어렵고 헷갈리는 상가권리금

어렵고 헷갈리는 상가권리금

가게를 열고 장사를 하는 분들의 권리금을 보호하기 위해서 법을 개정한지 2년 남짓 됐는데 현장에서는 여전히 충돌도 많고 헷갈린 것도 많습니다. 오늘은 상가권리금에 대해서 공부해보도록 하겠습니다.

1. 5년간 권리금 보호?

가게 계약을 맺은 후로 5년 동안은 권리금을 법적으로 보호해준다고 법이 바뀌었다고 알고 있는데 맞는 걸까요.

5년간 권리금을 보호해주는 것이 아니라 5년간 영업을 보장 합니다. 그니깐 5년간 그 자리에서 영업을 할 수 있는 기간을 보장한다는 뜻입니다. 5년 간은 나가라고 말을 못 합니다. 이것을 갱신요구권이라고 합니다. 권리금 부분은 2년 전에 바뀐 법에서 회수청구권이라는 개념을 도입해서 계약이 끝나고 나갈 때 5년을 하시든, 3년을 하시든 나갈 때 다른 사람한테 받고 나갈 수 있는 권리를 보장합니다. 가게 주인이 중간에서 훼방 놓기 없기 법입니다. 

2. 권리금 받고 계약 중간에 나가는 경우에도 보호 받나요?

5년을 장사하고 나가려다가 생각보다 장사가 잘 되고 권리금을 내고 들어오겠다는 사람도 있어서 한 3년차에 나가려고 하면 그 때도 법에 의해서 보호 받을 수 있을까요?

받을 수 있습니다. 근데 계약이 종료가 되어야 하니깐 계약 기간 자체를 5년 정도로 장기간을 했는데 내가 중간에 아무데나 나가면서 사람 바꾸겠다는 건 안됩니다. 다만 계약이 끝났을 때 2년을 하든, 3년을 하든 끝났는데 5년까지 더 하겠다 하고 선택을 할 수도 있고 아니면 그만 두고 나가는 대신에 다른 사람을 받아주세요~ 라고 하는 권리가 있다는 것입니다. 

중간에 내가 5년 계약을 맺고 들어왔지만 권리금 주겠다는 분이 있어서 중간에 나갈렵니다 하는 것은 안된다는 뜻입니다. 그럴 경우에는 집주인이 안됩니다 훼방 놓겠습니다~ 하면 그것은 법으로 보호를 받을 수 없습니다. 

3. 그렇다면 가능한 짧게 계약이 유리하나요?

그럼 가게 계약은 1년짜리로 짧게 하는 것이 좋은 것처럼 들립니다. 1년 계약 끝나면 연장할 권리는 세입자한테 있고 그게 5년까지 지속된다고 하니 2년 후, 3년 후 4년째에는 권리금 주고 다른 사람이 들어올 가능성이 있으니 그 때 내가 내 권리금을 보호 받을 권리를 지키기 위해서는 계약 기간이 짧게 짧게 가는 것이 유리할 것 같습니다. 

그런 면에서는 임차인 입장에서 계약 기간을 짧게 하는 것이 유리합니다. 그러나 계약 기간이 짧으면 그 기간이 끝날 때마다 차임 조정이 필요하기 때문에 몇 % 올릴 수 있습니다. 

한 번 갱신할 때 월세를 올릴 수 있는 규정은 지금은 9%입니다. 또 월세가 올라간다는 이야기를 들으니 길게 계약하는 것이 낫겠다는 생각이 들기도 합니다. 

4. 이미 5년 넘게 연장한 경우에 권리금은 보호되나요?

장사를 잘하고 있다가 7년째 되는 해에, 그러니깐 5년 계약하고 한 번 더 계약한 것이죠, 그 때 누군가가 권리금을 주고 들어오겠다고 하면 그 때는 보호가 안되나요?

