는 물건은 넉넉치 않은 편이어서요. 

수요에 비해 매물이 부족한 상황들이 서울 처럼 투자도 진행되고 인기가 높았었던 지역에는 나타나고 있습니다. 

매물이 안나오는 특별한 이유가 있어요?

서울 강남권 같은 경우는 특히 재건축 시장이 그렇습니다.

가격이 급등세를 보이면서 집을 파실 분들이 호가를 시장 분위기 보면서 1억씩 올리는 시도를 하시면서 매물은 실제로 내놓지 않는 상황이 연출이 되고 있습니다. 

매물이 잘 안나오고 호가만 오르는 상황들이 있었습니다. 

특히 정부의 규제 같은 것들도 매물을 쉽게 내놓지 못하게 하는 상황들이 있었습니다. 

어떤 정부의 규제요?

재건축 규제같은 경우에 조합 설립 되고 나면 투기과열 지구에서는 조합원 지위 양도가 금지되는 상황이 되니까 팔 수 없는 물건들이 또 인기 있는 재건축 단지에서는 생겼습니다. 

팔고 싶어도 지위 양도 문제 때문에 거래가 사실상 의미가 없어진 못 파는 물건들 때문에 줄기도 했습니다. 

가격이 오르니까 집주인들이 호가 상승 시도를 하면서 실제 매물을 내놓지 않으면서 수요에 비해서 매물이 부족한 상황이 벌어지고 있습니다. 

서울이나 인기 지역은 매물 부족이 두드러졌는데요. 

반대로 가격 하락세를 보이거나 미분양이 났던 지방의 외곽이나 경기가 안좋은 지방 주택 시장에서는 수요에 비해서 매물이 여유를 보이면서 가격 하락세가 나타나기도 해서 지역별로 다르게 나타나고 있는 실정입니다. 

올해 특별한 변수가 하나 더 있는 것이 4월 이후에 다주택자가 집을 팔면 양도세가 훨씬 더 무거워지니까요. 

정부가 작년 내놓은 규제책에 따르면 그렇습니다. 

그렇게 되면 파실 분들은 잔금 처리까지 3월 말까지 끝내야 한다는 뜻인데요. 

그러면 지금 오늘 내일 계약서를 쓰시는 분들 아니고서야 집을 사고 팔고 잔금 치르려면 2달은 걸릴테니까요. 

이게 앞으로는 다주택자들이 못팔았던 팔았던 관계없이 물건 내놓기가 쉽지 않겠나 생각이 듭니다. 

물건이 줄어드는 경향이라면 앞으로 물건이 더 많이 줄어들지 않겠냐는 우려도 됩니다. 

실제로 그렇게 생각하는 게 맞나요? 

아니면 다르게 생각할 수 있나요?

가성능성은 높습니다. 

말씀하신 것처럼 4월 이후부터 매각을 하시게 되면 2주택 이상자의 경우 양도세율이 주가세의 10%씩 늘어나게 되니까 아무래도 팔기가 굉장히 부담스러울 수 밖에 없습니다. 

실제로 시장에 확인을 해보면 지금 계약 협상을 하고 있는 분들도 잔금 처리를 3월 말까지 마치기가 굉장히 촉박하기 때문에 이미 4월부터 시작되는 양도세 중과 규제 때문에 매물이 덜 나오는 상황은 이미 시작이 되었다고 봐야 합니다. 

다만 매물이 늘어나는 부분에서 기대하는 것은 금리 상승에 대한 부담들을 느끼는 물건들이 하반기로 가면서 나올 수 있다고 봅니다. 

입주 물량 때문에 경기가 안좋아지는 지역에서는 어쨋든 처분을 해야 하는 물건들이 나오지 않을까 합니다. 

지방의 경우에는 1월에 발표됐던 내용을 하나 상기해 보시면 다주택자들의 양도세 중과 규제 중에서도 지방의 3억원 이하 주택의 경우 중과 규정에 예외를 둔다 등의 세부적인 내용들이 추가로 발표되었거든요. 

이렇게 예외에 속하는 물건들은 조금씩 나올 가능성을 기대해 보고 있습니다. 

지방에 3억 이하 기준, 공시지가 기준일텐데요. 

3억 이하 짜리 아파트는 4월 이후에 파나 지금 파나 별 차이가 없다는 말씀입니다. 

시장 상황에 따라서 처분해야 하는 물건들은 양도세 중과 규정에 상관없이 물건이 나올 수 있는 일부 지역이 있습니다. 

그런 지역들은 4월 이후에도 물건들이 나올 수 있습니다. 

다만 인제 서울 대표적으로 재건축 시장이나 이런 지역들은 양도세 부담이 굉장히 높기 때문에 중과 규제가 시행이 되면 매물이 더 안나올 수 있다고 예상을 해야 겠습니다. 

재건축 아파트들이야 대부분 투자 수요가 몰리는 것이니까 그건 예외로 하더라도 다른 일반 아파트들도 다주택자들이 가지고 있었던 매물이라면 팔면 지금 팔지 4월 이후에 팔 이유는 굳이 없으니까 그러면 세금이 무거우니까요. 

4월 이후에는 일반 아파트도 매물이 줄어들지 않을까 걱정인데요. 

