시공사와 시행사는 뭐가 달라요?

1. 시공사와 시행사는 뭐가 달라요?

아파트 분양 광고를 보면 시공사도 있고 시행사도 있습니다. 둘은 어떻게 다를까요? 한 회사가 아파트 지어서 팔면되지 왜 시공사와 시행사를 나눠놨을까요? 시공사와 시행사의 차이점에 대해서 알아보겠습니다. 

시행사와 시공사는 언뜻 비슷해 보이기도 하는데 둘은 차이가 있습니다. 시행사는 이 땅에다 아파트 지어서 팔자~ 그럼 돈 되겠다~ 생각하여 땅을 구입하고, 계획도 세우고, 분양도 하는 전반적인 과정을 총괄하는 회사입니다. 아파트가 분양이 잘 되어서 큰 돈을 벌면 시행사가 큰 돈을 버는 거고요, 분양이 안되어서 망하면 시행사가 망하는 겁니다. 

그럼 시공사는 뭐냐. 시공사는 아파트를 지어 달라는대로 만들어 주고 건설비만 받아가는 회사입니다. 아파트가 분양이 잘 되건 안 되건 시공사는 건설비만 받아 가면 그만입니다. 잘 된다고 더 많이 받아가는 것은 아닙니다. 

방송국으로 치면 PD나 영화감독은 시행사와 비슷한 것이고요, 연기하는 배우는 시공사인 것 입니다. 배우는 이렇게 연기해주세요~ 하면 연기해 주고 출연료만 받아가면 되는데 그렇게 만든 영화나 방송이 잘 되고 안 되고는 PD나 영화감독 책임인 거잖아요. 

아파트를 지을 때도 기획을 하는 시행사가 있고, 시행사의 주문을 받아서 실제로 아파트를 지어주는 시공사가 있습니다. 우리가 잘 아는 아파트 짓는 건설 회사들, 삼성, 대림, 현대, 대우와 같은 회사들은 시행사가 아니라 공사만 하는 시공사 입니다. 예를 들어 대림 아파트를 사면 대림 회사에 돈을 주고 아파트를 사는 것이 아니라 사실은 그 아파트를 기획한 이름 모를 시행사로부터 아파트를 구입한 것이고요. 대림 산업은 그냥 돈 받고 그 아파트를 지어 준 것일 뿐입니다. 

그러나 모델하우스에서 아파트 계약할 때 대림산업 회사 직원이라고 쓰여 있는 사람이 나와서 했는데.. 라고 할 수도 있겠습니다. 그러나 그건 덩치가 크고 지명도가 높은 건설 회사가 아파트 분양을 좀 도와 준 것입니다. 법적으로는 시행사와 고객이 직접 계약을 하는 것이지요. 

2. 시행사와 시공사를 구분하게 된 계기

사실 IMF 이전만 해도 시행사와 시공사에 대한 구분이 없었습니다. 그냥 대우건설, 현대건설 등 건설 회사들이 아예 처음부터 땅을 사고, 그 땅에 아파트도 짓고, 아파트 사고 싶으신 분들 모이세요~하고 분양도 하고, 다 지어서 넘겨주는 그런 구조였습니다. 

그러나 문제가 하나 생겼습니다. 아파트라는 게 지을려고 하면 일단은 부채를 끌여들여서 빚을 지고 땅을 사고 건물을 지어야 하는 거니까 건설회사들의 부채 비율이 늘 높았습니다. 그러나 외환 위기 때는 부채 높은 회사들은 부채를 낮추어야 했지요. 안그러면 살아남기 어려웠거든요. 

그래서 그 뒤부터는 아파트를 지을 때 시행사라는 곳에서 은행으로부터 돈을 빌려서 땅을 사고 분양도 하고, 건설 회사들은 그냥 아파트를 지어주는 것으로 역할을 분담하기 시작했습니다. 건설 회사 입장에서는 돈 받고 지어주면 되는 거니깐 부채를 떠안을 필요 없고, 부채는 시행사가 지는 것이니깐요. 

그러나 시행사는 작은 회사들이기 때문에 건설 회사들보다 더 돈이 없기 때문에 시행사가 은행에서 돈을 빌릴 때에는 건설 회사가 보증도 섭니다. 그러다 보니깐 아파트가 분양이 안 되어 이 시행사가 망하면 안되잖아요. 보증까지 섰으니깐요. 그래서 건설 회사가 분양도 챙기고, 광고도 하고, 사실상 시행사를 뒤에서 조종하면서 아파트 분양을 하는 경우도 많습니다.

3. 시행사가 망하거나 연락 두절되면 어떻하죠?

그래서 작은 시행사와 계약을 하는 것이면 내 계약금을 시행사가 다른 곳에 쓰거나 연락이 안되는 경우가 걱정이 되실 수 있습니다. 그런 경우를 대비해서 우리나라 대한주택보증 이라는 공기업이 아파트 공사 현장에 대해서는 보증을 섭니다. 혹시라도 이 시행사가 망하거나 사라지거나 그러면 대한주택보증이 책임지고 아파트 지게끔 하는 구조입니다.