아파트 선분양 vs 후분양. 장단점은?

아파트 선분양 VS 후분양. 장단점은?

지금은 아파트를 사려고 하면 일단 새 아파트는 모델하우스만 보고 이렇게 짓는구나~ 라고 생각하고 계약을 하고. 이렇게 계약을 하고도 2년은 있어야 입주를 합니다. 중간에 돈은 미리 다 내고요. 이런 걸 선분양이라고 하는데요. 선분양의 여러 가지 문제가 있습니다. 분양권만 샀다가 거래하는 분들이 투기성 거래를 할 수 있고 여러 가지 단점들이 있어서 앞으로는 그러지 말고 다 짓고 난 후에 건물 다 보고 난 후에 실수요자만 사도록 하자는 후분양제의 목소리가 높아지고 있습니다. 오늘은 아파트 선분양, 후분양의 각각 장단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

1. 지금도 건설 회사가 선분양 하려면 선분양 하고, 다 짓고 팔려면 다 짓고 팔 수 있는걸까요?

건설 업자가 선택할 수 있습니다. 선분양 할 것인지 후분양 할 것인지에 대해서는 주택공급에 관한 규칙이 있는데, 주택 건설 사업자가 주택 도시 보증 공사로부터 분양 보증을 받는다던지, 분양 보증을 못 받더라도 등록 건설 업자 연대 보증을 받고 전체 층수의 2/3 이상 보증 공사를 할 경우에는 선분양을 할 수 있습니다. 물론 공사를 중공하고 후분양 할 수도 있습니다. 건설 경기 안좋을 때 중공된 미분양된 아파트를 사는 경우가 있는데 이것도 일종의 후분양이라고 할 수 있습니다. 

2. 그러면 선분양 할 수도 있고 후분양 할 수도 있으면 건설 업자 입장에서는 가능하면 미리 팔고 돈 미리 받는 게 나으니까 다 짓고 안 팔리면 부담이 크니까요. 선분양하고 나면 짓는 도중에라도 누가 와서 살 수 있으니 그래서 가능하면 선분양을 하려고 할텐데요. 그래서 요즘은 후분양을 하는 경우는 별로 없나요?

후분양을 하는 경우도 있습니다. 사업 계획 단계부터 후분양을 하는 경우가 많지는 않지만 주택도시기금이라고 국토부가 관리하는 기금이 있는데, 이 기금에서 지원하는 후분양 자금 지원을 받아서 지어진 주택이 2015년도 기준으로 2,000호 정도 됩니다. 아예 처음부터 후분양 하겠다고 짓는 경우도 있긴 있습니다. 

굳이 왜 후분양을 할까요. 선분양을 하면 돈을 먼저 받을 수 있으니, 모델하우스만 지어놓으면 분양할 수 있으니 왠만하면 선분양하려고 할텐데 말이죠. 

2004년도에 정부가 지금과 같이 후분양하겠다고 계획을 발표해서 후분양 제도를 유인하기 위해 만들어진 제도가 있었습니다. 그래서 주택도시기금에 후분양 자금이라는 프로그램이 생겨서 자금의 지원을 받는 것입니다. 인센티브가 있었던 것이지요. 

3. 건설사들은 왜 선분양만 하려고 하냐 다 짓고 나서 팔지, 라고 물어보면 당연히 우리도 돈을 먼저 받으면 좋지요. 우리가 항상 돈을 쌓아 두고 있는 데가 아닙니다. 즉, 주택 구입자 입장에서 돈을 먼저 내고 중도금 내시는 게 건설업자 입장에서는 유리한데, 그거 말고 건설회사가 선분양을 먼저 하려고 하는 이유가 또 있을까요?