그것은 혹시 다른 매물이 나올 게 있어서 상쇄되는 부분이 있을까요?

기존 주택 수요자들이 가지고 있는 재고 시장에서는 공시가격 기준으로 일정 금액 이상의 매물들은 양도세 부담을 다 느끼실 테니까 규제가 시작되면 나오기 어려운 상황이 될 수 밖에 없을거 같고요.

다만 신규 준공돼서 입주 물량이 풀리게 되면 아파트 외에 빌라나 같은 것들이 작년, 재작년에 워낙 많이 지어졌기 때문에 이런 물량들 중심으로 신규 입주되는 시장에서는 거래하거나 전세로 들어갈 수 있는 물량들이 나올 가능성은 있습니다. 

그래서 재고 시장에서 찾아보시기 보다는 입주 시장에서 찾아보시는 게 매물 찾기에는 조금더 수월하실 거 같습니다. 

1월 달 아파트 값을 보면 지역에 따라서 다르지만 정부가 초점을 맞추고 있는 서울 지역 아파트 가격은 잘 안떨어지고 있는 거 같습니다. 

일단 대표적으로 1월에도 재건축이 예상보다 많이 오르기는 했습니다. 

거래 협상이 되면서 1, 2억씩 오르는 것은 예사로 인기 지역에 사례로 나와서 좀 많이 오른다 싶기도 했고요.

재건축 시장 외에도 강북의 대표 인기 지역인 마포나 성동이나 용산 같은 지역도 1월에 상승 폭이 가파른 상황이어서 이렇게 좀 쓸만한 지역, 인프라가 갖춰져 있고 교육이나 교통이 잘 갖춰진 지역에 투자나 주택 마련을 하려는 수요에 비해서는 매물이 좀 부족한 상황입니다. 

이것은 집주인들의 상승 기대치가 높아서 그렇기도 하고 규제 등에 따라서 거래 자체가 어려워 지는 상황이 겹쳐지면서 물건들이 적어지는 복합적인 상황입니다. 

이런 상황들이 당분간은 지속될 가능성이 남아 있다고 보셔야 겠습니다. 

집주인들이야 당연히 비싸게 팔고 싶을테니까 수요자가 달라붙으면 호가도 올리고 할텐데 문제는 가파르게 많이 오른 가격 임에도 불구하고 수요자들이 그 가격에도 사려고 한다는 건 그게 왜 그럴까요?

뭔가 초조함이 반영된 것으로 봐야 겠네요?

일단은 심리적인 초조감도 시장에서는 당연히 작동을 합니다. 

한편에서는 서울같은 경우에 노후도가 높아지면서 신규 아파트, 신축 주택에 대한 인기가 굉장히 높아진 상태입니다. 

그런 신규 아파트 단지가 많지는 않고 그러다보니 일부 신규 아파트 가격, 또 신규 아파트로 공급될 것으로 확실시 되는 확정된 재건축 단지의 인기가 굉장히 높은 상태입니다. 

신축 아파트들의 가격이 상대적으로 서울의 전반적인 가격들보다 월등히 높아질 수 있는 기대들이 여전히 있습니다. 

그걸 근거들로 해서 투자들을 하고 있기 때문에 완전히 심리적인 요인이라고 치부하기에는 어려운 상황입니다. 

신규 주택들의 월등히 높은 자산 가치가 실제로 형성될 것인가에 대한 면밀한 고민이 서울 시장에서는 필요한 상황입니다. 

2월에 들어서면서 시장 가격 상승세가 약간 주춤해지기도 했고 설 연휴 지나서 시장 상황을 더 지켜봐야 할 것입니다. 

전반적으로 하반기로 갈 수록 대출 규제 때문에 시장의 위축에 따른 진정세가 예상됩니다. 

지금 같은 경우는 단기 급등의 고점에 대한 부분을 신중하게 고려하셔서 거래를 조금 미루는 게 맞지 않나 싶습니다. 

올해 전세는 어떨거 같습니까?

일단은 입주 물량이 올해 주택 시장에 넉넉하게 있기 때문에 통계적으로 전세 시장, 월세 시장은 안정적인 편입니다. 

집값 상승하는 수준에 비해서는 굉장히 통계적을 안정적인 모습입니다. 

변동율이나 전세가율도 안정적인 상황인데 실제로 전세를 구하시는 분들의 입장에서는 전세가 자체가 떨어지는 것은 아니다 보니까 체감은 여전히 높습니다. 

이 부분에서는 정부가 지금 다소 속도가 떨어지는 것으로 보이는 주거복지 로드맵에서의 임대주택 공급이나 임대주택 확대를 약속했던 것을 빨리 실행해줬으면 하는 바람입니다. 

지방쪽으로는 전세 가격이 실제 하락하고 있습니다. 

이런 지역에서는 무리해서 투자를 했던 분들, 그런 물량들을 공급하는 건설 업체 쪽에서 유동성 악화 문제가 심각하게 우려되는 상황이어서 서울이나 인기 주거 시장을 제외한 전월세 급락이 나타나는 일부 지역에 대해서는 정부의 지원이 조기에 검토가 되어야 겠습니다.