새로운 대출규제들 배워봅시다 (LTV, 신DTI, DSR, RTI)

새로운 대출규제들 배워봅시다 (LTV, 신DTI, DSR, RTI)

다음 주 부터 은행에 가서 돈을 빌리려면 예전에는 받지 않았던 규제들이 생깁니다. 돈 빌리기가 더 까다로워 진다는 뜻인데요. 어떻게 바뀔 것인지 알아보겠습니다. 

LTV, 신DTI, DSR, RTI

지금도 주택담보대출 받으려면 집이 5억인데 6억원을 받을 수 없으니까 집값의 어느 정도까지만 빌려준다는 LTV 규제가 있습니다. 이게 어느 정도까지 적용되고 있나요?

LTV. 주택담보인정비율입니다. 지역에 따라 다릅니다. 서울은 투기 지역, 투기과열지역이다 보니까 집값의 40%까지 인정을 해드립니다. 5억 주택이라면 2억원까지 가능합니다. 

만약에 서민 실수요자가 부부 합산 소득 6,000만원 이하 이거나 생애첫주택구입자인 경우에는 8,000만원 이하, 그리고 주택 가격 6억원 이하여야 하고요. 그리고 무주택자인 경우에 집값의 50%까지 인정해드리니까 5억 주택인 경우 2억 5천까지, 지방은 70%니까 3억 5천만원 까지 가능합니다. 

서울의 경우 최소한 집값의 절반은 현금으로 들고 있어야 겠습니다. 

DTI라고 하면 원금과 이자가 돈 빌리고 나면 월급통장에서 빠져나갈텐데 월급 들어온 돈의 몇 %가 빠져나느냐, 그 비율도 너무 높으면 안된다는 규제입니다. 그런데 신DTI 라는 게 적용된다고 하는데 그건 뭔가요?

DTI는 연간 소득 대비 1년 동안 갚아야 할 부채 원금과 이자를 따지는 기준입니다. 기존의 DTI는 주택담보대출이 있다면, 그러니까 이전에 대출 받은 주택담보대출이 있다면 원금은 제외하고 이자만 포함을 했습니다. 

그런데 2018년 1월말부터 적용하고 있는 말씀하신 신DTI는 기존의 주택담보대출의 경우에도 매년 상환하는 이자는 당연하고, 원금을 더해서 계산을 합니다. 당연히 기존의 DTI보다 신DTI의 경우에 대출한도가 적게 나올 수 밖에 없습니다. 월급이 아주 많으신 분들 아니고서야 2번째, 3번째 집은 대출이 안나오겠습니다. 

다음주 월요일부터는 DSR 이라는 것도 시행된다고 합니다. 이건 뭔가요?

용어가 굉장히 불편합니다. 총부채원리금상환비율 또는 총체적상환능력심사제 입니다. 개인이 1년 동안 갚아야하는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 모든 부채라는 점에서 앞서 설명한 신DTI와는 차이가 있습니다. 모든 금융 회사의 대출 원금과 이자 상환액을 따지는 것이니까 그렇게 되면 돈 빌리기는 더더욱 어려워질 수밖에 없습니다. 

주택담보대출 말고 마이너스통장, 신용대출, 학자금대출 등등 이자 나가는 것은 다 합쳐서 그게 월급에서 얼마를 차지하는 지 보겠다는 것입니다. 

물론 예외는 있습니다. 300만원 이하의 소액 신용대출, 중도금이나 이주비 같은 집단대출, 그리고 서민금융대출을 받을 때에는 DSR을 따지지 않습니다. 전세자금대출은 만기가 되면 집주인으로부터 원금으로 돌려받기 때문에 원금을 포함하지 않고 이자만 반영을 합니다. 

예를 들면 연봉이 5,000만원인 분은 마이너스 통장 한도가 2,3천만원 되는 분도 있습니다. 그런 분의 경우 2, 3천만원을 쓰고 있을 수도 있는데요. 이분은 어떻게 계산하나요?

마이너스 통장도 신용대출이고요. 신용대출의 경우 대출기간이 통상적으로 10년 만기로 봅니다. 10년에 걸쳐서 원금을 상환한 것으로 보고 5,000만원 마이너스 통장이라면 얼마를 쓰고 있던 간에 1년에 500만원으로 하고, 이자는 현재 쓰고 있는 이자로 계산합니다. 

DSR 규제가 되면 연봉이 5,000만 원인 분은 이런저런 걸로 해서 원금과 이자로 해서 1년에 4,000만 원 나간다면 그래도 대출을 해주나요?

어느 은행마다 100%로 일률적으로 적용하지 않고요. 한도를 dummy로 정해서 은행마다 다릅니다. 예를 들어서 DSR 한도를 70~100%로 한다면 대출 종류, 대출자의 신용도, 연령이 낮을 수록 대출 비율을 우대합니다. 미래에 소득이 올라갈 수 있으니까요. 이런 분들은 초과된다고 하더라도 본점 승인을 받아서 추가로 높혀서 처리할 계획입니다. 

RTI 라는 용어도 등장했습니다. 임대사업자에게 적용되는 용어입니다. 

R은 Rent, I는 Interest를 뜻합니다. 연간 대출 이자에 비해 연간 임대 소득이 얼마인가를 따지는 임대업 이자 상환 비율이라고 합니다. 연간 부동산 임대 소득은 연간 이자 비용으로 나눠서 이 기준을 충족할 경우에만 대출을 해라 기준을 충족하지 못하면 채무상환 능력을 감안하고 본점 해당 부서에 승인을 받아야지만 신규 대출이 가능합니다. 쉽게 말해서 월세가 1,000만 원 들어오는 분은 이자도 1,000만 원 이상은 나가지 않도록 대출을 줄이겠다는 뜻입니다. 

주택 임대업이라면 1.25배 이상이어야 합니다. 연간 이자 비용이 1,000만 원이라면 부동산 임대 소득이 1.25배니까 연간 월세 소득이 1,250만 원 이상이 되어야 합니다. 1.25배 이하라면 대출액을 줄일 수 밖에 없습니다. 

상가라든가 비주택 임대업은 1.5배 이상으로 규제가 더 강화됩니다. 1억 원 이상만 해당되고요. 1억 원 이하는 소액 대출이라고 해서 예외로 처리할 수 있습니다.