일단은 위에 언급한 부분이 가장 클 거 같고요. 그리고 미분양에 따른 리스크를 사전에 제거할 수 있다는 점이 있습니다. 그리고 건설자 입장 말고 주택 구입자 입장에서 보면 주택 완공 시 까지 주택 자금을 나눠서 내기 때문에 목돈을 한꺼번에 내지 않아도 되는 부담을 덜 수 있습니다. 또 분양을 받은 이후에 주택 경기가 좋아져서 주택 가격이 상승하게 되면 가격 상승에 따른 이익도 볼 수 있기 때문에 어느 정도 이해관계가 맞기도 합니다. 

아파트 가격은 매년 오른다고 본다면 2,3년 후에 다 짓고 나서 사는 것보다 리스크는 있지만 그냥 그림만 있을 때 사는 게 나도 이익이다 그런 뜻입니다. 

4. 선분양의 제일 큰 문제점은 뭘까요?

소비자 입장에서는 모델하우스만 보고 사니까 예상했던 것과 다를 수 있습니다. 그리고 제일 큰 문제는 개인이 소비하는 재화 중에서 주택이 제일 비싸다고 할 수 있는데 설계도만 보고 사야 한다는 점이 문제가 있습니다. 최근에 화성 동탄 신도시에서 주택 하자 문제 관련해서 큰 사회적 이슈가 발생했었는데요. 이 때도 설계도만 보고 사다보니까 부실 공사에 따른 피해를 구입자들이 다 떠안아야 하는 문제가 있습니다. 

그리고 모델하우스를 통해서 허위 과장 광고가 발생할 수도 있고, 불법적인 분양권 전매를 통해서 시장이 혼탁해 질수도 있고, 그런 문제들이 있습니다. 

5. 그럼 분양권 형태로 팔지 마시고, 다 짓고 나서 들어가보고 문도 열어 보고, 창문도 열어보고 한 후에 자동차 사듯이 자동차 사면 계약금 걸고 나서 한 달에 잔금 치르고 사지 않습니까. 그렇게 후분양으로 하자고 하면 법으로 만들면 하게 될 거 같은데, 어떤 고민이 있어서 의무적으로 후분양 하자는 말을 못하는 걸까요. 

후분양을 하고 싶어도 현재로서도 못하는 이유가 있습니다. 일단은 우리가 너무 선분양 시스템에 익숙해져 있다 보니까 후분양을 하게되면 주택건설업자 입장에서는 필요한 건설 자금을 주택청약자가 아니라 금융 기관으로부터 조달을 해야 합니다. 그런 조달하는 금융 비용들이 단가에 얹혀져서 분양가 상승이 일어날 수도 있습니다. 또 우리 금융 현실에서 보면 Project financing 이라고 해서 사업의 예상을 보고 돈을 빌려주기 보다는 담보 능력을 보고 돈을 빌려주는 것이 일반적입니다. 담보 능력이 없는 중소 건설사 입장에서는 후분양 하기 어렵습니다. 대기업과 중소기업 간에 양극화가 우려된다는 점도 있습니다. 

지금도 소비자들이 건설회사가 거기다 아파트 짓겠습니다고 하면 계약금, 중도금이라는 명목으로 돈을 빌려주는 겁니다. 그리고 나서 다 지으면 들어가 살면 되는데 중간에 짓다가 부도가 나서 안 지어 버리면 어떻게 하나 하는 걱정은 공기업에서 보증을 섭니다. 

6. 그런 거라면 은행들이 건설 회사에 돈을 빌려주고 혹시라도 짓다 말거나 못지으면 나라에서 보증을 서는 거니까 소비자들이 중도금이나 계약금 내는 거 대신에 은행이 돈을 빌려주면 안될까요?

건설 금융 자체가 그런 식으로 프로젝트를 보고 대출해주지 않다 보니 그런 금융 시스템에 대한 개선 부분은 연구를 많이 해야 합니다. 

다 지어진 집은 주택담보대출로 쉽게 돈을 빌려주는데 짓고 있고 저건 반드시 지어진다고 나라에서 보증을 해주는 건데도 은행들이 돈을 안빌려준다는 겁니다. 일종의 담보 능력을 어느 정도 보느냐에 따른 결정이며 지금으로서는 안된다고 합니다. 

