전세난 심화 원인과 대책

전세난 심화 원인과 대책

최근에 한 국책연구원이 주거 형태와 행복도의 관계를 조사했는데요. 어떤 형태로 살고 있느냐에 따라서 누가 더 행복을 느끼냐를 조사한 것입니다. 월세, 사글세, 전세 순으로 더 불행을 느끼는 것으로 나타났습니다. 월세 사시는 분들이 제일 스트레스 많이 받는다는 뜻입니다. 요즘 전세 시장에서 벌어지는 일들을 보면 스트레스 많이 받겠구나 싶은 일들이 벌어지고 있습니다. 서울 수도권의 일부 인기 지역에서는 전세 물건이 품귀 현상을 보이고 있고, 전세 폭등 현상이 나타나고 있습니다. 

오늘은 왜 이런 전세난이 심화되고 있는지, 언제쯤이면 전세난이 끝날지, 방법은 없을 지 등등 알아보도록 하겠습니다. 

전세난 심화 원인과 대책

요즘 전세 시장 특징

아무래도 전세 가격이 많이 오르고 있는 것이 특이한 상황이라 볼 수 있겠습니다. 이러한 현상이 공급 부족에 의해 공급자 우위 시장이 지나치게 형성되었다고 볼 수 있습니다. 그런데 이런 부분이 2010년도 이후에 전세 공급자 우위 시장이 가장 심하게 나타나고 있는 것이 특이합니다. 

전세 공급자 우위 시장 원인

전세 라는 것은 비게 되면 공급자에게는 손해기 때문에 공급자 우위 시장이 강하다는 것이 얼핏 이해가 안될 수 있습니다. 이러한 경우에 2가지 측면에서 생각해 볼 수 있습니다. 하나는 왜 전세 공급 부족 현상이 나타나는지, 왜 전세 가격이 상승 하는지 입니다. 전세 가격의 경우 전세 수요와 공급의 상대적인 속도에 의해서 결정이 됩니다. 예를 들어서 전세 공급과 수요가 둘 다 줄어들지라도 줄어드는 속도가 비슷하다면 가격은 유지됩니다. 반면에 공급이 더 빠른 속도로 줄어들게 되면 전세 품귀 현상으로 이어지게 됩니다. 

이런 경우에 저금리 기조가 오래 유지되면서 올해 상반기 부터 이미 전세 공급자 우위 시장이 형성됐다고 볼 수 있겠습니다. 그런데 전세 공급자의 측면에서 보면 저금리의 경우 전세 보증금을 크게 올리거나 반전세로 돌리는 경우를 살펴볼 수 있는데, 반전세로 돌리는 것이 전세 공급의 감소를 설명할 수 있는 부분입니다. 그리고 전세 보증금을 높이는 부분이 전세 가격의 급등을 설명할 수 있는 부분입니다. 

전국적인 현상인가요? 아니면 일부 지역만 인가요?

전국적으로는 전세 가격의 상승이 확대되고 있습니다. 다만 수도권의 상승폭이 더 큽니다. 수도권의 경우에서도 올해 4월부터 지방에 비해서 속도가 더 빠르게 나타나고 있습니다. 

2021년 예상

2021년에는 입주 물량이라는 또 하나의 요인이 있습니다. 2020년에는 전국적인 입주 물량이 34만 호 정도였습니다. 2021년에는 26만 호 정도 됩니다. 수도권의 경우에는 19만 호가 2020년에 공급이 되었는데요. 내년에는 14만 호로 줄어들게 됩니다. 

아파트이기 때문에 주택을 다 포함하고 있지는 않지만 그래도 많이 줄어들고 있습니다. 이렇게 물량이 많이 줄어드는 것은 기존의 분양 물량 때문입니다. 2017~2018년도에 분양을 했던 물량이 적었기 때문에 완공돼서 2020년에 입주하는 물량도 줄어든 것입니다. 

2017년도에는 집값이 정체기여서 아파트 공사를 많이 하진 않았습니다. 2018년에는 다시 오르기 시작했으니 공사를 다시 시작했었습니다. 2017년 잠깐 공사 안했던 것이 지금 이렇게 입주 물량 감소로 다가오는 것입니다. 

전세난 해소

전세난이라는 것은 사실 4~5년 주기로 사이클 적인 부분이 큽니다. 전세 가격이 급등한 시점에는 매매 가격이 약간 조정을 이루고요. 그리고 전세 가격이 급락과 급등이 매매 가격의 급등과 급락으로 교차 반복해서 나타납니다. 이런 부분들이 4년 정도 사이클을 가지고 있는 것으로 보아 최소한 내년까지는 전세난이 있을 것으로 보입니다. 

해결책

전통적으로 우리나라 아파트 시장이 임대 시장에 속한다는 점에서 근본적인 인식의 전환이 필요합니다. 물론 전세가 자기 소유가 아니기 때문에 임대 시장이지만 경제학적인 측면에서 보면 변동폭이나 흐름이 거의 매매 가격과 같이 움직입니다. 현재 시점에서는 임대 시장의 정책이 중점이 되어야 하지 않나 하는 생각입니다. 전세를 유지하는 것이 아니라 자연스럽게 월세로의 전환이 이루어지도록 하는 정책이 필요할 것입니다.