실제 사례로 본 상가권리금 문제

실제 사례로 본 상가권리금 문제

상가권리금 관련 내용이 워낙 복잡하고 헷갈려서요. 실제로 현장에서는 뭐가 잘 안되고 있는지 좀더 배워보고자 합니다. 

1. 임대차보호법이란

권리금 보호법이라는 게 마무리 되는 시점 무렵에 이 자리에서 장사할 또 다른 사람을 세입자가 찾아와서 손 붙잡고 건물주한테 가서 이제부터는 이 사람하고 월세 계약을 맺으세요~ 저는 여기서 장사 그만하고 이 사람한테 권리금을 받아서 나가려고 합니다 라고 할 때 그 상가 주인이 특별한 문제가 없으면 받아 들여야 한다~ 방해하면 안된다 라고 알고 있습니다. 

그런데 임대차 계약이 마무리되는 시점이 정확히 언제쯤일까요. 2년 장사하고 나서 그런 사람 찾아와도 되고, 7년 장사하고 나서 그런 사람 찾아와도 되는 것일까요. 

일단 법에는 임대차 종료 시점부터 소급해서 3개월까지 회수 청구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 5년 이상 장사한 사람들도 그런 권리를 행사할 수 있느냐는 판례상 논란이 있을 수 있겠습니다만 현재 대법원까지는 없고 항소심까지는 5년 이상 장사한 사람도 회수 청구권이 있다는 판례는 있습니다. 

장사한지 7, 8년이 넘었건, 2년 밖에 안됐건, 권리금 회수할 때는 계약 기간 3개월 전에만 여기서 장사할 새로운 세입자를 데리고 오면 괜찮은 겁니다. 

2. 그 법대로 잘 지키면 될 것 같은데 실제 현장에서는 어떤 문제 때문에 갈등이 생길까요. 

권리금 자체가 약간 애매한 개념인데다가 이 애매한 개념을 법에 도입을 하면서 역시 마찬가지로 애매한 규정을 가미하고 있기 때문에 논란의 여지가 많을 수 밖에 없습니다. 법 자체가 모호하게 만들어진 것입니다. 예를 들어서 임차인이 주선한 새로운 임차인을 주인이 받아줘야 하는데 방해하지 말고 정당한 이유가 있으면 받아주지 않아도 된다고 해서 추상적인 개념을 도입하거나 아니면 법에서 현저히 고액의 차임을 요구하며 방해해서는 안된다고 하는데 얼마가 과연 현저히 높은 금액이냐도 논란의 여지가 많습니다. 

그럼 예를 들면 2층에서 식당을 하다가 식당을 접고 권리금 받고 나가려고 하는데 그 다음에 들어올 사람은 삼겹살을 하는 분이다 라고 하면 건물주가 안받아줄 수도 있을까요? 나는 삼겹살은 왠지 싫어 이러면서 말이죠. 

그런 부분이 업종 선택을 주인이 못하도록 하는 것이 원칙이라고 봐야 합니다. 아직 판례는 없습니다만 임차인이 소개한 세입자는 기본적으로는 받아줘야 하는 것입니다. 월세를 못 낼 경제적으로 어려운 사람이 아니고서는 받아줘야 합니다. 그런데 업종을 이유로 거부하는 것은 기본적으로 방해라고 볼 수 있습니다. 

업종이 내 마음에 안든다는 이유로 이 사람은 안되, 저 사람은 안되, 이러면 그럼 누구한테 인계해서 권리금을 받을 수 있을까요. 

그렇게 단순한 케이스는 문제가 없겠습니다만 예를 들어서 안마시술소라든지 누구라도 건물주가 싫어하는 업종이라면 간단하지는 않습니다. 주관적인 건물주의 기준으로 세입자를 거부하는 것은 안되지만 누구라도 그건 안했으면 좋겠는데 하는 업종의 경우 그걸 이유로 주인이 거부했을 때 그걸 과연 방해행위라고 할 수 있느냐 라는 논란이 있습니다. 

