2.4 부동산 공급대책

2.4 부동산 공급대책

 

최근에 부동산 정책이 하나 발표되었습니다. 설 전에 발표하겠다고 미리 언지가 있었는데 2.4 부동산 대책이 발표되었습니다. 요지는 보니깐 재건축, 재개발을 활성화 하겠다는 것입니다. 그 동안 재건축, 재개발 진행이 잘 안되었던 이유가 그 동안 합의도 안되고, 인센티브가 크지도 않다 보니깐 그냥 10년 더 살지뭐 라고 생각하는 분들이 많아서 였는데요. 정부가 파격적으로 인센티브를 많이 줘서 이 정도면 동의하지 않을 수 없게 만들어 보겠다는 것이 핵심입니다. 

 

2.4 부동산 공급대책

부동산 대책

먼저 총괄적인 대책을 말씀드리겠습니다. 서울에만 32만 가구를 더 공급하겠다는 것입니다. 32만 가구 라는 것이 어느 정도인지 감이 잘 안잡히실 수 있겠는데요. 분당 신도시 3개를 합친 가구수이며, 수도권까지 합치면 61만 가구가 됩니다. 전국에 5개 광역시까지 합쳐서 총 80만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다.

 

이번 공급대책의 목표는 규제를 과감하게 풀고, 엄청난 물량을 풀어서 주택 수가 부족할 것이라는 인식을 없애겠다는 것입니다. 이번 대책에 따른 전체 공급 물량의 70~80%는 실수요자들을 위해서 분양주택으로 합니다. 청약 방식도 30%는 가점이 낮은 3040 세대를 위해서 3년 이상 무주택자에 한해서 추첨제로 공급을 한다고 합니다. 가점제가 아닌 운 좋아도 당첨이 될 수 있는 확률로만 뽑는 추첨제로도 공급을 하겠다는 것입니다. 

 

 

예전에 신도시를 지어서 100만 가구를 공급하겠다고 하는 계획이라면 이러나 저러나 반드시 공급되어지는 물량입니다. 허허벌판에 빈 땅에 짓는 것이기 때문에 불도저만 가면 공급이 가능한데요. 이번에 발표된 83만 가구는 기존에 낡은 주택에 살고 계시는 거주민분들이 동의를 해주셔야 됩니다. 극단적으로 말하면 한 명도 동의를 안해주면 한 채도 공급이 안될 수도 있고, 생각보다 많이 동의를 해주시면 100만 가구보다 더 많은 가구 수가 공급될 수 있습니다. 83만 가구 라는 숫자도 확정이 아니라 이 지역에서는 이 정도가 가능할 것 같고, 저 지역에는 저 정도가 가능할 것 같고~ 해서 다 모아서 추산을 한 수치인데요. 문제는 아직은 주민들의 동의를 받지 않은 상태입니다. 주민들의 동의가 관건인 것입니다. 

공급 방식

공급하는 방식은 크게 5가지 입니다. 큼직한 것만 말씀드리면 먼저 서울의 낙후된 역세권 지역이나 준공업 지역을 말합니다. 준공업 지역이라고 하면 구로나 영등포, 금천 지역인데요. 저층 지역을 고밀 개발해서 약 12만 가구를 공급하는 것입니다. 역세권의 경우 용적률을 700%까지 늘리는데 일반 아파트 지역의 경우는 200~250% 정도입니다. 강남 지역 고층 아파트가 500%이니깐 그보다 더 높고 촘촘히 짓겠다는 것입니다. 

 

또 하나는 가장 많이 나오는 이야기인데, LH, SH와 같은 공기업들이 주민들의 동의를 얻어서 조합 없이 자기들이 직접 시행해서 9만 3천 가구를 공급하는 계획입니다. 보통 우리끼리 재건축, 재개발 하겠다고 하면 조합부터 설립해야 하고, 여러 이해 관계 하나하나 조율해야 하고, 심의도 받아야 해서 평균적으로 13년이 걸리는데요. 이런 것을 공기업이 해서 5년 이내로 줄이겠다고 하는 것입니다. 

 

이는 토지 소유자들의 동의를 얻는 것이 관건인데, 공기업에 넘기면 기존 예상 수익의 10~30% 수익률을 보장하고 아파트나 상가에 우선 공급 기회를 주고, 재건축의 경우 초과이익환수제와 2년 의무 거주를 면제 하겠다는 당근을 제시하고 있는 상황입니다. 세금 걷는 것을 많이 안걷겠다는 것이니깐 직간접적으로 정부 예산도 많이 투입하겠다는 뜻입니다. 