그 부분이 좀 논란이 있었습니다. 아직 논란이 완전히 종결된 상태는 아닙니다. 논란의 핵심은 5년간 장사하신 분들이 나갈 때도 권리금 회수청구권이 인정이 되어야 하느냐는 것입니다. 5년이면 비교적 길게 장사하셨기 때문에 그런 분들한테도 권리금 회수청구권을 보장해 줘야 하는 것이 논란이었습니다. 이게 하급심에서 논란이 좀 되다가 2심 단계에서 그런 임차인들도 권리금 보호를 받을 수 있다고 판결이 나고 있는 단계 입니다. 아직 대법원 판결이 없습니다. 법 만든지가 얼마 안돼서 판사들마다 의견이 약간씩 다른 편입니다. 법에 명시는 안되어 있습니다. 

7, 8년 이 자리에서 장사하다가 권리금 받고 나가려고 하니 집주인이 권리금 보호법은 5년하신 분들에게 적용되는 거지 8년 9년 하신 분들한테는 적용 안됩니다~ 하면 서로 소송해야 한다는 뜻입니다. 아직 판례가 정립이 안되어 있기 때문에 논란이 되고 있는 상황입니다. 

5. 재건축 또는 리모델링의 경우는요?

중간에 장사를 하고 있는데 재건축 또는 리모델링을 좀 해야겠다고 잠깐 비워달라고 하는 경우도 있고.  또 주인이 바뀌면 자기 건물이니까 리모델링을 하고 싶을 수도 있습니다. 그렇게 중간에 나가라고 하는 경우에는 장사를 멈춰야 하는 문제라서 받아드려야 하는지 아니면 저항할 수 있는 권리가 있을까요. 

상가가 권리금 회수청구권이라는 표현을 썼는데요, 이게 무조건 보장 되는 것이 아니라 예외 사항을 두고 있습니다. 근데 임차인 입장에서는 독소 조항이라는 표현을 쓰는데 건물주가 예를 들어 자기가 쓰고 싶다고 하면 그냥 자기가 쓰고 싶다고 내쫓는 게 아니라 그 건물을 1년 반 정도 영리 목적으로 사용하지 않으면 권리금 회수청구권을 거부할 수 있는 법을 두고 있습니다. 그래서 쉽게 말하면 1년 반 정도는 비워 둘거야~ 그냥 나가주세요~ 라고 하면 세입자 회수청구권이 안되다는 뜻입니다. 그래서 그런 식으로 건물주가 직접 쓸수도 있고요. 

아니면 재건축 같은 경우는 재건축 하니깐 보장 못해준다는 건 안되지만 임대차 시작할 때 건물주 입장에서는 건물 공사가 언제쯤 시작된다 어느 정도 기간이 걸린다는 자세한 계획들을 임차인에게 고지를 했다면 그런 경우에는 재건축을 이유로 회수청구권을 보장해주지 않는 것이 정당화 될 수 있습니다. 

대게는 서로 모르고 있다가 재건축이나 리모델링 하겠습니다~ 라고 할 때 그 때는 장사하는 분의 권리가 우선하느냐 아니면 자기 건물의 운영권이 우선하느냐 그게 궁금할 수도 있겠습니다. 

그럴 경우에는 당연히 장사하는 분들의 권리가 우선합니다. 

리모델링 하겠다고 건물주가 통보를 해도 안됩니다~ 못합니다~ 라고 할 수 있습니다. 단, 그렇지만 법에서는 안전사고가 우려될 정도로 건물이 아주 망가진 경우에는 세입자가 나가줘야 한다고 합니다. 

한 번 세입자가 들어오면 5년간 장사를 할 수 있는데 미리 얘기를 해준다는 게 쉽지는 않겠습니다만 계약 체결 당시에 미리 이야기 하도록 법은 지정되어 있습니다. 

오늘은 어렵고 헷갈리는 상가권리금에 대해서 알아보았습니다.