이상우 애널리스트가 전하는 부동산 시장에 대한 올바른 인식은!?

이상우 애널리스트가 전하는 부동산 시장에 대한 올바른 인식은!?

부동산 시장에 대한 올바른 인식은

1. 애널리스트와 펀드매니저의 차이는 뭔가요?

매니저 분들은 실제로 매매를 하지만 애널리스트는 매매는 직접 하지 않고 의견을 제시하는 역할을 합니다. 

애널리스트는 주식 거래와 직접적인 관계는 없습니다. 

Back-office에서 영업을 지원해주며, 증권사의 거래를 일으킬 수 있는 지적 도구라고 보시면 되겠습니다. 

시장에서는 애널리스트가 직접 투자를 하는 줄 아시는 분들이 많습니다. 

애널리스트는 전문가 집단이고, 펀드매니저는 투자자 집단이라고 보시면 되겠습니다. 

2. 저서 '부동산 대전망'에 대해서 이야기를 해보겠습니다. 대한민국 부동산 비싸지 않다 라고 주장하시는데요.

사실 많은 분들이 부동산이 비싸다고 하시는데 비싸다 안비싸다의 근거가 없습니다. 

일반인들은 강남 지구는 비싸다고 하시는데 금액이 비싸기 때문이죠.

주식도 마찬가지 입니다. 동전주 사시는 분들은 삼성전자처럼 250만원 하는 주식 못삽니다. 

저희 같은 애널리스트들이 싸다 비싸다 말을 하는 건 회사의 가치를 분석을 해서 말씀드리는 겁니다. 

부동산도 마찬가지입니다. 

강남은 20억이라 비싸고, 지방에 8,000만원짜리는 싼거냐.

그것은 어려운 이야기라고 생각하시지만 사실은 쉽습니다. 

그것을 풀어서 써 놓은 책이라고 보시면 되겠습니다만 많은 공격을 받고 있습니다. (웃음)

PIR 이라는 지표는 한국 부동산에서 제가 봤을 때 금기어 입니다. 

그것을 꺼내면 공격을 받습니다. 왜냐면 한국 지표가 너무 낮으니까요.

주식에서 한국 증시는 PER 평균 9배라서 글로벌 주식보다 싸다고 하는 것이 분석가들이 하는 이야기인데요.

부동산도 이렇게 얘기하면 너무 싸거든요.

도시노동자가 1원도 쓰지 않고 17년을 모아야 집을 살 수 있다는 언론 보도들의 클릭수가 많고 댓글이 많이 달리고 있습니다. 

지금 사시는 집의 가격을 소득으로 한 번 나눠 보십시오. 17년이 걸리나요? 안걸리거든요.

그런 이야기 들으면 부동산을 분양하려고 하는 악의적인 세력이다 라는 지적을 받는 것입니다. 

부동산 관계자들은 숨어 있어야만 합니다. 

부동산 관계자들을 적폐라고 하고 그들을 바라보는 눈들은 투기라고 비난을 하기 때문이죠.

부동산 하는 분들일 수록 그런 비난을 받아도 더 당당하게 의견을 말해야 한다고 생각합니다. 

3. 부동산이 다른 투자 자산과 다른 점은?

부동산은 주거의 기능이 부여되어 있기 때문에 오해를 사기 좋습니다. 

인간다운 삶을 살아야 할 헌법의 기본 권리들을 이야기하는데 그 기본 권리가 잠실 리센츠일 필요는 없는 것입니다. 

사람들의 이기적인 성향은 있을 수 밖에 없기 때문에 일반인들이 생각하는 주거권의 기준치가 너무 높은거 같습니다. 

시장에서 지켜줘야 할 기본권이라고 한다면 따뜻한 물 잘나오고 무너질 가능성 없고 햇빛 잘 드는 그런 집은 어디나 많습니다. 

그런데 그런 집들의 가격은 제가 말씀드리지 않아도 엄청나게 싼 집들도 많습니다. 

예를 들어서 역세권에 다세대가구들이 있습니다. 

그런 것들이 기본권에 해당하는 것들이고 아파트는 사치재라는 것입니다. 

저는 분리할 필요가 있다고 봅니다. 

4. 재건축과 관련된 정부의 정책에 대한 의견은?

차 바꾸는 것과 집 바꾸는 것은 똑같다고 생각합니다. 

왜냐면 다 주인들이 하겠다는 거고, 세입자들이 다시 지어달라고 하는 것이 아닙니다. 

집주인들이 짓겠다고 하는 거고, 자기가 분담금 내겠다고 하는 건데요.

분담금을 내는 과정에서 좀 덜 내는 과정에 대한 시장의 오해가 많지만 집주인이 가지고 있는 대지지분의 일부를 파는데 그 대지가 갖고 싶은 사람에게 프리미엄 주고 파는 게 자기 분담금 낮추는 과정일 뿐인데요.

그 과정에서 정부 권력이 개입하는 것입니다. 

제가 봤을 때는 일반 상행위에서는 그런 일은 벌어지지 않습니다. 

그런 일들은 꼭 굳이 해야 할까 하는 생각입니다. 

재건축 자체를 굳이 그렇게 규제를 할 필요는 없다고 생각합니다. 

국민 정서가 재건축이 강남, 서초, 송파 같은 인기 지역을 중심으로만 진행이 됐다보니까 다 짓고 나서 많이 번다, 또 초과이익환수제 이야기도 나오는데요.

그러면 일반 분양을 안하고 1:1 재건축을 해서 이익이 20억씩 남으면 그건 또 회수할 방법이 없잖아요.

그러면 앞으로 다 그렇게 진행되겠죠.

