주택임대사업자 등록 관련 궁금증

주택임대사업자 등록 관련 궁금증

그 동안 주택에 세를 놓고, 월세를 받거나 전세를 받거나 하는 임대소득에 대해서는 몇몇 분들만 제외하고는 거의 신경을 안쓰고 그대로 썼었습니다. 그러나 내년부터는 전국의 모든 집주인들이 모두 사업자등록을 하고, 또 세금을 낼 분들은 세금을 내는 것으로 바뀐다고 합니다. 

주택임대사업자 등록 관련 궁금증

그 동안은 임대사업자를 내면 세제 혜택을 받는 대신에 4년이나 8년 동안 임대료도 안올리고 임대사업을 계속 하겠습니다~ 라고 하는 분들이 별로도 있었는데요. 내년부터는 언제 집을 팔지 모르는 평범한 집주인들도 모두 사업자 등록을 해야 하나요?

네 맞습니다. 소득세법상에 사업자 등록이 조금 확대되면서 사업자 등록을 안하게되면 주택임대소득에 대해서 0.2% 미등록 가산세가 발생하게 됩니다. 그래서 지금 임대사업을 하고 계시는 분들은 내년 1월 21일까지는 사업자등록을 해야 합니다. 얼마 안남았습니다. 그래서 국세청에서 계속 문자나 안내를 하는 상황입니다.

집이 한 채 있고 다른 곳에 전세 사는 일반적인 집주인도 사업자 등록을 해야 하나요?

미등록 가산세 라는 것이 수입 금액의 0.2%이니까 만약에 한 채가 있는 경우라도 아예 과세소득이 없는 경우가 있습니다. 그런 분들은 굳이 사업자등록을 안해도 되는데요. 한 채만 있어도 수입금액이 있는 분들은 신고를 해야 합니다. 이 부분이 조금 헷갈리실 수 있겠습니다. 

수입금액이 없는 분이라는 말의 뜻은 뭔가요?

월세 같은 경우 2주택 이상 이거나 고가주택이신 분들이 세를 놓는 경우에 과세소득으로 봅니다. 고가주택이라는 것은 기준시가 9억 원을 넘는 것을 말합니다. 그렇지 않은 일반 주택을 1채 보유하고 있는데 그 집은 월세를 주고, 나는 전세를 산다고 하면 아예 과세 대상이 아닌 것입니다. 평범한 집은 2주택부터이고, 비싼 집은 1주택부터 입니다. 

전세 같은 경우는 부부 합산해서 3채 이상인 경우에만 과세소득이 생깁니다. 전세보증금 3억 원을 넘는 경우입니다. 만약에 내가 집이 2채인데요. 한 채는 내가 살고, 한 채는 전세를 줬다고 한다면 이런 분들은 아예 과세소득이 없는 것입니다. 이런 분들은 사업자 등록이나 소득세신고 등을 신경 쓸 필요가 없습니다. 미등록 가산세가 없으니까요. 

집에 3채인데 모두 전세를 내놓은 경우

집이 3채면 간주임대료 라는 것을 계산하게 되는데요. 간주임대료 라는 것은 전세보증금을 합산하고 3억 원을 차감한 후에 60%를 곱해서 2.1% 이율로 계산을 해서 마치 원세처럼 임대료를 계산하게 되는데요. 3억 원 초과 전세보증금이 있는 경우에는 과세소득이 나오게 되니깐 그런 경우에는 사업자등록을 하고 세금 신고를 해야 합니다. 

작년에도 원래 임대소득을 신고했었어야 했나요?

그럴실 수도 아닐 수도 있습니다. 2020년 1월 21일부터 새로 개정되는 부분입니다. 주택임대소득은 2018년까지는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서는 완전히 비과세였습니다. 그렇다보니 월세를 150만 원 정도 받으시는 분들은 2018년까지는 비과세였다가 올해 받는 부분부터는 내년 종합소득세 신고 기간에 세금 부담이 생기는 것입니다. 

세금만 내고 사업자 등록을 안하면 어떻게 되나요?

원칙적으로는 세금도 내고 사업자등록도 해야 합니다. 세금만 내고 사업자 등록을 안하게 되면 소득세법상 세금 신고하는데 지장은 없습니다만 앞서 말한 미등록 가산세를 나중에 추징당할 수 있습니다. 

지금까지는 세법에 따라서 세금을 내야할 분은 세금만 내면 됐었는데, 내년부터는 세금을 내야하는 분들은 세금을 내는 것은 당연하고 사업자등록도 꼭 해야 되는 것입니다. 

일단은 세 주는 집이 한 채 이상인 분들은 알아보시고 1월 21일까지 꼭 해야겠습니다. 

미등록 가산세가 0.2% 니깐 연간 2,000만원 임대소득에 대해서 4만 원 밖에 안되기는 합니다. 굳이 사업자등록을 할지 말지 고민이 되기는 한데요. 안하게 되면 내년부터는 필수적이니깐 계속 누적이 될 것입니다. 그런 부분은 생각하시면 기왕에 하실 것이면 기한 안에 하셔야 겠습니다. 

임대소득이 연간 2,000만 원 이하면 분리과세 가능합니다. 

작년까지는 연간 2,000만 원 이하면 비과세였는데 이제는 과세 대상이 되었습니다. 2,000만 원은 임대는 소액임대라고 해서 세금 부담을 선택할 수 있게 해주는 것입니다. 분리 과세 라는 것은 다른 종합소득과 합산하지 않고, 주택임대소득만 따로 떼어서 비교적 낮은 15.4%의 세율로 낼 수 있게 해주는 것입니다. 

2,000만 원이 넘는 분들은 분리하지 않고 다른 종합소득과 합산해서 소득세 신고를 해야 합니다. 2,000만 원 이하인 분들은 분리과세가 유리하면 분리과세로 하시고, 종합과세가 유리하면 종합과세로 하시면 되겠습니다. 이렇게 선택적으로 할 수 있습니다. 

집 주인 분들 중에 세금 내셔야 하는 분들이 상당수가 돼서 자세히 알아 보셔야 겠습니다.