서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

알짜 상가 투자 노하우와 상가 투자 시 조심해야 될 부분에 대한 전반적인 이야기를 나누어 봤습니다. 

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

1. 가장 중점을 줬다고 하는 점을 요약을 하자면?

어떤 투자는 안되고 어떤 투자는 잘 되고 있는데 나름의 원칙들이 있지 않을까 해서 정리해보고자 했습니다.

실패하는 투자를 줄일 수 있는 방법을 담고자 했습니다. 

상가를 고를 때 상권의 경쟁력, 입지의 경쟁력, 콘텐츠의 경쟁력 3가지를 기본적으로 봐야 합니다.

2. 상가 투자를 시작한 계기?

상대적으로 경쟁이 덜한 상가 투자가 매력적으로 다가왔습니다. 

처음에는 빌라 쪽을 하다보니 비가 오면 세입자로부터 전화가 많이 와서 괴로웠습니다. 

그래서 뭔가 깔끔하게 할 수 없는지 찾아보다가 상가를 알게 되고 저와 잘 맞았던 거 같습니다. 

3. 알짜상가랑 일반 상가는 다른가요?

구분을 두고 싶었습니다. 

나에게 실질적으로 돈이 되는, 잘 돈을 받다가 매각이 잘 될 수 있는 물건이 존재합니다. 

어떤 사람은 상가 하나 잘못 사서 마음 고생 하다가 몇 천 만원 손해보고 정리하는 경우도 있지요. 

그런 경우에 실질적으로 투자를 했을 때 월급처럼 줄 수 있는 상가를 알짜상가라고 봤습니다. 

알짜상가라고 평가 받기 위해서는 기본적으로 5가지 원칙을 만들어 봤습니다. 

우선 금액적인 부분에서 10억 미만의 상가로 제한을 두었습니다. 

1. 1층 상가를 최우선으로 고려하라.

2. 업종을 선별하라.

상가는 제일 무서운 게 공실이기 때문에 목적성을 가지는 업종을 선별하는 것이 중요합니다. 

지상층 같은 경우는 그런 부분에서 좀 더 신중해야 합니다. 

3. 우량 임차인을 우선으로 선택한다. 

최적의 가성비를 얻으려면 경매로 매입하는 것을 추천합니다. 

가장 많이 실수하는 전략이 분양입니다. 

왜냐면 아직 지어지지 않았고 어떻게 지어질 지 아무도 모르기 때문입니다. 

좋은 물건은 미리 빼놔서 지인들에게 먼저 기회를 주는 경우가 많습니다. 

분양 시장을 가보면 임차인들에게 친절합니다. 

반대로 경매 시장을 가보면 친절하지 않습니다. 

임차인들에게 친절한 곳은 돈 벌기가 쉽지 않습니다. 

4. 매수 대기 업종을 살핀다.

새로운 대도시가 생기면 가장 먼저 깃발을 꽂는 업종들을 유심히 살펴 볼 필요가 있습니다. 

신도시도 하나의 상가를 투자할 포인트가 될 수 있겠습니다. 

태권도장, 약국 등이 있습니다. 

5. 권리금이 형성된 것인지를 판단한다. 

3. 대형 상권이 왔을 때 위험도가 높아질 업종이 무엇이 있을까요?

대형 상권과 경쟁할 업체를 보면 됩니다. 

판교 현대백화점을 보면 매우 잘 해 놨습니다. 

거길 대부분 이용하는 고객들을 보면 20, 30대 여성 고객입니다. 

요즘에 여름과 겨울을 살펴보면 여름엔 너무 덥고, 겨울엔 너무 춥습니다. 

여름에 시원하고 겨울에 따뜻한 것은 굉장한 경쟁력을 봅니다. 

먹을 거, 놀 거, 쉴 거 등등 백화점 안에서 모든 일들이 가능해졌습니다. 

이러다보니 상권도 대기업의 자본에 빨려 들어가는 큰 그림으로 가고 있습니다. 

거기에 없는 상권으로 알아봐야 겠습니다. 

업종 공부를 트렌드하게 계속 봐야겠습니다. 

트렌드를 보면 앞으로 임대인에게 훨씬 더 많은 기회가 있습니다. 

최저시급으로 점점 지출이 많아지다 보면 앞으로 무인화로 갈 수 밖에 없습니다. 

무인화가 어느 정도 더 자리를 잡게 되고 시설비만 투자를 하면 앞으로는 충분히 임대인이 다이렉트로 비지니스를 할 수 있게 됩니다. 

건물주가 영업주가 될 확률이 높게 됩니다. 

창업 비용이 많이 들어가는 업종은 굉장히 리스크가 있다고 봅니다. 

적게 들어가야 큰 손해 없이 털고 나올 수 있기 때문이죠.

2, 3억 투자 비용이 들어가게 되면 꼼짝할 수 없게 되는 상황입니다. 

4. 상가를 투자할 때 실수를 안 할 수 있는 방법은요?

이 물건을 얼마에 매각할 수 있는지를 고민해야 합니다. 

초보 때 상가를 매입할 때 가장 고려했던 부분은 임대수익이었습니다. 

임대수익으로 몇 %를 받을지가 고민이었습니다. 

나중에는 임대료를 잘 내는 업종에 대해서 고민을 하게 되고요.

임대료를 잘 내는 업종은 시장에서 매각이 잘 되는 업종이라는 겁니다. 

매각까지 고민 하게 되면 물건을 심각하게 고르게 됩니다. 

상가를 어떻게 바라보고 어떻게 접근해야 하는지에 대해서 큰 그림에서 잘 정리해 준 책입니다.