법에는 통상적으로 거부감이 강한 업종은 안된다고 되어 있지도 않습니다. 예를 들었으니 안마시술소 같은 업종이 장사를 하면 안되는 불법 업종이라면 모르겠습니다만 장사를 할 수 있는 업종이라면 거기에 대해서 좋게 생각하든 나쁘게 생각하든 건물주의 취향일 뿐이고 그건 받아 들여야 하는 것 아닐까 싶습니다. 실제 그것 때문에 재판을 가기도 하고 지기도 할까요.

일단 원칙은 받아주는 것이고요. 사회 통념상 건물주로서는 그런 것들을 신경쓰기 싫다고 거부할 수도 있는데 그 거부가 받아들여질지는 애매한 경우 입니다. 

3. 월세를 올리는 행위는 방해 행위로 규정

나한테는 월세 100만원에 주던 가게를 새로운 세입자를 찾아왔는데 그 세입자가 별로 마음에 안들어서 인지 월세를 120만원으로 올리면 새로들어오는 세입자는 못들어오거나 들어오더라도 나한테 권리금을 많이 주지 않을 거 아니겠습니까. 그럴 경우는 나는 권리금을 못 찾아가게 되는 건데 그렇다고 집주인한테 월세를 많이 올리지 말라고 할 수도 없고 어떨까요. 

법에는 주변 시세에 비해서 새로운 세입자에게 현저히 높은 금액을 요구하는 것은 대표적인 방해 행위로 보고 있습니다. 100만원 하던 월세를 120만원으로 올리면 누가보더라도 많이 보이기는 합니다만 주변 시세가 120만원이 맞고 그 동안 안올렸던 것이라고 한다면 정당한 행위라고 할 수 있습니다. 만약 주변 시세가 200만원 된다고 한다면 250만원으로 올리는 것은 현저히 높다고 할 수 있는 것입니다. 물론 이것 또한 현저히 라는 용어로 인해 타협이 되지 않는다면 재판까지 가야 하는 문제입니다. 법관의 가치관이 반영될 수 밖에 없는 애매모호한 점입니다. 

4. 집주인이 장사를 한다거나 조카가 와서 장사를 할거야 아니면 우리 아들이 할거야 라면서 그냥 내보내는 경우가 있을텐데요. 그거는 합법일까요?

권리금 보호법이 만들어진 이후로는 당연히 불법이 되는 것입니다. 아들이나 조차 혹은 내가 직접 이 자리에서 장사를 할 계획이 있는데도 기존 세입자가 새로운 세입자를 데려와서 이 사람이랑 장사를 하라고 한다면 그건 따라야 한다는 말입니다. 만약 그렇지 않다면 보상을 해야 하는 상황입니다. 

5. 어디 법에 보니깐 그럴 경우에 1년 6개월 동안 가게 주인이 그 가게를 비워놓기만 하면 1년 6개월 후에는 아들이나 본인이 장사를 할 수 있다. 기존 세입자에게는 권리금 없이 내보낼 수도 있다는 조건은 사실일까요?

건물주 입장에서 새로운 세입자를 받아주지 않아도 될 몇 가지 예외 사항을 정해두고 있습니다. 그 대표적인 경우 중 하나가 그 건물을 1년 6개월 간 영리 목적으로 이용하지 않을 경우 그런 경우라면 세입자를 받아주지 않아도 됩니다. 일단은 그냥 내보내고나면 1년 6개월은 그 자리를 텅 비워놔야 하고 그렇게만 하면 건물주는 면책입니다. 집주인이 굳이 그 자리에서 장사를 하고 싶을 수도 있으니 만들어 놓은 예외 사항입니다. 

6. 계약서 쓸 때 권리금 안 받고 나가기로 도장을 찍었다고 합니다. 안 그러면 계약 안할거 같아서요. 그러면 진짜 못 받는 것입니까. 아니면 계약서와 달리 법에서 보장하는 권리금이 있습니까 

상가임대차보호법에는 이 법의 내용보다 세입자에게 불리한 내용은 무효로 한다는 부분이 있습니다. 세입자가 들어오면서 그런 약속을 했다고 하더라도 법보다도 불리한 부분이니 의미가 없습니다. 

실제 사례로 본 상가권리금 문제에 대해서 살펴보았습니다.