홍춘욱 박사님이 바라보는 부동산 시장은?

홍춘욱 박사님이 바라보는 부동산 시장은?

전편에는 주식에 관한 이야기를 많이 다루었습니다. 

최근에는 부동산 공부를 많이 하고 계신다고 하여 이야기를 들어 보겠습니다. 

홍춘욱 박사님이 바라보는 부동산 시장

1. 부동산에 대해서 일반적으로 어떻게 생각하시나요?

개인적으로 집을 사는 것에 대해서 부정적인 생각을 가지고 있었습니다. 

1997년 외환위기 때 집값이 어마어마하게 빠지는 것을 보고 트라우마도 있었습니다. 

개인적으로 또 지금이 우리나라 집값이 지난 40년 역사상 싼 편에 속한다고 생각합니다. 

가장 비쌌던 시기는 1960년대 입니다. 

왜냐면 3천만 겨례라고 불렸던 사람들이 도시에 사는 사람이 1백만, 2백만 밖에 안됐습니다. 

그게 이제는 서울 1천만으로 만들어졌습니다. 

1960대, 70년대만 해도 서울 600만 명이 살기 시작했습니다. 

그리고 1980년대에는 1천만 명에서 고정입니다. 

이런 것처럼 부동산은 어마어마하게 비싼 자산입니다. 

처음에는 부동산을 움직이는 것은 공급이 아니라 수요 라고 생각했습니다. 

그러나 재건축 과정을 보면서 부동산을 움직이는 것은 수요가 아니라 공급에 의해 좌우된다는 것을 알게 되었습니다. 

많은 분들이 재개발의 경우 단층을 높게 지으니 주택 수가 굉장히 많이 늘어날 줄 압니다. 

그러나 결과적으로는 주택 수가 줄게 됩니다. 

아파트에 대부분 지상에 차를 못 세우게 됩니다. 

다 공원이고, 커뮤니케이션 센터에서 헬스클럽 만들고 단지 안에 북카페가 있는 경우도 있습니다. 

그런 곳들이 다 아파트를 세울 공간인데 안 세우고 공용의 커뮤니케이션 센터를 짓다보니 주택 수는 줄어들게 됩니다. 

논문을 읽다보니 100호를 부수면 새로 생기는 집은 85호~90호 정도 된다고 합니다. 

이러한 재개발 과정을 보면서 앞으로 서울의 인구는 계속 줄겠구나 생각이 들었습니다. 

왜냐면 사람들의 소득이 앞으로 줄지는 않잖아요. 

남보다 못 버는 상대적 박탈감에 괴로운 거지 옛날처럼 빈곤의 악순환에 빠져서 하루 3끼를 걱정하는 사람은 없습니다. 

그런 상황에서 거주에 대한 니즈를 커지는데 다른 나라랑 비교를 해보니 1인당 주거 면적이 선진국 중에서 한국이 최하위였습니다. 

일본보다 작은 집에서 살고 있다는 것입니다. 

일본도 작다 작다 했지만 선진국 중에 작은 것이었습니다. 

일본의 경우 아파트가 많이 없습니다. 

저밀도 개발을 하다보니 출퇴근 시간이 길어지는 현상이 있습니다. 

우리나라가 일본보다 아파트 문화를 빨리 받아들인 덕분에 삭막해졌을 수는 있지만 대신에 주거 문제는 빨리 효율적으로 해결했던 나라라고 볼 수 있겠습니다. 

문제는 그 주거 문제를 해결하는 시점이 너무 특정 시기에 몰려 있다는 것입니다. 

1980년대 였습니다. 

1990년대 입주가 시작된 1기 신도시의 경우 이제 25년 정도 지났는데 모두가 걱정하는 바다 모래를 썼다는 것입니다. 

이게 과연 다른 나라의 잘 지어진 집처럼 100년 200년 갈 수 있을지는 우리 모두가 고민을 해야 하는 것입니다. 

평면이 아무리 좋아진다 한 들 1인당 살고 싶은 면적은 소득 수준이 올라감에 따라서 점점 더 좋고, 넓은 집을 바라게 될 것입니다. 

그리고 통근 시간도 어떻게든 줄이고 싶은 마음이 똑같을 것입니다. 

