용산 임대주택 확대, 3기 신도시 건설, 논란과 해법

용산 임대주택 확대, 3기 신도시 건설, 논란과 해법

정부가 최근에 용산에 미니 신도시급 주택 공급 계획을 발표해서 용산 일대에 땅값도 들썩이고 있다고 하고, 또 부동산 시장에서도 이런 저런 말들이 많습니다. 그런데 공급 물량의 절반을 임대주택으로 공급하겠다는 내용이라서 이 영향이 어떨지 찬반이 엇갈리기도 합니다. 여기에다가 3기 신도시 계획도 어떻게 진행되고 있는지 궁금하기도 하고, 여기에 반발하는 1기, 2기 신도시들의 반응도 궁금하기도 합니다. 최근 정부가 꺼내놓은 주택공급 정책의 내용과 그에 따른 시장 반응을 알아보도록 하겠습니다. 

용산 임대주택 확대, 3기 신도시 건설 논란과 해법

용산 땅에 얼마나 주택이 들어설까요?

3기 신도시 공급할 때 과천이 7,000세대 였었습니다. 용산은 8,000세대 입니다. 관심을 많이들 가질만 한데요. 8,000세대 중에 절반은 임대주택을 지어야 합니다. 4,000세대 정도는 임대주택이 될 것입니다. 

원래 그 땅은 국제업무지구 라고 해서 높은 빌딩이 들어설 계획이었습니다. 테헤란로에 있는 오피스 물량이 용산에 다 들어갈 정도 입니다. 그리고 용산역이 전국으로 뻗어가는 KTX 역이고, 중장기적으로 KTX역이 북한도 연결되지 않겠느냐 하는 생각도 있습니다. 굉장히 좋은 땅인데 임대주택과 주택을 짓는 것이 바람직하냐는 논란이 있습니다. 예전에는 오피스 짓겠다고 했던 부지였는데 주택을 짓는 것으로 바뀐 것입니다. 

공급 물량은 충분하다고 봐야 하나요?

8,000세대는 공급적인 면에서 보면 여전히 부족합니다. 서울시에는 전체 주택이 연간 7~8만 호 정도 공급이 되고 있고, 아파트의 경우는 연간 4만 호 정도 공급이 되고 있습니다. 

그리고 서울시에 지역적으로 영향을 줄 정도의 물량이라고 한다면 1만 세대 이상의 물량이 공급이 되어야 그 지역에 안정 효과를 냅니다. 양질의 분양 물량이 나와야 주택시장을 안정시키는데 4,000세대 정도는 임대주택이니깐 나머지 4,000세대 정도만이 공급 물량이 될 것이니깐 부족한 편이라고 할 수 있습니다. 

임대주택 공급으로 집값을 안정화 할 수 있나요?

임대주택을 많이 공급해서 굳이 뭐하러 집을 사나, 임대주택 좋은데, 라는 생각을 가진 사람들이 수요층에서 떨어져 나가고, 그래야 집값이 안정화될텐데요. 

외국 사례를 보면 꼭 그렇지 않은 경우도 있습니다. 가장 큰 문제는 유동성입니다. 금융 위기를 극복하는 과정에서 유동성이 워낙 많이 풀렸고, 그런 선진국들을 보면 전국적으로 집값이 오르기 보다는 대도시만 오르는 경향을 보입니다. 지방은 그대로인데 대도시에는 돈이 쏠려서 끌어올리는 것입니다. 그래서 공공임대주택을 지어서 집값을 잡는다는 것에 회의감이 많이 들기도 합니다. 

3기 신도시는 어떻게 진행되고 있나요?

계획대로 잘 진행되고 있습니다. 이번에 발표한 것들을 보면 계획보다 조금 앞당기겠다고 합니다. 사전청약 제도 등을 통해서 2021년부터 청약을 받겠다고 하면서 진도를 내고 있습니다. 

다만 아쉬운 점은 예비타당성 통과 문제가 있고, GTX와 같은 대형 간선 도로망 같은 경우 진도가 그렇게 빨리 나가고 있는 것 같지 않습니다. 그리고 기업 유치와 같은 부분은 아직 미진한 수준입니다. 아파트도 들어와야 하고, 기업들도 들어와야 하고, 도로도 닦여야 하는데 3가지 중에서 아파트 짓는 속도만 빨리 진행되고 있고 나머지는 미진한 것입니다. 

사전청약제는 무엇인가요?

예정됐던 시기보다 더 빨리 청약을 받는 것입니다. 심지어 분양가도 확정은 안됐지만 대강 정해서 빨리 청약을 받겠다는 것입니다. 당초에는 3기 신도시에 대해서 3년 후에 청약을 받으려고 했었는데, 2021년부터 받겠다고 하고 있습니다. 

문제는 내년부터 받으면 분양하려는 내 집이 몇 동 몇 호인지도 모르고, 마감재가 어떤지, 모델하우스도 없는 상황에서 막연한 상황에서 분양하는 것입니다. 그래도 자기 집이 생긴다는 안도감을 가지고 요즘엔 공사 다들 잘 하겠지 하면서 분양하는 것입니다. 

3기 신도시가 들어서면 1,2기 신도시에 미치는 영향

3기 신도시가 들어오면 상대적으로 1, 2기 신도시들은 집값 하락이 생기는 것이 아니냐 하는 궁금증이 있습니다. 그러나 분당의 경우를 보면 고용이 늘어나게 되니깐 오히려 집값이 상승하더라 입니다. 그래서 판교를 처음 지을 때 분당 시민들이 굉장히 반대 했습니다. 그러나 판교에 테크노밸리가 생기면서 고용이 늘어나게 되니 분당 집값이 계속 상승했습니다. 

3기 신도시에 테크노밸리와 같은 기업들이 많이 입주하게 되면 고용이 늘어나서 주변 도시들의 가격도 동반 상승시킬 것으로 봅니다. 다만 이 경우가 굉장히 어렵다는 것입니다. 기업들이 판교까지는 갈만 한데 더 멀리는 가고 싶지 않다고 생각하는 것입니다. 정부의 특단의 대책이 없다면 주민들의 우려가 현실로 될 수 있습니다.