판교신도시 1편: 2기 신도시 대장인 이유

판교신도시 1편: 2기 신도시 대장인 이유

1기 신도시에 이어 2기 신도시 정리를 하나씩 해가려고 합니다. 

판교 신도시 1편 - 2기 신도시 대장

1. 2기 신도시는 어딘가요?

1기 신도시를 감싸고 있는 지역입니다. 일산 신도시 외곽에 파주 신도시, 위례, 판교, 광교, 동탄 신도시 등이 있습니다. 

동탄은 1기 신도시만 해도 꽤 큰데요. 1기 신도시를 빼고 2기 신도시만으로 해도 11만세대 입니다. 

2. 2기 신도시를 만든 이유?

1기 신도시의 경우 서울 수요가 꽉 차서 확장할 수 없었습니다. 정확히 1988년에 서울 면적 확대는 끝났고, 1995년도에 분구하면서 서울 25개구가 만들어졌습니다. 노태우 정부 시절인 1990년대에 1기 신도시를 만들었습니다. 3년만에 200만 호를 만들었습니다. 그 때는 3년만에 200만 호를 만드는 것이 가능했었습니다. 그러나 지금은 상품적인 가치도 고려해야 해서 오래 걸리고 있습니다. 

처음에는 일산과 분당 두 곳에 만들면서 공급을 다 수요하지 못할 것이라 예상했었습니다. 그러나 10년 후인 2005년에 다 찼습니다. 

2000년도 초반부터 1기 신도시가 부족하겠구나 라는 생각이 들어서 2기 신도시 계획을 시작했습니다. 그래서 김대중, 노무현 정부 시절 부터 2기 신도시 계획을 시작했습니다. 

3. 1기 신도시와 2기 신도시와의 차이점

1기 신도시는 1991년부터 1994년까지 4년만에 개발을 딱 끝냈습니다. 그러나 2기 신도시는 2003년부터 지금까지 계속 개발이 진행중입니다. 벌써 10년이 넘은 것입니다. 

4. 왜 그렇게 오래 걸리는 걸까요?

1기 신도시를 지으면서 부족했던 점을 고려하기 때문입니다. 1기 신도시의 경우 목적이 베드타운으로 뚜렷했습니다. 그런데 이제 하다보니 일자리가 없으면 경쟁력이 떨어진다는 것을 알게 되었습니다. 

그래서 일자리와 주거지역을 동시에 개발하기 시작한 게 2기 신도시 입니다. 그래서 2기 신도시의 경우 대부분의 경우 주변에 양질의 일자리가 위치해 있습니다. 자생력을 키워주기 위해서 추진된 것이지요. 

1기 신도시의 경우 서울에 의존하는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 2기 신도시 마저 서울에 의존하면 서울의 가격이 더 올라갈 것입니다. 2기는 그 자체적으로 일자리를 만들어서 자생력을 갖추는 것입니다. 서울로 출퇴근을 해야 하는 사람들을 분산시켜주는 긍정적인 기능을 하는 것입니다. 

5. 판교의 지리적 장점

지형 자체는 판판한 평지입니다. 이름도 그래서 판교일까요. 분당을 개발하면서 브랜드 가치가 많이 올랐을 때 판교를 개발하기 시작한 것입니다. 분당 보다도 서울에 가깝습니다. 판교가 분당에 들어가면서 판교 테크노개발이 같이 들어갔습니다. 

'로또 아파트' 라는 단어가 처음 나온 것이 판교 분양하면서 입니다. 분당이 평당 2,500만 원 할 때 판교가 서울에 더 가까움에도 불구하고 1,000만 원에 분양되어 로또 아파트라는 말이 나왔습니다. 

분당이 약간 분지 지역입니다. 산으로 둘러 쌓여 있는데, 약간 멀리 둘러 쌓여 있습니다. 청계산이 북쪽에 위치해 있어 기운을 그대로 받으며 판안한 느낌을 줍니다. 그리고 물이 흐르고 있습니다. 배산임수의 풍수적인 관점에서도 매우 좋습니다. 

경부고속도로를 중심으로 동판교, 서판교 나뉘어져 있습니다. 처음 동판교, 서판교를 분양할 때 사람들은 서판교를 더 선호했었습니다. 이유는 더 자연적으로 좋았기 때문이지요. 그런데 교통이 우수한 동판교가 지금은 당연히 비쌉니다. 