우리가 OECD 국가 중에 출퇴근 시간이 1위 입니다. 

제일 깁니다. 

50분이 넘습니다. 

평균이 50분이니 1시간 30분이 넘어가는 사람들이 굉장히 많다는 뜻입니다. 

2. 최근의 정부 정책에 대해서 제대로 가고 있는지 궁금합니다.

마음은 충분히 이해합니다. 

우리나라 부동산 가격이 전국적으로 오르는 게 아니라 서울만, 세종시만, 부산만 이렇게 특정 지역만 오르지 전국 평균 부동산 가격은 물가상승률하고 비슷하게 오르고 있습니다. 

참고로 올해 물가 상승률이 1%입니다. 

전국 부동산 가격 실질상승률은 0입니다. 

서울만 오르고 있는데 왜 그런가 우리가 한 번 생각해봐야 합니다. 

공급이 부족하다는 것은 다 아는 것이고요.

두 번째는 서울의 부동산 중간값이 7억 500만원입니다. 

우리나라 가구의 평균 근로소득을 보면 부부합산 소득이 4,000만원 대입니다. 

그래서 최저임금을 유효수당까지 해서 연간으로 받으시면 거의 2,000만원 됩니다. 

맞벌이 하면 최저임금에 유효수당까지 받으면 연봉 2,000만원이 넘습니다. 

그러니까 평균이 4,000만원 대라는 것은 충분히 말이 되는 숫자입니다. 

근데 4,000만원 소득에 아이가 한 둘 있는 부부라고 하면 소비 성향이 60, 70% 정도 될거란 말이죠.

그러면 1년에 모을 수 있는 돈이 1,000만원 안팎이라는 것입니다. 

그 돈 모아서 언제 7억짜리 집을 삽니까. 

결국 우리나라에서 서울에 집을 살 수 있는 사람은 냉정하게 3계층 밖에 없다고 생각합니다. 

첫 번째는 당연히 금수저죠. 

평범한 것이 비범한 것이라고 말할 정도로 우리 사회가 어려워지고 있습니다. 

이혼, 별거 또는 결혼을 못하는 분들도 늘어나고 있기 때문에 자녀들 장성해서 잘 살면서 결혼해서 집을 그렇게 해주는 집은 금수저 집안입니다. 

그 분들은 저가매수 세력입니다. 

왜냐면 싸게 증여할 수 있으니까요. 

자녀들한테 증여하고 싶은데 집값이 비쌀 때 증여하는 것보다 집값이 쌀 때 증여하면 세금도 적게내잖아요.

두 번째는 아니라고 할 수도 있겠지만 전문직군이 그래도 서울에서 집을 마련할 수 있는 사람들입니다. 

옛날만 못하다는 말 인정합니다만 그래도 월급쟁이보다 낫습니다. 

마지막 세번째가 정규직 월급쟁이 들입니다. 

근데 이 사람들은 경계선에 있는 경우가 많습니다. 

비정규직이나 그 외에 계신 분들보다 소득이 많은 건 사실이지만 월급 받는 사람들은 월급 받는 만큼 돈을 많이 쓰기 때문에 잘 못 모으는 경우도 있지만 최근에는 이 분들이 매수세력으로 커지고 있습니다. 

왜냐면 지난 몇 년에 걸친 불황이 끝나고 많은 기업들이 사상 최대의 이익을 올렸습니다. 

그러면 그 동안 고생했던 직원들한테 성과급을 줍니다. 

그 분들이 이제 갭투자와 같이 투자를 하는 것입니다. 

수출이 잘 되고 경기가 올라오는 과정에서 우리나라의 소득 상위 10%들은 한 번 사 볼 수 있는 기회가 올 것입니다. 

그런 과정을 거치면서 주택 과정이 변화하고 있다는 것을 인정해 주셨으면 좋겠습니다. 

오랫동안 노력해서 서울의 집을 구하신 분들에게 꼭 그렇게 투기를 했다고 이야기 하는 것은 좋지 않습니다. 

분명히 투기적인 거래가 없는 매매는 없다고 생각합니다. 

