동탄 신도시 1편: 공급폭탄인데도 뜨거운 이유!

동탄 신도시 1편: 공급폭탄인데도 뜨거운 이유!

오늘은 지난 시간에 다루었던 판교에 이어서 두번째 2기 신도시 동탄에 대해서 알아보겠습니다.

동탄 신도시 1편

1. 동탄 신도시

동탄을 전혀 모르시는 분들을 위해서 전반적인 설명을 우선 드릴게요.

크기는 판교의 1.5배입니다. 

727만 평으로 2기 신도시 중에서 가장 큽니다. 

규모로는 11만 세대, 인구로는 27만 명이 분포 중입니다. 

아직 다 입주를 안했기는 하지만 거의 30만 명이라고 보시면 되겠습니다. 

판교 같은 경우는 동이라 던가 마을로 소개를 했었습니다. 

그러나 동탄2신도시는 마을이라는 개념이 아직 없고, 권역으로만 나누어져 있습니다. 

맨 처음에는 북동탄, 남동탄으로 나누었었습니다. 

리베라CC 위에는 북동탄, 리베라 CC 아래는 남동탄이라고 불렸었습니다. 

그러나 이제 입주를 하면서 분화가 되고 있습니다. 

첫 번째 가장 먼저 입주를 했던 커뮤니티 시범단지가 있습니다. 

시범단지가 가장 먼저 입주를 했고, 일자리로는 북동탄 위에 있는 동탄테크노밸리가 있습니다. 

시범단지 옆에는 광역비지니스컴플렉스, 줄여서 '광비컴'이 있습니다. 

주상복합이나 상가, 오피스텔, 업무시설로 이루어져 있습니다. 

광비컴 밑에는 문화디자인밸리 라고 해서 '문디밸'이라고 합니다. 

문디밸은 아직 설립되어 있지는 않습니다. 

그렇게 해서 북동탄이 이루어져 있고요.

남동탄의 경우 리베라CC 바로 밑에 있는 목동이라고 곳이 있습니다. 

중동탄이라고 표현도 합니다. 

그리고 바로 밑에 워터프론트컴플렉스, 줄여서 '워터컴' 이 있는데 아직 개장은 안했습니다. 

2018년 6월 개장 목표였으나 2019년으로 미뤄졌다고 합니다. 

단장을 하고 주변에 아직 입주가 안돼 있으니 아직은 정비하는 단계입니다. 

워터컴 밑에는 남동탄이라고 표현을 합니다. 

오산과 접하고 있습니다. 

2018년 가을 경에 입주가 많이 이루어지고 있습니다. 

또 하나!

목동 옆에 신주거타운이라고 해서 서판교처럼 단독주택들이 지어지는 공간이 있습니다. 

이와 같이 북동탄, 남동탄만 이야기 많이 들었는데 동탄이 점점 세분화 되어 가고 있는 과정입니다. 

세분화 된다는 것은 가격이 비슷한 군들끼리 형성되고 있다고 봐야 겠습니다. 

동탄의 경우는 아직까지는 초등학교로 구역을 나누고 있지는 않습니다. 

판교를 이야기했을 때는 초등학교와 같이 구역을 이야기했으나 동탄은 아직 그렇지 않습니다. 

왜냐면 아직 분양 예정이 완전히 이루어지지 않았기 때문이죠.

2. 입주는 어떤 상태인가요?

커뮤니티 시범단지의 경우는 입주 완료 상태입니다. 

분양할 게 없고, 분양할 땅도 없습니다. 

최근에는 목동, 중동탄 쪽에 입주가 있었습니다. 

그리고 남동탄에 2, 3군데에서 입주를 하고 있습니다. 

남동탄의 경우 아직 입주를 안했다고 보시면 되겠어요. 

실제로 가보시면 허허벌판이고요.

그렇다보니 분양권을 나눠야 합니다. 

동탄의 경우 그 규모가 어마어마한 상태입니다. 

다 차고 있다는 게 신기할 정도입니다. 

3. 발전 가능성

사실 동탄신도시에 일부러 갈 일은 없습니다. 

쇼핑센터나 놀 만한 곳도 없을 뿐더라 교통도 아직은 불편합니다. 

직장인들이 새아파트에 거주하고자 할 때나 아니면 동탄역에 갈 일 말고는 없는 셈입니다. 

아직 동탄역 주변에는 특별한 상업시설은 크게 들어오지 않은 상황입니다. 

어떤 신도시들도 그렇습니다. 

원래는 기반시설이 먼저 들어가고 주거 시설이 나중에 들어가야 이상적인 신도시일텐데요.

