2.4 부동산 정책 정리

2.4 부동산 정책 정리

 

정부가 최근에 25번째 부동산 대책을 발표했습니다. 주택공급을 늘리기 위해서 공공기관이 주도를 해서 여러 대상지를 대폭 확대하고 아파트를 지어서 공급하겠다는 요지입니다. 공급량만 보면 역대급인 듯 합니다. 대규모 공급 신호를 줬다는 점에서 긍정적으로 평가 받는데요.

 

그러나 당장 입주 물량이 필요한데 시간이 얼마나 걸릴 것인가 인데요. 그 동안 해보지 않은 방식으로 진행이 되는 것이라 동의가 필요한 것도 사실입니다. 오늘은 2.4 부동산 공급대책의 파급효과에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

2.4 부동산 정책 정리

가장 중요한 포인트

그 동안의 주택공급 정책은 신도시 중심의 공급대책이었습니다. 2.4 부동산 정책이 나오기 전에 127만 호 수도권 공급계획이 있었는데 이 중에 핵심이 84만 호였는데 3기 신도시를 건설해서 공급하겠다는 내용이었습니다. 그럴 때마다 나왔던 이야기가 서울 등 구도심에 주택 공급을 해야 하는데 서울 공급의 70~80%가 재개발, 재건축 정비사업이니깐 정비사업에 대해서도 규제 완화를 해 달라가 많이 나왔습니다. 그래서 이번 공급 정책은 구도심 중심이지 않을까 하고 막연하게 생각했는데, 구도심이 정비사업 지역도 있지만 역세권이나 준공업지역도 있어서 섞여서 나왔습니다.

 

결과적으로 83만 호가 발표됐는데, 중요한 것은 83만 호를 공급하는 주체에 있는 것 같습니다. 이것이 가장 큰 변화입니다. 종전에는 민간 소유주들이 조합을 만들어서 정비 사업을 진행하는 것이고, 관청은 인허가 라던지 제도 상의 규제 완화 또는 강화를 하는 정돋로 개입의 강도가 적었는데요. 이번 발표에는 공공 시행 방식의 정비사업이 등장했고, 역세권 개발 사업도 공공 수용 방식입니다. 정비 사업의 주체가 공공으로도 넘어갈 수도 있다는 것입니다. 선택지를 주겠다는 것이죠. 민간이 스스로 조합을 만들어서 관리처분인가를 받으셔도 되고, 그게 아니라 토지주가 동의를 해서 공공시행 방식으로 진행을 해서 통합심사를 통해서 인허가를 없애겠다는 것입니다. 정비사업이 13~20년 정도 걸리는데 이 방식을 하게되면 5년 이내에 가능토록 빠르게 하겠다는 것입니다.

 

그리고 민간조합 방식의 장점도 있지만 단점이라는 것이 각 소유주들의 이해 관계가 너무 다르다 보니깐 조합 내에서 소송이 많았고, 이로 인해 사업이 지연된 것도 맞거든요. 이런 상황에서 공공 주도가 아니라 재건축에 대해서 규제 완화 해주겠다고 한들 그 부분에 대해서 소유주들끼리 갈등이 있을 수 있는데요. 아예 개념을 바꿔서 공공 주도 라는 새로운 방식을 도입하겠다고 한 것입니다.

토지 지분에 대해

현재 조합 방식도 엄밀히 말씀드리면 조합 이라는 법인을 설립할 때 소유주들이 보유하고 있는 대지지분에 대해서 현물출자 하게 되면서 사실상 조합이 사는 방식입니다. 이번에도 마찬가지로 종전에 소유주들이 가지고 있는 권리가액을 정부에 의해서 종전가액을 평가 받게 됩니다.

 

특징적인 것은 공공이 시행을 하게 되면 공공이 주도적인 역할을 하게 될 텐데요. 소유주들에게는 우선 분양권을 주게되어 있습니다. 현재로 따지자면 조합 분양 같은 개념입니다. 대신에 공공 시행 방식으로 잘 되려면 소유주들에게 인센티브가 커야 합니다. 여기서 말한 인센티브 라는 것은 종1종의 종상향, 그리고 국회법 상 용적률의 최대 120% 입니다. 일반주거의 용적률이 300%이면 360%까지 허용하겠다는 것이고, 제일 중요한 재건축초과이익환수제를 공공시행의 방식인 경우 배제하는 것입니다. 몹시 큰 혜택입니다.