저도 신축 아파트 살고 싶어서 입주권 사서 할 때부터 가격이 조금이라도 오르지 않겠냐는 기대를 가지고 사는 것은 다 마찬가지 입니다. 

근데 그게 차액으로 얼마나 많은 돈을 남기느냐 아니면 자기 돈으로 샀느냐를 봐야 하는데 지금처럼 규제가 강해서 부동산을 대출을 많이 받아서 사기 어려운 환경을 만들어 놨다라면 그러면 결국은 여력이 있는 사람들이 사는 거고, 현금이 있어서 사는 건데 그걸 한 묶음으로 보기 보다는 구분해서 봐야 하는 부분이 있다고 봅니다. 

그래서 우리나라 서울, 세종시와 같이 구매력이 있는 분들이 많은 지역의 집값이 오르는 것은 공급 플러스 알파의 요인이 있었다고 봅니다. 

3. 부동산은 수요보다는 공급에 의해 좌우된다는 것을 좀 더 자세히 설명해주세요

흥미로운 보고서가 있습니다. 

No price like home 이라는 논문이 있습니다. 

집 처럼 이상한 가격은 없다라는 뜻입니다. 

그 논문에서 우리나라는 고종 임금 시절인 1870년부터 전세계 부동산 가격을 조사한 것입니다. 

그래서 150년에 이르는 전세계 부동산 지도를 만드셨습니다. 

100년 동안 집값이 안올랐다가 1960년대부터 전세계적으로 집값이 오르기 시작합니다. 

그 전에는 그냥 물가상승률만큼만 오르다가 1960년대부터 오르기 시작한 이유를 분석하기 시작합니다. 

봤더니 두 가지를 이야기 합니다.

첫 번째는 굉장히 중요한 이야기인데 얼마 전에 영국에서 저소득층이 살고 있는 공공임대 주택에서 불이 나서 사람 많이 다친 사건이 있었습니다. 

1960년대 지었던 임대주택인데 제대로 관리 안되고 탈출할 수 있는 대피시설이 없는 상황에서 돈 없는 많은 분들이 다치거나 죽은 안타까운 사건입니다. 

이게 무엇을 의미하냐면요 옛날 2차 세계대전이 끝나고 난 다음에 서유럽의 수 많은 도시들이 폭격으로 다 폐허가 되었습니다. 

이를 복구를 하는 과정에서 정부가 공공 임대 주택을 많이 지었습니다. 

사회당 정부들이 주도했지요. 

그런데 문제가 1960년대 말, 70대를 지나면서 오일 쇼크도 터지고, 인플레이션이 발생하는 가운데 전부 다 정부들이 재정적자가 너무 커서 한계에 다달했다고 못하겠다고 공공임대 주택을 못짓겠다고 한 것입니다. 

그 때부터 영국, 프랑스, 독일 모두 공공임대 건설이 줄어들게 됩니다. 

주택 착공이 줄어드는데 그 때부터 집값이 오릅니다. 

한 마디로 말해서 주택 공급이 역사적 평균 보다 많이 지으면 가격 하락이고, 반대로 역사적인 평균보다 집을 덜 지으면 그 때부터 주택 가격이 상승하는 것입니다. 

이 논문에서 공급의 중요성을 역사적으로 다른 나라에서 보여준 것입니다. 

두 번째는 철도 건설이 중단된 시기가 집값이 오른 시기와 같다 라는 것입니다. 

여러 도시를 여행하다보면 광역 철도망을 통해서 사람들이 옵니다. 

광역 철도망이 잘 되어 있는 나라는 상대적으로 집값이 싸고요. 

철도망 인프라가 잘 안되어 있는 나라일수록 도심에 모여 살지 않으면 출퇴근이 힘드니 비싸게 됩니다. 

결국 철도망은 1950년부터 걷어내고 도로를 깔았습니다. 

우리도 종로에 전차가 다니던 것을 걷어내고 도로를 만든 것 아니겠습니까.

철도가 걷어내지고 도로가 만들어졌는데 이게 어마어마한 통근 시간의 증가로 연결된다는 거죠. 

교통체증 시간에 차를 몰고 나가 보신 분들 있잖습니까. 

세상에서 못할 짓 아닙니까.