 

현물 선납이라는 개념도 있습니다. 기존 토지 소유자가 나라에 토지를 매각하는 방식으로 공공토지를 확보하는 방식인데요. 현물 선납을 하면 추후 분양받을 아파트 가격에서 나라에 넘긴 가격을 제하고 우선 공급해주겠다는 뜻입니다. 현물 선납을 했는데, 나중에 아파트 가격이 너무 뛰어서 추가금액을 감당하기 어렵다고 한다면 모자른 금액에 대해서 소유권을 공공에 넘기면 됩니다. 

 

예를 들면 기존 주택의 가격이 6억 원인데, 분양하는 아파트의 가격이 10억 원이라면 4억 원이 부족하게 됩니다. 내가 추가로 4억 원을 내야 하는데, 없을 경우도 있겠지요. 감당하지 못할 경우에 모자란 금액에 대해서는 소유권을 공공에 넘기는 것입니다. 추가 부담 없이 입주해서 살다가 나중에 처분할 때 초과 이익을 집주인이 6:4 비율로 6만 가져가고 4는 공공이 가져가는 이익 공유형 방식을 취합니다. 

 

또 수도권과 나머지 5대 광역시에서 26만 3천 가구가 들어가 신규 공공택지를 지정해서 주택을 조성하는 방안이 있습니다. 

 

예전 같으면 재건축이나 재개발이 되면 아파트 가격이 너무 비싸지니 내가 들어갈 돈이 없다면서 재건축, 재개발에 대해서 반대했었습니다. 그러나 이제는 정부와 같이 투자도 같이 하면서 이익을 비율대로 나눌 수 있는 옵션도 생기니 동의를 구할 수 있는 방법입니다. 

 

 

어디에 들어가나요?

아직 정확한 개발 위치가 정해지지는 않은 상황이다 보니 이 부분이 앙금 없는 진빵이라는 비판을 듣는 대목입니다. 일단은 공급 가능 수치만 발표를 하고, 구체적인 사업 대상에 대해서는 밝히지 않았습니다. 다만 변창흠 국토부장관이 MBC 뉴스데스크에 출연해서 택지개발지구를 전국에 20개 정도 지정해서 신규 택지를 개발할 것인데, 대부분 입지 확정이 되어 있지만 세부적인 내용은 지자체와 협의해야 할 부분이 있어서 한 두달 후에 두 세 차례에 걸쳐서 구체적으로 발표하겠다고 했습니다.

 

이 정도 규모가 서울에 가능했던 것인가? 라는 의문이 드실 수 있는데요. 이 부분에 대해서 변창흠 장관은 준공업 지역과 같이 서울의 무질서하게 들어서 있는 저밀도, 저효율 지역을 잘 활용하면 충분히 가능하다고 답변했습니다. 

잘 추진되면 언제 가능하나요?

보통 이런 재개발, 재건축이 아무런 준비가 안되어 있는 상황에서 시작되면 10년이나 더 걸리는 경우도 많은데요. 이것을 앞당기겠다는 뜻이긴 합니다만 실제 입주깢니느 6~7년 정도 걸릴 것으로 보입니다. 지금 언론에 83만 호 공급이라는 타이틀로 기사들이 쏟아지고 있다 보니깐 공급이 되나 보다 라고 생각하실 수 있는데요. 자세히 보면 2025년도까지 전국에 83만 호 주택 부지를 확보 한다 라고 되어 있습니다. 땅 확보하는데 시간이 많이 걸리니까요. 

 

다만 변창흠 장관의 설명에 따르면 아주 작은 규모에 따르면 1년 내에도 가능하고 리모델링이나 매입임대 주택의 경우넨 1~2년 정도 소요될 것이라고 합니다. 3~4년만 해도 공급이 될 수 있는 다양한 사업모델이나 방식을 만들었기 때문에 신도시처럼 오랜 기간이 걸리지는 않을 것이다 라고 했습니다. 

 

결국은 정부의 약속을 믿고 주민들의 얼마나 동의를 해줄지가 관건인데요. 문제는 가끔은 정부나 여론이 바뀌면 기존에 약속했던 인센티브를 소급해서 없애는 경우가 있었기 때문에 설득이 쉽지 않을 수 있습니다. 아무튼 잘 추진이 되어야 부동산 공급이 원활히 이루어질 수 있을 것이라 봅니다.