1기 신도시 뿐만 아니라 2기 신도시들도 항상 주거 시설이 먼저 들어갔습니다. 

그렇기 때문에 신도시들의 가장 큰 문제는 교육과 상업 시설이 부족하다는 것입니다. 

그래도 동탄 같은 경우는 학교 시설의 경우는 제때 들어간 편이나 상업시설은 아직 부족한 상황입니다. 

지금 아마 신도시를 설계하라고 하면 그렇게 안했을텐데 동탄의 경우는 2000년도 중반에 설계한 신도시인지라 어떻게 보면 동탄 1기 신도시의 확장입니다. 

동탄 1기 신도시보다는 잘 만든 것은 사실입니다만 동탄 신도시의 목표는 주거지역이 목표입니다. 

골프장 2개와 호수공원 하나 있는 것 제외하고는 거의다 주거로 채워져 있습니다. 

4. 가장 좋은 입지

시세가 이야기 해주는 곳입니다. 

교통, 교육, 상권을 다 갖춘 입지는 동탄역 주변에 더샾과 한화가 있습니다. 

두 개가 가장 메인 아파트가 아닐까 합니다. 

초등학교, 중학교 다 있고, 남쪽으로는 리베라CC가 있어 환경적으로도 좋습니다. 

결국은 교통, 교육, 상권까지 다 갖춘 곳입니다. 

또 한화꿈에그린 옆에 2018년 9월 예정인 동탄린스타우스가 있습니다. 

이곳은 프리미엄이 2억 원 정도 붙었다고 합니다. 

동탄의 경우 풍수지리와도 어느 정도 맞게 계획되어 있습니다. 

보통 물의 흐름이 자본의 흐름이라고 해서 물이 흐르는 곳에 상업 시설을 짓고, 산이 있는 곳에 주거 시설 또는 교육 시설을 짓습니다. 

경부고속도로를 중심으로 서쪽으로는 오산천이 흘러 상업시설이 분포해 있으며, 동쪽으로는 리베라CC를 포함해서 산지형인데 주거시설이 위치해 있습니다. 

5. 동탄2신도시에는 어떤 분들이 사나요?

동탄에는 삼성 직원 뿐만 아니라 협력사 직원 분들도 많이 살고 있습니다. 

용인하고 수원에 살고 계시던 분들이 새 아파트에 살고 싶다고 해서 많이 이주해오는 상황입니다. 

동탄1신도시에는 근처에 있는 삼성 직원들이 많이 사셨고, 서울에서 많이 내려왔었습니다. 

새 명품 신도시를 찾아 다니는 수요층이 내려온 것이지요. 

용인이나 분당이 10년이 넘었기 때문에 상대적으로 새 아파트를 찾아 동탄으로 많이 내려 왔었습니다. 

6. 시세는 어떻게 변하고 있나요?

11.3 대책을 가장 세게 맞은 곳이 동탄입니다. 

분양권 상태였기 때문에 투자자 분들이 워낙 많이 들어가 있었거든요.

중도금 대출 문제도 있었습니다. 

예전에는 마음껏 살 수 있었는데 개인당 2건으로 변하고, 세대 당 2건으로 변한 것이지요. 

그리고 조정대상지역은 세대 당 1건만 가능하게 바뀌었습니다. 

그러니까 팔려고 내놨는데 살려고 하는 사람이 중도금대출이 많으니까 투자자들이 사서 투자자들한테 넘기고, 이런 과정이 단절되면서 실수요자들이 들어오지 않으면 안됐던 것이죠.

그러다가 최근에 강남이 많이 오르면서 실수요자들도 사야겠다고 생각을 해서 동탄으로 많이 내려온 것이죠. 

매수를 하면서 작년 말부터 반등을 하게 되었습니다. 

물량이 많은 곳은 사실이고요.

작년하고 재작년에 분양 세대가 아예 안나온 곳도 있었습니다. 

물량이 많고 넓게 분포하고 있기 때문에 이를 고려해서 살펴보셔야 겠습니다. 

그래도 아파트들이 밀집된 곳은 가격이 조정이 된다면 실거주 측면에서 접근해볼 수 있겠습니다. 

투자를 하기에는 전세 갭 맞추기가 굉장히 어려운 지역 중에 하나입니다. 

실거주와 투자는 나눠서 접근하셔야 겠습니다. 

신도시 공부를 가장 확실히 할 수 있습니다. 

초기 단계에서부터 마무리 단계까지 별 희안한 경우의 수가 나올 수 있는 단지가 많이 있습니다. 

동탄2기 신도시는 부동산 공부하는 사람들에게 좋은 벤치마킹 사례가 될 것이라 봅니다.