그런데 기차는 정시 출근이 보장됩니다. 

특히 도시간 광역 철도망을 만들면요.

그것을 가장 잘 보여주는 것이 9호선 급행 철도 라고 봅니다. 

9호선 급행 철도가 있는 곳에 최근 집값이 많이 오른 곳을 다들 송파만 보는데 강서구 집값도 많이 올랐습니다. 

우리나라 3대 도심 중에 2군데. 

여의도와 강남에 광역 철도를 타면 10분, 20분 내에 도달할 수 있는.

물론 통조림 신세는 됩니다만요.

그런 것들을 보게 되면 집값을 떨어뜨리고 싶다면 집을 많이 짓던가, 아니면 광역 철도망, 급행 철도망 등을 건설해야 합니다. 

철도망이 건설 되면 지역을 분산시키더라도 도시 면적이 확대된 것과 같은 역할을 하는 것입니다. 

도시 면적을 확대 시키는 방법을 정리하면 두 가지로 정리할 수 있겠습니다.

첫 번째는 고층으로 집을 많이 짓던가. 

두 번째는 철도를 깔아주던가. 

우리나라도 철도를 깔긴 깔았는데 하나는 강릉 가는 경강선, 또 하나는 수서 SRT를 깔았는데 비쌉니다. 

그래서 출퇴근에 쓰는 경비를 생각해보면 정부가 저렴한 값에 수도권 인근에서 출퇴근할 수 있는 고속철도망을 깔아주는 것이 좋은데 그런 부분에 있어서 정부의 SOC 관련된 투자가 꼭 토건 쪽에 배를 불린다는 생각을 할 수도 있지만 OECD 국가들 중에 최악의 교통 체증과 출퇴근 시간에 고통 받는 한국 사람들을 위해서 주거 복지 차원에서 접근해보면 경기도 부양하고 좋지 않겠나 생각합니다. 

나쁜 상사 만큼 긴 출퇴근 시간은 몸에 해롭습니다. 

4. 전세 자금 대출을 많이 해 준 것에 대한 견해가 궁금합니다. 

모순이 모순을 낳은 결과라고 생각합니다. 

현재 복지 정책으로 집 없는 서민.

우리나라는 서민이라는 단어가 굉장히 잘못 쓰이고 있습니다. 

5억까지 대출을 해준다고 한다면 5억의 70%인 3억 5천 만원가 최고가 될 것입니다. 

우리나라 부동산을 사는 사람들은 LTI, DTV 규제를 받아서 이 사람의 구매력과 자산의 정도를 가지고 40%까지밖에 안줍니다. 

그런데 전세를 사는 사람들은 집을 사는 사람들보다 경제력이 떨어집니다. 

그런데 그분들에게는 아무런 담보 없이 전세자금을 대출해주는 것입니다. 

그리고 굉장히 저금리로요. 

우리나라는 전세로 사는 것이 굉장히 이익입니다. 

그래서 정부의 정책도 집값 안오르니까 전세 살아라 였다고 생각합니다. 

그런데 이런 정책이 모순을 낳았습니다. 

누구나 대출을 쉽게 받을 수 있으면 전세 수요가 증가하는 것은 당연한 일입니다. 

그러면서 전세 가격이 계속 증가해서 서울 기준으로 최초로 10억짜리 집에 전세가 7억이 되는 70%까지 올라가는 일이 벌어진 것입니다. 

그러면서 전세를 다르게 생각해보면 사용가치인 것입니다. 

내가 이 집을 여기서 living 하는 주거하는 데 따르는 비용을 감안해보면 이게 전세라고 볼 수 있습니다. 

집에 가격 상승의 모멘텀은 집을 사는 사람들이 생각하는 가치일 것이고, 그 집에 주거하는 분들은 그 집의 사용 가치에 주목할 것입니다. 

그 집의 사용 가치를 계속 끌어올리게 되니까 그 집의 가격을 계속 상승 시키는 일이 벌어진 것입니다. 

그리고 더 나아가서 우리나라 몇몇 대기업들이 호황을 누리면서 성과급을 받으면서 목돈이 생기면서 징검다리로 갭투자가 시작이 되었습니다. 

그래서 집값을 끌어올리게 된 것입니다. 

