규제에도 불구하고 대출 받는 노하우

빚을 내서 투자한다는 빚투, 영혼까지 끌어모아서 투자한다는 영투. 요즘 이런 단어가 유행인데요. 그 이면에는 대출 규제로 인해서 문턱이 점점 높아지기 때문인데요. 정부가 실제로 동네를 투기지역, 조정지역 등으로 나눠 놓고, 투기지역과 투기과열지역에 있는 15억 원 초과 아파트의 경우 주택담보대출을 아예 안해주고 있습니다. 9억 원이 넘는 아파트의 경우도 주택담보대출 비율 LTV를 20%로 낮춰 놓은 상태입니다. 거기에 다가 직장인 신용대출도 계속 조이고 있는 상황이라서 갑자기 돈 필요하시 분들은 불만과 어려움이 커진 상황입니다. 오늘은 각종 대출 정책에는 어떤 변화가 있는지 대출을 받기 위해서는 어떤 요령이 필요한지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

규제에도 불구하고 대출 받는 법

대출 받기가 많이 어려워 졌나요?

예전하고 비교해서는 대출 받기가 많이 어려워진 것은 사실입니다. 예전에는 따로 공부를 할 필요가 없었습니다. 다주택자건 지역이 어디건 어떤 물건을 가져오던 은행에서 대출을 해줬는데, 지금 집을 구매하시는 분들은 본인의 자금계획을 세워야 합니다. 가장 큰 문제는 대출 정책 방향이 계속 줄어드는 쪽이다 보니깐 사람들의 심리가 빨리 대출을 받지 않으면 또 줄어들 수 있다고 생각하는 것입니다. 불안심리가 많아서 신청하는 분들이 많습니다.

 

올해도 규제가 심한가요?

원래 12월에는 은행에서도 자금총량규제 떄문에 대출을 해주지 않으려는 경향이 많습니다. 그리고 1월이 되면 다시 영업을 시작하는 시기 입니다. 그런데 아직까지도 은행에서는 적극적으로 안하려고 하는 분위기 입니다. 그 예가 바로 감면금리 입니다. 은행에서는 어느 정도 금리를 낮춰줘야 고객이 오기 때문에 감면금리를 제공하는데요. 아직까지 대부분의 은행에서 감면금리를 주지 않고 있습니다. 그 말은 은행에서는 영업을 하지 않겠다, 혹은 대출액을 늘리지 않겠다는 스탠스 입니다.

 

담보대출 뿐만 아니라 신용대출, 전세대출. 이 세 가지가 서로 맞물려 있는 분들이 많습니다. 거기에 따른 약정서가 다양하게 나와 있습니다. 약정서란 이 대출을 해주시기만 하면 어떻게 하겠다 라는 다짐입니다. 약정서의 끝에 있는 말은 대부분 집을 더 이상 사지 않겠습니다, 혹은 이 돈으로 집을 사면 대출금을 회수해도 좋습니다~ 등의 약정서 입니다.

 

대출 규제 15억 원의 기준

집값이 15억 원 초과하는 경우 대출은 아예 안나온다고 하는데요. 이는 아파트의 경우만 해당됩니다. 15억 원이 넘는 주택의 경우에는 대출이 나오는데요. 이 15억 원이라는 금액의 기준이 무엇인지 궁금합니다.

 

이는 KB시세를 뜻합니다. 내가 산 가격과 무관하게 대출 시점의 KB시세가 15억을 넘지 않으면 됩니다. 내가 14억 원에 샀어도 KB시세가 16억 이라고 한다면 대출이 안됩니다.

 

그리고 주의하실 점이 KB시세가 한국감정원 시세보다 더 높아서 고객분들이 굳이 감정원 시세를 살펴볼 필요가 없었습니다. 그런데 요즘에는 역전 현상이 벌어지고 있습니다. KB시세가 14억 7천 인데 한국감정원 시세는 15억 3천인 경우도 있습니다. 둘 중에 15억 원을 초과하는 경우가 하나라도 있으면 대출이 안됩니다. 보통 아파트 1층의 경우는 다른 일반층에 비해서 금액이 싼데요. KB시세나 감정원에서는 일반 층 기준으로 적용을 하니 정말 싸게 사도 대출 불가인 아파트일 경우가 있을 수 있습니다. 계약할 때 신중하게 두 개의 시세를 살펴보시기 바랍니다.

 

그렇다면 15억 넘는 아파트의 경우 대출이 아예 안되느냐? 그렇지는 또 않습니다. 매매일로부터 3개월 후에는 생활안정자금 대출이라고 있습니다. 그런데 이 금액은 최대 1년에 1억 원이기 때문에 참고하셔야 겠습니다.

 

 

전세퇴거자금

15억이 넘는 아파트의 경우 전세퇴거자금 대출이 되는 경우가 있습니다. 전세퇴거자금이란 보통 세입자를 내보내기 위해서는 대출을 받으셔야 하는데요. 보통 집을 예전에 전세를 끼고 집을 사두셨던 분들이 있습니다. 그런 분들 같은 경우에 내가 집을 샀을 때는 14억 원이었는데, 지금은 15억 원일 수 있습니다. 그러면 이런 집에 대해서는 대출이 하나도 안되느냐? 꼭 그렇지는 않습니다.

 

2019년 12월 17일 까지 집을 구매하셨던 분들이라면 집값이 현재 15억 원이 넘어도 전세퇴거자금 대출이 가능합니다. 그 이후에 집을 사신 분들은 세입자가 나간다고 하면 전세퇴거자금 대출이 1억까지만 가능합니다.

 

 

 

오피스텔의 경우

오피스텔의 경우는 지금 주택에 포함되지 않습니다. 오피스텔은 약간 은행 입장에서는 상가 개념입니다. 그래서 주택담보대출이 아니라 가계일반자금 대출이기 때문에 대출 규제에는 제외가 됩니다. 그러나 세금에서는 주거용이시면 주택 수에서는 주택으로 포함되니깐 2주택자가 됩니다.

 

오피스텔의 경우는 대출이 예전과 똑같은 70%까지 나옵니다. 오피스텔도 KB시세가 있는 물건이 있고 아닌 것도 있는데요. 어쨋든 한도가 70%까지는 나옵니다.

 

 

적격 대출

적격 대출에 대해서 처음 들으시는 분들도 많으실 겁니다. 적격 대출은 주택금융공사 상품이라고 생각하시면 됩니다. 공사 상품이다 보니 아무래도 금리 면에서 혜택이 있습니다. 주택금융공사 상품 중에 보금자리론 이라고 되게 좋은 것이 있습니다. 적격 대출과 보금자리대출은 거의 같은 것이라고 보시면 되는데요. 차이점은 보금자리론은 굉장히 소득기준이 까다롭습니다. 부부 합산 7000만 원이 넘으면 받을 수 없고, 집값도 6억 원이 넘으면 받을 수 없는데요.

 

적격대출의 경우는 집값이 9억 원 이하까지는 가능합니다. 그런데 금리가 보금자리론하고 비슷하게 가고 소득제한이 없습니다. 그러다보니 무주택자나 실수요자 분들이 많이 찾는 상품입니다. 그러나 공사에서 진행하는 것이다 보니 자금이 소진이 되면 그 해에는 더이상 팔지 않는 상품이 됩니다.