시장은 참 현명하기 때문에 앞으로 그 지역에 입장할 수 있는 입장료를 못 내는 영원히 못 사게 되는 겁니다. 

그거보다는 차라리 지금 시스템으로 빨리 해서 하고 싶은 분들은 특공이라는 시스템으로 갈 수도 있는거고요.

그게 경제민주화 관점에서 더 기회를 열어주는 게 아닐까라는 생각입니다. 

다들 새 집 살고 싶어 하니까 재건축 정책은 집값을 오히려 더 올릴 가능성이 있습니다. 

올라가면 다들 보유세를 많이 내시면 됩니다. 

부동산 정책이란 관성이 있기 때문에 당분간은 이 기조로 가지 않을까 생각합니다. 

2000년대 초반과 지금 2018년 대졸 신입 연봉을 생각해보면 상당히 높아졌잖아요.

그에 대비 집값 상승률 계산해보면 거의 비슷합니다. 

소나타를 예를 들면 91년 소나타는 1,000만원 중반이었을텐데 지금은 2,000만원 중반대입니다. 

그런 것은 비교 안하고 내 연봉은 안오르고 집값만 오르냐 라느 해석은 너무 자의적이라고 생각합니다. 

재건축도 마찬가지라고 생각합니다. 

1993년산 소나타와 2000년대 소나타는 완전 다른 차인데 지금 똑같은 1993년 소나타는 새 차로 갖다 줄테니 사라고 한다면 살 리가 없습니다. 

집도 똑같은 겁니다. 

왜 새 집을 선호하느냐. 다른 물건이 나왔으니까요. 

5. 일본 부동산 시장과 우리나라와의 유사성은 어떻게 보시나요?

일본을 가깝고도 먼 나라라고 하는데요.

부동산 시장은 하나도 안가깝습니다. 

기후도 다르고, 사는 생활도 완전히 다릅니다. 

그렇기 때문에 집도 완전히 다릅니다. 

우리는 요즘 신축으로 4베이 많이 짓지만 일본은 아직 2베인데 아무도 불만 없습니다 .

그렇게 전혀 다른 성향의 사람이 사는데 그 부동산 시장 버블의 폭락이 한국도 그대로 올거다라고 말하는 것은 정말 일본에 대한 공부를 안한거 아닌가 합니다. 

일본의 산업구조는 또 다르고, 일본의 지리적 상황, 나라가 길다보니까 분포되어 있는 산업 단지들의 모습도 다르다보니까 한국과 전혀 다른데 일본과 도매급으로 한국도 일본처럼 간다고 하는 것은 어패가 있습니다. 

6. 일본의 빈 집이 늘어나고 있다는 뉴스가 한국과 유사한 점을 느끼는데요.

안타까운게 그런 뉴스는 도쿄만 나옵니다. 오사카에서 그런 이야기 있다는 소식은 못들어보셨을거예요.

도쿄가 굉장히 넓은 개념입니다. 우리나라의 수도권하고 비슷하다고 보시면 되겠습니다. 

우리나라 서울이 25구인데요,  도쿄는 23구입니다. 

23구 바깥에 시 부분이 많습니다. 시 부분 다 합치면 경기도보다 약간 작습니다. 

거기까지를 도쿄라고 하는데 빈 집들이 발생한다고 하면 시 부분에서 많지 구 부분에는 없거든요.

뉴스에 많이 나오는 타마 신도시의 경우 동탄 2신도시 만큼 멉니다.

전철 타고 가면 시내에서 1시간 반 정도 걸리는 거리에 있는 도시입니다. 

과장이 좀 많은 느낌입니다. 

7. 전세 제도에 대한 개인적 의견은?

신기한 제도입니다.

한국 사람들이 신뢰를 잘 한다고 생각합니다. 

일종의 사금융 아니겠습니까. 

정말 아무것도 못믿는 사람들이 본 적도 없는 사람한테 목돈을 빌려주고, 반대로 상대방한테 집도 빌려주고.

그러한 계약이 100년 이상 굴러가고 있다는 게 한국은 엄청난 신뢰 사회라고 생각합니다. 

전세 제도는 정부에서 없애라 라고 해도 없어지지 않을거고 우리나라 특유의 문화입니다. 

전세 제도가 계속 유지가 된다는 가정에서 보면 주거비가 계속 올라갈 가능성이 있는 상황에서 전세가격도 강세로 나타날 것입니다. 

이런 내용은 기본적인 내용들이고, 공급이 많아지면 당연히 가격은 낮아질 수 있죠.

8. 전세자금대출을 정부에서 많이 해 준 부분이 있는데요?

대출이라는 것의 기본은 담보를 전제로 해야 건전한 대출인데요.

한국은 개인신용대출을 많이 안해주는 나라인데도 신용대출 부문에 이렇게 많은 금액이 나가고, 특히나 담보 대출보다 금리가 낮다는 점은 일종의 모럴해저드가 발생하기 좋은 부분이라고 생각합니다. 

집 안사고 전세자금대출 많이 나오면 전세들어가서 저금리로 주거비 이자 내는 게 더 쌉니다. 

서민들을 위해서 만든 제도가 오히려 중간 이상 소득 계층들에게 새 집 거주를 더 쉽게 해주는 장치로 악용될 수도 있고요.

그러다보니 전세가격은 자꾸 올라가는 겁니다. 

차라리 정책이 내 집은 LTV를 많이 열어줘서 사회초년생도 40년짜리 초장기 모기지로 가서 40년간 한 집에서만 살든지, 아니면 옮길 수 있는 대출금을 갚아 나가는 게 오히려 사람들을 착실하게 살아가게 할 수 있다고 생각합니다.