30대를 위한 청약전략 대공개

30대를 위한 청약전략 대공개

2019년 부동산 시장에서 역시나 가장 핫했던 이슈는 분양가 상한제입니다. 이런 분양가 상한제가 분양 시장에 미치는 영향에 대해서 알아보고, 이를 대비하는 전략에 대해서 고민해보도록 하겠습니다. 

30대를 위한 청약전략 대공개

분양가 상한제는 무엇인가요?

분양가상한제라는 것은 말 그대로 분양가를 이 상한선 이상으로는 못 올린다는 것입니다. 원래는 공공택지만 적용했었다가 이제는 우리가 알고 있는 민간아파트인 일반 힐스테이트, 더샾 등 재개발, 재건축 아파트에도 적용을 하겠다는 것입니다. 

분양가를 건설사가 못 올리니까 사람들이 로또청약을 노리고 청약 과열이다, 기존 아파트는 어떻게 될 것인가 논란이 계속 있는 것 같습니다. 

어떤 지역이 분양가 상한제에 적용받나요?

서울의 27개 동입니다. 투기과열지구에서도 핀셋 지정했는데요. 투기과열지구에서도 강남 4구, 마용성이라고 하죠. 마포, 용산, 성동구, 여의도까지 지정이 됐습니다. 

반대로 지정 안된 지역은 쾌재 입니다. 가점이 좀 낮은 분들은 쾌재를 부르고 있습니다. 

분양가 상한제가 부동산에 미치는 영향

여러가지 영향이 있을텐데요. 그 중에서 하나가 10년간 전매가 안되잖아요. 그 말은 신축이 시장에 못풀린다는 것이죠. 그러면 신축 구아파트가 거래될 수 있는 수가 한정되니 그 안에서만 거래되니깐 시장에 나오는 물건 수가 적다는 것입니다. 생각보다 많이 지정은 안됐기 때문에 거래가 있는 곳은 꾸준히 있을 것입니다. 

그리고 분양가 상한제 이후에 높은 가점자들은 집을 안 삽니다. 기다리죠. 점수가 어느 정도 되는 분들은 계속 전세를 살면서 점수를 올리려고 하겠습니다. 1년당 3점씩 올라가니까요. 

분양가상한제의 긍정적인 영향

수혜보는 분들은 무주택을 10년 이상 유지하신 분들입니다. 지금의 40대 또는 30대 후반 분들에게는 기회입니다. 

여기서 또 양분되는데 집을 아예 2,30년간 안사시고 자녀를 많이 낳거나 부양가족이 많으신 분들은 가점이 60점 후반대 넘어가니깐 너무 좋은 기회입니다. 예를 들어서 강남권에 청약이 되면 기본적으로 10억 이상 벌고 간다 라는 말이 있으니까요. 시세가 27억 하는데 분양가는 17억 원 정도 나오니까요. 

대신에 분양가 9억이 넘어가면 대출이 안나옵니다. 현금 부자에 한해서 입니다. 

반대로 대출이 나오는데 가점이 40~50점대인 3,40대 분들이 좋습니다. 왜냐면 분양가 상한제를 노리는 분들이 따로 있고, 중간에 애매한 점수대의 분들이 따로 있는데, 애매한 점수 분들은 분양가 상한제를 피하는 지역들을 계속 청약을 하시면 됩니다. 그 분들이 상대적인 수혜자들이라고 파악하고 있습니다. 

30대를 위한 서울 지역 공략법

쉽지 않습니다만 예를 들어보겠습니다. 분양가 7억 짜리가 있습니다. 은평구에서 분양한다고 치면 현금이 2.1억원이 필요합니다. 계약금 10% 7천하고, 중도금 대출 안나오는 20%인 1.4억. 합치면 2.1억 원입니다. 맞벌이 부부가 10년 정도 근무하면 1억 원 정도는 모아놨을 것입니다. 그 분들은 충분히 끌고갈 의지도 있고, 40%의 중도금 대출도 나옵니다. 나머지는 신용대출도 가능하고요. 7억 대 분양가는 30대 후반이면 가능하다고 봅니다. 

그러나 그렇게 안되시는 분들은 소액투자 해야 합니다. 전세 끼고 소액투자를 해야할 거 같습니다. 

현재 서울 기준에서 가점 42점 미만은 청약을 포기하시는 게 좋습니다. 지방은 가점이 상관 없습니다. 왜냐면 85제곱미터를 초과하면 추첨제입니다. 

물론 서울도 50% 추첨제지만 문제는 그런 세대가 많이 안나옵니다. 중소형 아파트의 경우는 대부분 조합원들이 대부분 가져갑니다. 10세대만 나와도 200:1, 500:1 넘어갑니다. 

가점 낮은 사람들이 알고 집중해서 청약하는 거니깐 사실상 불가능하다고 봐야 합니다. 

그 다음 분들은 수도권 공공택지입니다. 왜냐면 수도권 공공택지는 수도권, 인천 분들도 경기 지역에 청약을 할 수 있거든요. 문제는 전매제한이 걸려 있다는 것입니다. 3년에서 최대 8년까지 입니다. 그러면 전매제한이 짧은 공공택지는 어디냐. 유일하게 하나밖에 안남았습니다. 송도입니다. 송도에서 85제곱미터 초과를 많이 분양합니다. 서울보다 경쟁이 낮고, 게다가 비규제지역이기 때문에 서울에 살고 계신 분들의 통장을 써도 됩니다. 

반면에 경기도는 59점이 마지노선입니다. 서울은 85제곱미터 이하는 100% 가점제입니다. 그러나 경기도는 40%가 가점제이고, 나머지 60%가 추첨제로 뽑습니다. 상대적으로 가점제가 적다 보니깐 가점 커트라인이 높아질 수밖에 없는 구조입니다. 대신에 가점 낮은 사람들은 60%의 가점 뺑뺑이에 기대를 걸어볼 수 있습니다.