 

그리고 2년 이상 거주한 사람만이 입주권을 받을 수  있었는데 2년 거주 요건도 배제해주겠다는 것입니다. 종전에 조합주도로 사업을 시행했을 때 이익을 100이라고 했을 때 공공 주도로 진행한다면 110~120 정도의 이익이 발생한다는 것이 보도자료의 설명입니다.

 

 

청약 관련

작년 기준으로 서울 시 주택 구매의 45%가 30대 라고 나옵니다. 원래 30대의 주택 구매 비중은 30% 초반 밖에 안됐었습니다. 그런데 최근에는 3040들이 적극적으로 주택을 구매하고 있는 부분입니다. 왜냐면 3040들은 주택에서 도태가 되어 있습니다. 85m2 이하 청약이 100% 가점제로 바뀌었기 때문인데요. 그리고 3기 신도시 청약도 특별공급 비중이 85%나 돼서 특별공급 자격에 해당되지 않는다면 사실상 당첨 가능성이 없어집니다.

 

그래서 이번 2.4 부동산 공급대책으로 제공되는 물량은 80%가 일반분양인데요. 그 중에 절반만 특별공급으로 되어 있습니다. 그래서 순차제와 추첨제를 다시 부활시켰습니다. 이른바 무주택이기만 하면 운 좋으면 당첨되는 물량이 늘어난다는 것입니다.

 

소규모 재정비

신도시에 대해서는 이미 많은 공급대책이 발표되어 2028년까지 150만 호에 가까운 물량을 공급하겠다 했습니다. 이번 발표를 통해 구도심이 초점이 되었는데요. 구도심 중에서 대형 사업은 재개발, 재건축 이라고 부르고 소형 사업은 소규모 재정비 라고 부릅니다. 그래서 대형 사업인 경우 공공시행 방식을 만들었고, 소형 사업인 소규모 재정비에 대해서도 새로운 사업 모델을 만들었습니다. 현행 있는 사업 모델에 다가 관리지역읆 만들어서 더 빨리 진행할 수 있도록 하는 것이죠.

 

정비사업의 경우 부지 면적이 5,000m2 이상이어야 하는데 그 보다 이하인 경우 소규모 재정비 라고 할 수 있습니다. 세대수로 따지면 대충 200세대 입니다. 나홀로 아파트 같은 경우인데요. 이런 아파트들은 그동안 재건축이 쉽지 않았습니다. 그러나 이런 작은 면적의 재정비 사업에 대해서 빠르게 진행을 하겠다고 발표했습니다.

 

소규모 정비사업의 인센티브에는 사선제한, 고도제한과 같이 제한사항들이 있는데 그런 부분들이 많이 완화될 것으로 보입니다.

 

그리고 저층 지역이나 준공업지역의 경우 정비 사업지역인 주택 지역이 아니라 상업 지역이랑 혼재되어 있거나 용도상 섞여 있는 지역 입니다. 여기 부분에 대해서는 공공주도로 진행을 하게 되면 3년 동안 규제를 한시적으로 열어두기로 했습니다. 이를 통해서 공급될 물량이 20만 호 정도로 많습니다. 그러니깐 구도심에 대해서 지역 별로 대형, 소형, 역세권, 준공업 지역 등등을 커버하는 대책 입니다. 신도시도 앞서 말씀드린대로 어느 정도 발표를 했기 때문에 공급대책을 이런 식으로 정리가 될 것 같습니다.

 

 

83만 호 공급 물량의 실현 가능성

이런 공급 물량은 토지 소윶주들이 동의를 할 경우 가능하다는 조건이 있습니다. 시뮬레이션 상으로 돌려 봤을 때 83만 호가 공급 가능할 것이다 라고 발표한 것은 전체 총 모수의 약 10~12%가 동의를 할 것이다 라고 전제하고 나온 숫자 입니다. 상당히 보수적으로 수치를 산출한 것이기 때문에 확률적으로는 최대 500만 호, 최소 0호가 공급될 수도 있습니다.