재건축 초과이익 환수제와 갭투자 컨설팅 주의보

재건축 초과이익 환수제와 갭투자 컨설팅 주의보

1. 재건축 초과이익 환수제에 대해서

재건축, 재개발 과정에 대해서 먼저 이해가 필요합니다. 

우선 초과이익 환수제라는 것은 처음에 조합을 설립하고 추진했을 때의 시세랑 준공 후 그러니까 다 짓고 나서 분양을 하고 입주를 할 때의 시세의 차이를 계산해서 1인당 3,000만원이 넘어가면 초과이익으로 보는 것입니다.

그런데 재건축하는 기간이 오래 걸리니까 대부분 넘겠죠.

단적인 예로 잠실주공5단지 뿐만 아니라 다른 강남 아파트 단지도 평당 1,000만원일 때 조합을 결성해서 추진했습니다. 

추진하는 데 5년에서 10년 정도 걸리니까 지금은 평당 5,000만원이 넘습니다. 

평당만 계산해도 차익이 3,000만원을 넘어서 환수금을 내야 할 확률이 100%입니다. 

재건축초과이익환수제

반포주공1단지, 잠실주공5단지를 예로 들겠습니다. 

반포주공1단지의 경우는 30평 아파트가 평당 7,000만원이니까 20억원으로 살 수 있습니다. 

그 아파트를 사는 순간 30평 아파트가 한 채 더 생겨요.

그러면 이익은 20억이 됩니다. 

초과이익 환수세율이 50%까지니까 20억의 50%인 10억을 내야 하는 겁니다. 

그러니까 조합의 입장에서는 생돈 10억을 돌려줘야 하는 경우입니다. 

반포주공1단지 만큼은 아니더라도 잠실주공5단지도 이익을 계산해 보면 최소한 6억 정도가 나오게 됩니다. 

환수금으로 50%인 3억이 내야됩니다. 

현찰이 있으신 분들 혹은 이익이 나신 분들은 상관이 없는데 거기에 그냥 살고 계셨던 분들은 자기 돈으로 내야 하는 겁니다. 

2017년까지는 관리처분인가를 신청하신 분들은 피할 수 있는데 2018년부터 관리처분인가를 신청하신 분들은 적용이 되는 상황입니다. 

그래서 서울시가 인가한 35층 재건축으로 인가를 받으면 2017년까지 신청을 할 수 있는데 50층으로 늘리게 되면 설계도도 다시 그려야 해서 2017년 안으로 받을 수 있을지 모르는 상황이었던 것입니다. 

은마아파트의 경우는 49층으로 신청을 했는데 은마아파트의 경우 2년이 더 걸리는 상황이기 때문에 무조건 초과이익 환수제를 받아야 하는 상황입니다. 

당장 발등에 불이 떨어진 잠실주공5단지는 2017년 초에 빨리 인가를 신청해서 환수제를 피하려는 것입니다. 

2. 재건축의 단계

1. 정비구역 지정

2. 추진위 구성

3. 조합설립 인가

4. 사업시행 인가

5. 관리처분 인가

6. 철거, 준공 시작

2017년 기준으로 잠실주공5단지는 사업시행 인가 단계라 발등에 불이 떨어졌지만 은마아파트의 경우는 이제 조합설립이 인가 되었기 때문에 아직 멀었습니다. 

2017년에 관리처분 인가까지 받을 수 있는 단지들은 어떻게든 신청하려고 할 것입니다. 

3. 갭투자 컨설팅 주의보

갭투자 관련해서 컨설팅을 해주고 수수료를 받는 곳들이 많습니다. 

그저 대행을 해 준다면 상관이 없겠지만 묻지마 컨설팅은 문제가 된다고 생각합니다. 

입지, 상권, 가격분석 없이 잘 모르는 분들에게 투자를 촉진한 다음에 수수료를 받아 먹는 곳은 피해야 겠습니다. 

수수료를 받는 순간에 계약은 끝나는 것이기 때문에 그 결과에 대해서는 책임을 지지 않습니다. 

일반적이지 않는 상품, 잘 모르는 지역은 들어가지 않는 것이 좋을 것 같습니다.

누구한테 의지하다보면 성장을 하지 못하는  투자자 될 확률이 아주 높습니다. 

본인이 준비를 하면 다른 사람들의 의견을 참고를 할 수 있지만 중요한 결정적인 변수가 되어서는 안되고 마지막 선택은 본인이 꼭 해야 한다는 것입니다.