분양공고 볼 때 주의사항

분양공고 볼 때 주의사항

청약 통장들 하나씩 다들 있으시죠? 요즘은 로또청약이라고 해서 많은 분들이 청약을 넣는데요. 당첨되기가 하늘의 별 따기입니다. 

당첨도 어렵지만 입주자모집공고도 보기가 어려운데요. 오늘은 분양모집공고 보는 법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

분양공고 볼 때 주의사항

아파트 분양절차 알아보기

우선은 모집공고 라는 것이 나옵니다. 아파트 단지에 대해서 전반적인 설명이 적혀 있습니다. 전매제한이나 분양가 등이 나옵니다. 

그 주에 모델하우스가 오픈합니다. 주로 금요일에요. 그 주에 모델하우스를 열심히 보시고, 그 다음주에 바로 특별공급, 1순위, 2순위를 진행합니다. 

그리고 또 그 다음주에 당첨자 발표가 나옵니다. 그리고 또 그 다음주인 2주 후에 당첨자 계약을 합니다. 거의 5주 안에 모든 것이 끝납니다. 

청약 전 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가

요즘에는 저는 모집공고를 열고 분양가에 나와 있는 중도금, 계약금 비율을 먼저 확인 합니다. 왜냐면 레버리지가 어떤 단지는 10%, 15%, 20%까지인 곳도 있습니다.

그리고 중도금이 서울 같은 경우는 60% 납부해야 하는데요. 아주 가끔 40% 납부하는 곳도 있습니다. 그러면 주택담보대출 비율이 40%니깐 모두 대출 받고 계약금만 넣어두면 됩니다. 

들어가는 돈이 얼마인지 보면서 다리 뻗을 곳을 보는 것입니다. 

또 하나는 중도금대출 보증 기관을 봅니다. 우리가 보통 HUG 라고 알고 있습니다. 주택도시보증공사. 그곳이 대출 한도가 5억까지입니다. 그래서 기존에 대출이 있는 경우나, 아파트 가격 중에 얼마까지 보증이 되는지 확인합니다. 

보증기관은 2군데인데요. 앞서 말씀드린 HUG랑 HF(한국주택금융공사) 입니다. 한국주택금융공사는 한도가 5억하고 3억이 있습니다. 지방 같은 경우가 보통 3억 한도입니다. 

자금계획을 먼저 세우고 대출 한도가 얼마까지 가능한지 보는 것입니다. 

그 다음에 또 중요한 것은 전매제한이 몇 개월 또는 몇 년인지 보는 것입니다. 만약에 전매제한이 안되면 들어가서 살아야 하니까요. 전매제한이 길거나 그러면 실거주를 해야하니깐 완전히 얘기가 달라지게 됩니다.

내가 투자로 갈 것이냐, 실거주로 갈 것이냐 결정을 해야 합니다. 

분양가 말고 고려해야 할 추가 금액

딱 분양가만 생각하고 그 금액만 들고 있으면 안됩니다. 가장 크게 고려해야 할 것은 취득세입니다. 7억짜리 84A 타입이면 1540만 원입니다. 

그리고 이자후불제를 하잖아요. 중도금대출 받은 금액에 대해서 매달 이자를 내는 것이 아니라 입주 잔금 치룰 때 내는 것입니다. 이자만 1500~2000만 원 정도 합니다. 

그리고 옵션비도 고려해야 합니다. 시스템 에어컨만 4개 다 하더라도 1,000만 원 가까이 합니다. 

잠깐 다른 얘기지만 2년 전까지만 해도 서울에서도 에어컨을 옵션으로 안하는 추세였었습니다. 그러나 요즘은 왠만한 서울은 4대 다 하고요. 한 가지 고려하셔야 할 것은 나중에 매도를 할 때 옵션을 선택했다고 더 비싸게 받거나 그러지는 못합니다. 

그러나 임차인을 들일 때 같은 값이면 옵션이 있는 곳이 더 쉽게 빨리 들일 수 있습니다. 요즘은 인천도 기본적으로 2대 정도는 합니다. 

내가 들어가서 살면 좋지만 등기 전에 매매하는 경우가 생길텐데요. 등기 전에 매매하게 되면 양도소득세인데요. 분양권 양도소득세는 어떻게 계산되나요?

1년 까지는 50%입니다. 2년까지 보유하면 40% 입니다. 지방세는 물론 10%씩 더해야 합니다. 55%, 44%씩입니다. 

2년 이상 보유하면 입주 때까지 일반과세입니다. 

보통 분양권을 사시고 1년 이상 보유하는 세율이 분양권을 2년 이상 보유해야지 같은 세율입니다. 

위의 내용은 기타지역이고, 조정대상 지역은 다릅니다. 아예 못파는 지역도 있습니다. 파는 지역의 경우는 보유 기간에 상관없이 55% 입니다. 

그래서 여기에 해당되는 지역이 성남 민간택지인데요. 18개월입니다. 

 

분양모집공고 쉽게 보는 방법 대공개

모집공고를 보면 글씨가 너무 작습니다. 보험약관이랑 비슷한 느낌입니다. 

일단 다운받아서 PDF 파일을 열고요. Ctrl키를 누른 상태에서 마우스 휠을 올립니다. 그러면 확대되는데요. 롯데캐슬 분양은 요즘은 글씨가 깨알같지 않고 적당하게 나옵니다. 

찾기 기능있습니다. Ctrl키를 누른 상태에서 F를 누르면 찾기 기능이 되는데요. 이 단지의 전매기간이 몇 년인지를 찾으려면 '전매'를 칩니다. 

그리고 보증 기간이 얼마인지 보려면 '보증'을 칩니다. 딱 포인트 봐야 할 것만 찾는 것입니다. 

예비당첨자를 찾으려면 '예비'를 찾습니다. 좋은 팁입니다. 

모델하우스에서 꼭 봐야할 점들

어차피 유닛은 거기서 거기니깐 모형도를 봅니다. 일조권이랑 동 간격이 어느 정도 되는지를 봅니다. 

미니어쳐로 나와 있는 것이 거의 실제와 비슷하게 됩니다. 

유닛보다 미니어쳐가 더 중요합니다. 유닛의 경우는 가구도 조그맣게 해서 더 넓게 보이게 하고, 옵션도 많이 넣고, 방도 2개를 트기도 하고 해서 눈속임이 많습니다.