다주택자 양도세, 내년 4월부터 얼마 내나요

다주택자 양도세, 내년 4월부터 얼마 내나요

내년 4월 1일부터는 주택을 2채 이상 갖고 있는 다주택자가 집을 팔때 지금보다 세금을 훨씬 무겁게 내야 합니다. 여기까지는 뉴스를 들어서 다들 알고 계신데, 우리나라 모든 집들이 다 그렇다는 건지, 아니면 일부 지역만 그렇다는건지, 그럼 싸게라도 무조건 팔아야 하는 건지 아니면 조금 기다려봐야 하는지 궁금합니다. 이와 관련된 궁금한 점이 많이 정책이 정확히 어떤 것인지 알아보고자 합니다. 

1. 내년 4월에는 다주택자 집은 양도세가 중과된다고 하는데 얼마나 더 많이 세금을 내는 걸까요.

우선 8.2 대책이 내년부터 적용된다고 하니까 모두 내년으로 알고 계시는 분들이 많은데요. 사실은 8월 3일부터 바로 중과세가 되고 있는 지역도 있습니다. 투기 지역으로 지정되어 있는 서울의 11개 구하고 세종시가 당장 8월 3일부터 중과세가 적용되고 있습니다. 그래서 이 지역에 양도하시는 분들 주택은 3 주택 이상만 중과세를 하니까 조심할 필요가 있습니다. 투기 지역의 경우 이미 중과세가 무거워지고 내년 4월이 되면 다시 한 번 더 무거워지게 됩니다. 

내년에는 2 주택자가 10% 가산되고 3 주택자는 무려 20% 가산되는데 소득세율이 최고 40%에서 42%로 그나마 올라가니 그래서 최고 세율이 52%에서 최고 62%까지 올라갑니다. 지방소득세가 10% 또 붙으니 3주택자의 경우 68.2%가 중과세로 내야 합니다. 지금은 최고 세율이 42%로 높아졌다고 해도 10% 지방세 포함해서 46.2%가 되었는데 20% 정도 더 부과되는 셈입니다. 장기보유 특별공제가 10년 이상이면 최대 30%까지 해줬는데 물가 상승에 따른 명목소득을 없애주려고 한 거였는데 이게 아예 안되니 많이 차이가 납니다. 

차익이 예를 들어 1억쯤 나신 분들의 경우 지금 팔면 대략 한 4,000만원 내고, 4월 지나서 팔면 6, 7,000만원 낸다는 것이니 2, 3,000만원 차이입니다. 4월 이후에 팔면 집값을 2, 3,000만원 더 받을 수 있다면 그건 좀 기다려볼 만한 생각이 되는 거 아닌가 싶었는데 장기보유특별공제가 안되면 거기 때문에 세금 더 늘어나는 것이 있는 것입니다. 

그래서 지금 1억 짜리 기준에서 5년하고 10년 넘은 것들을 따져보니 5년 이상 보유했으면 양도세가 1,600만원, 10년 이상 보유했으면 1,200만원 밖에 안나오는데, 그런데 2018년 4월이 넘어가면 1억짜리는 2주택은 3,000만원 이상 3주택은 4,000만원 이상이 나오게 됩니다. 

양도 차익 5억을 기준으로 계산하면 좀더 실감이 납니다. 10년 이상 보유하면 현재는 1억 2,000만원 나옵니다만 내년에는 세금만 2 주택자는 2억 4,000만원이 나오고, 3주택자의 경우 3억 이상이 나오게 됩니다. 그동안에는 집에 대해서 차익이 많이 생기긴 했습니다만 제가 이 집 산지 10년이예요, 20년이예요~ 이러면 많이 깍아 주는 경우가 있었는데요. 2018년 4월 부터는 집을 1년만에 파는 사람이나, 10년만에 파는 사람이나 똑같이 차액에 대해서만 세금을 내게 되는 것입니다. 

사실은 오래오래 집을 가지고 있었던 사람은 차익이 더 많았을텐데 당연하겠지만 그런 분들에게 더 타격이 크겠습니다. 장기보유하신 분들이 양도 차익도 많이 나는데다가 장기보유특별공제를 많이 받았었는데 이제 못받게 되므으로써 타격이 크겠습니다. 

