주택임대소득자 사업자등록 방법

주택임대소득자 사업자등록 방법

집주인은 두 부류로 나눌 수 있습니다. 세입자 입장에서는 좋은 집주인과 깐깐한 집주인으로 나누시기도 하는데요. 

법적으로는 임대사업자로 신고를 한 집주인과 신고를 안 한 평범한 집주인으로 나눌 수 있었는데요. 올해부터는 그 평범한 집주인들도 사업자등록증을 의무적으로 내고 세금도 내야 되는 것으로 바뀌었습니다. 오늘은 주택임대소득자에 대해서 자세히 알아도록 하겠습니다. 

새로 도입되는 주택임대소득자 등록 총정리

그 동안의 집주인들은 연임대소득이 2,000만 원이 안넘으면 따로 임대사업자 등록을 하지 않고, 세금도 내지 않아도 괜찮았습니다. 그러나 이제는 모든 집주인들이 등록을 해야 하고, 2,000만 원 이상의 임대소득이 있으면 세금도 내야 합니다. 

다만 1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하인 경우는 해당이 되지 않습니다. 잠깐 내집이 있는데 자녀 집에 머물면서 내 집에서는 월세를 주는 경우 입니다. 

2주택 이상이신 분들은 월세를 10만 원을 받고 있어도 반드시 신고를 해야합니다. 전세인 경우는 2주택까지는 상관 없습니다. 내가 집이 2채 있는데, 둘 다 전세를 주고 있는 경우도 괜찮습니다. 집이 2채 있는데, 한 채는 내가 살고, 나머지 한 채는 전세를 주는 경우도 신고를 안해도 괜찮습니다.

전세 집주인이 신고해야 하는 경우는 무엇인가요?

3주택자 이상이면서 보증금의 합이 3억 원 이상 넘는 경우 입니다. 3억 원을 넘는 경우에는 은행 예금 이자 받는 것도 월세로 인정한다는 것입니다. 그 부분에 대해서 신고하셔야 겠습니다. 

3주택자 이상은 전세든 월세든 모두 신고를 해야 하고요. 2주택자인데 모두 전세면 신고 안해도 되고요. 2주택자인데 월세로 단돈 10만 원이라도 받으면 신고해야 합니다. 1주택이지만 집이 9억 원을 넘고 월세를 받고 있다면 신고를 해야 합니다. 

주택 수는 모두 부부 합산입니다. 

내가 신고 대상이라면 무엇을 해야 하나요?

2020년 1월 21일까지 국세청에 사업자등록을 하셔야 합니다. 그런데 이 사업자등록이 그동안 알고 계셨던 민간 사업자등록과는 조금 다른데요. 2가지가 있습니다. 국세청에 등록하는 사업자등록이 있고, 시군구청 지자체에 등록하는 사업자등록이 있습니다. 시군구청에 등록하는 임대사업자 등록은 주택임대사업자로서 월세 상한선 5% 지키고, 이것저것 세금 혜택 주는 것입니다. 

이번에 하셔야 하는 것은 그것과는 별개로 무조건 하셔야 합니다. 평범한 집주인들도 무조건 하셔야 하고, 21일까지는 사업자등록증을 내셔야 합니다. 그리고 세금 신고는 6월 1일까지 해야 하고요. 

주택임대사업자와의 차이점은?

이번에 적용되는 사업자등록을 내야 되는 규정이 기존에 있었던 주택임대사업자와 전혀 다른 것입니다. 헷갈리시면 안됩니다. 

주택임대사업자는 혜택이 있는 반면에 여러가지 규제가 있습니다. 임대사업자로 등록을 하면 일정 기간동안 처분이 안되고요. 양도를 하게 되면 3,000만 원의 과태료를 받게 되고, 월세도 5% 이상은 못 올리게 되어 있습니다. 

그러나 그렇게 주택임대사업자 등록 안하고 국세청에서 하라는 것만 하겠다고 하시는 분들은 의무도 혜택도 없습니다. 

주택임대사업자 등록 안하고 평범한 집주인으로 남겠다고 하셨던 분들도 올해부터는 그냥 남아 계시면 안되고 사업자등록 하셔야 하고, 월세 받는 게 있으면 소득신고도 해야 합니다. 세무서에 가서 하는 것보다 밀리니깐 홈텍스에서 하시는 게 좋습니다. 세금신고가 어렵지만 사업자등록은 꽤 간편합니다. 

세금을 내면 얼마 내야 되나요?

일단 2,000만 원 이하인 경우에는 간단합니다. 월세 받은 금액의 50%는 경비로 빼줍니다. 도배도 해줘야 하고 관리가 들어가게 되니깐요. 나머지 금액에서 기본 공제라고 해서 200만 원을 빼줍니다. 남은 금액에 대해서 국세 14% 만 내시면 됩니다. 

한 달에 100만 원 받는다고 가정해보겠습니다. 1년이면 1,200만 원 받는 셈이죠. 50%에 해당하는 600만 원은 빼주고, 나머지 600만 원 중에서 200만 원은 기본 공제로 빼주고요. 400만 원의 14%인 56만 원이 국세로 나가고, 56만 원의 10%는 지방세로 나가고요. 총 60만 원 정도가 세금으로 나가겠네요. 한 달 치 월세보다는 약간 적은 금액입니다. 

위의 경우는 2,000만 원 이하인 경우입니다만 월세 수입이 2,000만 원이 넘어가면 조금 복잡해집니다. 종합과세가 되면서 다른 소득과 합산되어져서 다릅니다. 

건강보험료 관련된 우려가 있습니다. 

월세에 대해서 세금 내라고 하는 부분은 이해합니다. 소득이 있는 곳에 세금이 있어야 하는 것이니까요. 그런데 그 동안 왜 이 분들 세금 안걷었냐는 질문에 대한 답은 이렇게 세금 걷으면 세금만 문제가 되는게 아니라 건강보험료 내야 하는 분들도 많이 생기고, 그러면 임대사업자를 안하려고 해서 시장에 임대주택이 많이 안풀리게 되어 오히려 세입자들이 손해를 보게 된다 라는 논리로 그 동안 과세를 안한 것입니다. 

그러나 이제는 일단은 사업자등록을 모두 하셔야 하니깐 사업소득이 생기면 건강보험에 피부양자로 계셨던 분들은 피부양자 요건이 박탈이 됩니다. 그러면 건강보험료를 내야 되는데요. 

앞서 말한 이런저런 공제를 해주는 부분에서 따져보면 연간 임대소득이 400만 원까지는 걱정 안하셔도 됩니다. 그러니까 월세 33만 원 이하로 받고 계신 분들은 건강보험료에 대한 걱정을 안하셔도 됩니다. 33만 원이 넘으면 지역가입자로 빠져나오게 돼서 재산과 소득을 계산해서 건강보험료를 내셔야 합니다.