전세를 끼고 산다는 점에서 차액 투자입니다. 

그러니 정부가 보기에 이것은 위험하다 라고 하면서 거기에 대해서는 규제를 더 가하는데 주택 가격을 누르면 누를 수록 전세 대출은 쉽기 때문에 계속적으로 전세가격은 올라오게 됩니다. 

우리나라 부동산 가격이 강남에만 초점이 맞춰져 있는데요.

강남은 사치제입니다. 

전국민이 다 아는 아파트에 사는 것은 논외로 봐야 합니다. 

근데 지금 어디가 가장 많이 올랐나 보면 전세로 5억에서 대출 받을 수 있는 아파트들이 제일 많이 오르고 있습니다. 

강북에서 5억에서 7억대 아파트들이 가장 많이 오르고 있습니다. 

정부가 전세를 지원해주고, 전세로 주거 안정을 시키려는 선의는 충분히 이해합니다. 

저 역시 전세자금대출을 받아 봤던 사람으로서 감사하게 생각합니다. 

그러나 이 제도 자체가 역설적으로 집값을 올리는 결과를 가져왔다는 것을 부인할 수 없습니다. 

더 나아가 신용도가 좋은, 구매력을 갖추고 있는 사람들에게는 그렇게 강한 규제를 걸면서 상대적으로 재무적 안정적으로 떨어지는 분들에게 대출을 그렇게 쉽게 받을 수 있게 한다는 것 자체가 언밸런스 한 부분이 있습니다. 

그래서 모순이 모순을 낳았다고 하는 겁니다. 

5. 다주택자를 바라보는 관점이 궁금합니다. 

우리나라가 전체적으로 2,500만 가구가 있는데요. 

문제는 세계 어느 나라를 가도 전국민이 자가에 사는 나라는 없습니다. 

우리나라도 50% 정도만 자가를 가지고 있습니다. 

나머지 50%는 임대로 삽니다. 

농촌 지역을 빼고, 실질적으로 도시 지역에서 임대를 하는 비율은 더 높을 것입니다. 

근데 임대를 해주는 사람이 나와야 합니다. 

두 가지 방법이 있습니다. 

아까 런던 화재 이야기처럼 사회당 정부 시절 나라가 공공 임대를 제공하는 방법이 있습니다. 

그런데 우리나라는 그랬나요?

우리나라는 돈이 없었습니다. 

경제 발전을 하는데 있어서 수출 대기업 지원해주기도 어려웠습니다. 

수출 대기업을 지원해야 하는 이유는 거기가 외화를 창출하고 고용을 증가시키기 때문에 거기 집중적으로 돈 대줬지 사실 국민들 주거 안정에 대해서는 정부는 돈을 쓰기 어려웠습니다. 

그나마 했던 것이 강남 개발, 신도시 개발이고 정부는 공공임대주택에 대해서는 제한적이었습니다. 

그러면 남아 있는 것은 우리나라의 집을 가지고 있는 다주택자들이 임대사업자라는 거죠.

임대사업자들이 없었으면 자가를 소유하지 못한 사람들이 어떻게 집에서 살 수 있겠냐는 거죠.

임대사업자들이 불노소득을 거두는 것을 보면 나쁠 수도 있지만 우리나라 임대수익률이 생각보다 그렇게 안높아요.

서울이 기껏 해야 4% ~ 5% 입니다. 

지방 같은 경우는 더 높은데 그건 공실 리스크 때문입니다. 

그래서 서울이 거의 벤치마크라고 볼 수 있는데요. 

서울 조차도 반전세 내놔서 100만원 이상 받기가 굉장히 어렵습니다. 

이런 임대사업자들 덕분에 우리나라 무주택자 분들이 굉장히 싼 가격에 주거 문제를 해결한다는 생각은 안해보냐는 겁니다. 

집값 상승의 기대로 낮은 임대 수익률을 버티는 겁니다. 

집값을 잡겠다고 한다면 낮은 임대 수익률을 높이든가.

집값이 오르는 것은 바라지 않으시면서 낮은 임대 수익률을 기대하는 것은 뭔가 사리에 안 맞는 부분이 있다는 겁니다.