고금리에 라도 건설 회사에 돈을 빌려주는 곳이 있어야 후분양으로 건설이 가능하다는 얘기고 그러면 고금리로 돈을 빌리게 되면 그 금액은 아파트 가격에 포함될테니 예전에 선분양으로 짓게 되는 것보다 분양가는 올라갈 가능성이 있습니다. 그러나 기관들마다 1%, 7% 등 편차가 크기 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어려울거 같습니다. 분양 시장이라는 게 분양 당시의 시장하고 관련이 있다 보니 건설 원가보다 못 미치는 가격에 분양할 수도 있는 것입니다. 그러다 보니 정확하게 예측하기는 어렵습니다. 

그 정도 1~7% 금액은 계약금, 중도금 안내고 나중에 한꺼번에 안심할 수 있으니까 저울질 해 볼 필요는 있겠는데, 다만 선분양을 안 하면 나중에 짓고 나서 미분양 되면 어쩌나 하는 걱정은 있겠습니다. 

7. 다른 나라는 어떻게 하고 있나요?

미국, 일본, 캐나다 등 다른 사례를 살펴 보았을 때, 선분양 또는 후분양에 대해서 의무화 하지는 않고 있습니다. 또 금융 조달 기법에 하나로 인식하고 있습니다. 부동산 시장이 좋아서 분양성이 좋으면 선분양 할 수도 있고, 그렇지 않은 경우에는 후분양 할 수도 있습니다. 다만 외국의 경우에는 건설과 관련된 금융들을 금융 기관에서 조달하는 반면에 우리나라의 경우에는 청약자들에게 전부 다 조달하고 있다는 점에서 차이가 있습니다. 금융 시스템의 발전 정도에 따라 다르다고 볼 수 있습니다. 

8. 정부 정책은 점점 후분양제로 간다는 방향인 거 같은데요. 후분양 시 조심해야 할 점이 있을까요?

후분양 제도와 관련된 내용이 처음 나온 것은 아닙니다. 2004년도에 이미 정부가 아파트 후분양 활성화 방안이라는 걸 발표하고 추진했던 적이 있습니다. 그때도 지금과 같이 공공 부문은 시범사업을 하고 민간에 대해서는 후분양을 유도하겠다 이렇게 시행을 했었는데 여러가지 이유로 본격적인 시행이 안됐습니다. 

우선 과거에 시행했던 후분양 시범 사업이 시행되지 못한 이유가 뭔지 좀 살펴 볼 필요가 있습니다. 민간 건설사 입장에서 정부기금에 후분양 자금이 있는데도 불구하고 집행 실적이 낮은 이유에 대해서도 조금더 면밀하게 살펴 봐야 합니다. 후분양 자금이 있지만 연간 2,000호 정도로 자금이 그렇게 많지도 않고 신청한 기업이 많지 않았습니다. 

후분양제를 해야 한다는 이유 중에 하나로 주택의 품질에 관련된 논의들이 많이 있는데요. 이에 후분양을 했을 때 소비자들이 만족할 수 있는 품질을 보장할 수 있는지도 검토를 해야 합니다. 선분양 제도가 1978년도부터 시작해서 40년 가까이 시행되고 있는데요. 이렇게 선분양으로 운영된 것은 사회의 어떤 제도적 선택이 이루어진 것으로 장점도 있기 때문에 폭넓게 검토가 되어야겠습니다. 

후분양을 이끌려면 선분양이 안되도록 막아서 후분양으로 유도를 해야 하는데 지금 우리는 모델하우스만 보고 선분양으로 사는 분들이 많은 현실 때문에 쉽게 바뀌지는 않을 것입니다. 

오늘은 선분양, 후분양의 장단점에 대해서 알아보았습니다.