그말은 2018년 4월 이전에 매물들이 좀 나온다면 오래된 집들이 많이 나오겠습니다. 2018년 4월 이후에는 아마 오래된 집들은 매물이 아예 나오지 않을 것입니다. 4월 전에 이미 다 내놓을테니까요. 이번에 못 팔게 되면 4월 이후에는 아예 거래가 중단된다고 보셔야 겠습니다. 집을 팔아야 한다면 4월 이전에 다주택자들은 집을 팔면 좋습니다. 

2. 우리나라 모든 지역에 4월 중과세가 적용되나요?

1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때는 대한민국에 있는 모든 집을 주택 수로 계산하는데요. 중과세 규정은 투기 바람이 불고 있는 지역의 주택들을 대상으로 하고 있습니다. 그래서 투기가 실제 성행이 되면 그 때 조정 지역으로 고시가 되면서 중과세가 되는 것입니다. 조정 대상 지역에 속한 주택만 팔 때 중과세가 적용됩니다. 법에 명시된 중과세 대상 주택들은 본인들이 판단해야 합니다. 

수도권, 서울, 경기는 모든 주택이 중과세 적용 대상입니다. 서울은 전지역이고, 경기도는 과천, 광명, 남양, 성남 등 7개 시만 들어있고, 부산에 7개 구가 들어가 있고, 세종시까지 포함해서 전국에 40개가 조정 대상 지역으로 지정이 되어 있습니다. 서울, 경기, 부산, 세종시에 있는 집들만 중과세 고민이겠습니다. 그 지역에 있는 집들 중에서도 수도권에 있는 집들은 다 주택 수에 들어가는데 세종시의 경우 광역시가 아니라서 3억을 초과하는 주택만 중과세 입니다. 세종시에 있는데 기준 시가 기준으로 3억 이하의 집의 경우는 중과세가 안됩니다. 

3. 다주택자의 경우 빨리 파는게 좋은가요?

지금 보유하고 있는 주택의 위치에 따라서 파는 게 나을지 계속 갖고 있을지 생각해볼만한 고민인데요. 가능하면 빨리 파는게 좋을까요 아니면 임대 사업자로 하면 큰 손실은 없다고 하는데 어떨까요. 

어차피 이것은 투기를 잡으려는 정책적인 거라서 투기가 안정되고 잡히면 다시 정상화 될 것이라고 보고 있습니다. 어차피 4년에서 5년은 거래를 못하니까 그 동안 장기임대주택이나 준공공임대주택으로 등록을 해 놓으면 소득세도 큰 부담 안되고 종부세도 없고 재산세도 감면되니 임대 사업자로의 문의가 많아진 실정입니다. 갖고 있는 집이 기준 시가 기준으로 6억으로 알고 있는데 6억 이하짜리 집이라면 임대사업자 등록하는 것이 나쁘지 않은 것입니다. 임대사업자로 등록하는 것에 따른 단점으로 연 5% 이상 인상 못하고, 의무 임대 기간 동안에는 못판다 등이 있지만 임대사업자 등록하여 세제 혜택 받는 것이 더 유리하다는 판단입니다. 주택가격이 안정되면 5% 인상률도 받기 쉽지 않고 어차피 4, 5년 안에는 팔기 힘드니 임대사업자도 나쁘지 않습니다. 

4. 어떤 경우에 다주택자에 포함되나요?

예를들어서 노부모 모시기 위해서 노부모도 집이 한 채 계시고 저도 한 채 있는데 노부모를 저희 집으로 모시고 그 집을 팔 수 없어서 세줬다던가 결혼을 앞두고 여자친구도 집이 있었고 저도 작은 집이 있었는데 합치면 2주택자 되는건가요?

혼인에 의해서 합가가 되는 경우에는 특별하게 결혼 전에 몇 채였냐는 기준만 가지고 중과세를 결정합니다. 집을 결혼하기 전에 몇 채씩 갖고 있었냐가 관건이겠습니다. 서로 합쳐서 1+1=2채가 되는 경우에 중과세를 주면 오히려 결혼을 막는 효과가 되기 때문에 중과세를 안합니다. 부모님을 모시기 위해서 합친 경우도 5년 안에만 팔면 중과세를 부과하지 않습니다. 혼인한 것도 비과세의 경우 5년까지 받지만 중과세는 시기에 상관이 없을 것으로 보입니다. 내년에 시행령으로 다시 만들어져야 겠지만 아직 만들어지지 않았지만 기존에 있었던 법에 있어서는 혼인에 대해서는 예외 규정을 따로 두고 있습니다. 

다주택자 양도세를 얼마나 누가 내는지에 대해서 살펴보았습니다.