6. 판교 테크노밸리

판교 테크노밸리도 건물을 이쁘게 많이 지었습니다. 그러나 그곳은 고도 제한이 있어서 높이 짓지는 못하고 있습니다. 인근에 성남공항이 있으며, 항로에 위치해 있어 높이는 못 짓습니다. 

건폐율이 약간 따닥따닥 붙어 있는 느낌입니다. 

서판교, 동판교에는 20층 짜리가 없는 곳도 있습니다. 바로 옆에 성남비행장이 있어서 어쩔 수 없는 지역입니다. 잠실 제2롯데월드도 성남비행장 착륙하는 곳과 맡닿아 있어서 건물을 안 지은게 아니라 비행기 항로를 틀었다고 합니다. 항로를 변경한 후에 올림픽공원 아파트를 지나가게 되는데, 비행기에서 아파트 안에 있는 사람이 보인다고 그 정도로 가깝다고 합니다. 많이는 안지나가는데 국군의 날이나 에어쇼 하는 날에는 장난이 아니라고 합니다. 

판교 테크노밸리에 입주되어 있는 기업이 역에서 멀어서 불편한 점도 있습니다. 안랩이나 엔씨소프트의 경우는 그나마 가깝지만 먼데는 굉장히 멉니다. 그래서 트램을 계획하고 있습니다. 판교 제2 테크노밸리의 경우 고속도로에서 내려서 트램을 타고 바로 갈수 있도록 계획중입니다. 

처음 계획할 때에 일자리 중심 지역이기 때문에 전철과 같은 교통을 고려했어야 했는데 처음에만 해도 일자리보다는 주거가 우선이었습니다. 트램이 들어오게 되면 제1, 제2, 제3 테크노밸리를 이동하는데 엄청난 편의를 제공하게 될 것입니다. 

제2 판교 테크노밸리에 가보면 굉장히 빠른 속도로 개발되고 있습니다. 워낙 확실하게 명확한 기업이 들어오기 때문인데요. 처음 입주할 때 기업체가 신용도가 불량이면 아예 들어오지 못합니다. 그래서 우리가 모두 아는 기업만 들어오게 된 것입니다. 

7. 판교 상권

판교의 상권은 사실 힘을 못 쓰고 있습니다. 현대백화점의 영향력이 이렇게 클 줄 몰랐습니다. 지나가는 상가가 프렌차이즈도 별로 없습니다. IT 기업의 경우 대부분 구내식당이 있고요. 임대료가 너무 비쌉니다. 야근을 많이 합니다. 술을 많이 안 먹습니다. 점심 장사의 경우 구내 식당이 다들 있다보니 밖에서 잘 안먹습니다. 회식도 잘 안하고요. 

현대백화점을 빼면 판교로 쇼핑을 하러 갈 시설이 없습니다. 판교역 같은 경우도 다른 지역을 가기 위해 스쳐지나가는 역 입니다. 알파돔시티에 기업이 다 들어온 후에야 상권이 정리될 것 같습니다. 사람들이 판교로 놀러올 만한 상권이 들어온다면 이 쪽의 상권도 바뀔 여지가 있습니다. 아직까지는 판교로 쇼핑하러 오는 사람들은 현대백화점 가는 사람들밖에 없습니다. 

현대백화점은 쇼핑 뿐만 아니라 먹으러 가는 곳이기도 합니다. 현대백화점 푸드코트의 경우 맛있는 식당들이 많이 입점해 있어 유명합니다. 전국에 있는 맛집들이 하나씩은 다 입점해 있습니다. 30, 40대 여성분들을 타겟으로 잘 만들었습니다. 처음 오픈했을 때 현대백화점 들어가는 대기 시간이 2시간이 넘었습니다. 

판교역 주변에 아비뉴프랑도 있습니다. 그러나 우리나라 정서와는 약간 안맞습니다. 비를 안맞게 하려면 다 안맞게 하던가, 중간에는 비를 맞게 되어 있습니다. 계속 걸어갈 수 있게 해야 하는데 너무 짧습니다. 스타필드가 너무 세니까 느낌이 약간 다릅니다. 

알파돔시티의 경우가 오히려 아비뉴프랑보다 나아 보입니다. 여기는 삼성물산이 들어와 있어 직원들 수요만 해도 괜찮습니다. 그러나 아직까지는 판교역 주변은 너무 썰렁합니다. 입점이 다 끝나고 다시 이야기해봐야 겠습니다.