8.2부동산 대책 이후 시장의 움직임

8.2 부동산대책 이후 시장의 움직임은?

8.2 부동산대책이 시행된지 이제 반년 정도 흘렀는데요.

4월 1일 이후부터는 그 때 집 파시는 분들 중에 다주택자들에게는 양도세가 더 무겁게 물려집니다. 

정부에서 꺼낼 대책들은 대부분 다 나왔다고 하시는데요. 

정부가 기대하는 변화들이 시장에서 나타날 수 있는지 알아보겠습니다. 

8.2부동산대책 이후 시장의 움직임

1. 8.2 부동산 대책 이후 시장에 큰 영향을 끼친 정책은 무엇인가요?

우선 8.2 부동산대책에서 발표한 내용들을 구체화 하였습니다. 

투기과열지구, 청약1순위 자격 요건 강화 라던가 일련의 추가적인 내용들이 있었습니다. 

그 외에 9월 5일날 분당구와 수성구를 투기과열지구로 편입을 하면서 분양가 상한제 적용 요건을 개선했습니다. 

그리고 10월 24일에는 가계부채종합대책을 발표했고요.

11월 29일에는 주거복지 로드맵, 12월 13일에는 임대주택 등록 활성화.

가장 최근인 2월 20일에는 재건축 안전진단 정상화 대책까지 일련의 대책들이 줄줄이 발표되었습니다. 

2. 서울 집값은 어떻게 변하고 있나요?

서울 집값은 안타깝게도 잡혔다고 보기 어렵습니다. 

오히려 대책 발표 후 상승 폭이 커지는 상황이 나타나고 있습니다. 

물론 최근 들어서는 잦아들고 있는 분위기 입니다. 

KB국민은행 주택가격 동향조사 가격을 보게 되면 대책 발표 이후 9월달에는 월간 주택 상승률이 0.15%였는데요.

10월 달에는 0.31%, 11월 달에는 0.44%, 12월 달에는 0.45%, 올해 1월 들어서는 0.71%까지 올랐습니다. 

2월 달 들어서 살짝 낮아진 0.69% 로 둔화된 양상입니다. 

드디어 이제서야 약간 진정된 모습을 보이는 상황입니다. 

최근에는 아주 미세한 측면이지만 둔화된 모습을 보이고 있습니다. 

3. 얼마 전에 재건축 안전진단이 강화되었는데요. 왠만하면 아주 위험한 아파트 말고는 재건축 허락 안해주겠다는 뜻으로 받아들여지고 있습니다. 이게 어떤 영향을 줄 것으로 보십니까?

우선 서울 시내에서 재건축 연한 30년이 도래한 단지는 대략 10만 3800 가구 정도에 이를 것으로 국토부에서 발표했는데요.

이런 단지들이 재건축 첫 단계인 안전진단 자체를 통과를 못하게 되면 그 다음 사업 일정을 거의 못하게 된다는 거죠. 

그만큼 재건축 사업이 본격화되는 시작되는 시점이 늦어지면서 서울의 주력 공급의 80, 90%에 달하는 재건축 아니면 재개발이 계속 늦춰지게 되면 서울의 주거 공급이 밀리게 되는 문제가 있을 수 있습니다. 

4. 그게 당장 주는 영향은 없나요?

단기적으로는 이미 진행 중인 재건축 단지의 경우 3, 4년 후에 입주하는 양상이 나타나기 때문에 지금의 안전진단 강화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 

다만 부동산 시장이 단기적인 사항만으로 운영할 수는 없기에 10년 간의 주택 공급 체계도 갖춰가면서 대비를 해야 하는 측면이 강하기 때문에 이는 충분히 검토해볼 필요가 있습니다. 

5. 재건축 안전진단을 바라보는 온도차가 정부와 시장이 차이가 있는 것 같습니다. 어떻게 봐야 하나요?

가장 크게 바뀐 게 구조 안전성에 대한 배점이 당초에는 20%였는데 50%로 올렸다는 거죠. 

그만큼 구조적으로 문제가 없게 되면 사실상 통과하기가 쉽지 않다는거고요.

그 동안 문제가 됐던 주거 환경의 비중이 40%에서 15%로 낮아졌습니다. 

15%로 낮아진 상태에서 전체적인 점수에 미치는 영향은 제한적이게 된 것입니다. 

그런데 주거 환경만 놓고 2등급, 그러니까 100점 만점에 20점 이하로 받으면 그거 하나만으로도 재건축 가능하게 바뀌긴 했는데요. 

이것을 3월 5일날 실시하면서 다소의 완화를 했습니다. 

근데 이 때도 20점 이하로 나오기는 사실상 어렵기는 합니다. 

도시 미관, 가구 당 주차 대수, 에너지 효율성, 이런 것들이 점수화 되는데 최소 20점 이하로 맞기는 거의 불가능에 가까운 점수입니다. 

그 이야기는 주거환경이 아무리 어려워도 큰 틀에서의 주거안전에 문제가 없다면 실질적인 재건축은 상당부분 어려워질 수 있다는 것입니다. 

6. 4월 1일 부터는 대주택자들에게는 양도세를 더 무겁게 물게 되지요?

네 그렇습니다. 

4월 부터는 양도세 중과세 제도가 본격적으로 시작됩니다. 

양도세 중과세를 간단하게 말씀드리면 조정대상지역에서 2주택자의 경우 기존 세율에 10%를 더 내야 하는 거고요.

3주택자의 경우에는 기존 세율에 20%를 더 내야 합니다. 

정작 세율이 어떻게 바뀌었는가 하면 현재 기본 세율이 6~42%니까 10%를 더하면 16~52%가 되는거고요.

3주택자 이상은 26~62%가 되는 겁니다. 

여기에 지방소득세까지 더 해지면 많게는 70% 가량 세율이 측정됩니다. 

또한 보유 기간에 따라서 장기 보유특별공제라고 해서 1년에 3%씩 10년에 30%까지 공제해주는 이 부분도 배제됩니다. 

그만큼 세금은 강화되기 때문에 사실상 집을 팔기는 쉽지 않은 중과세라고 할 수 있겠습니다. 

7. 4월 이전에 매물이 충분히 나왔나요?

사실 매물은 생각만큼 나오지 않았습니다. 

왜그러냐면 8.2 대책이 나오면서 8월 3일날 투기지역이 지정이 되었는데요. 

3주택자의 경우 이 때부터 사실상 10%를 더 내야 했습니다. 

이것은 기존의 규제 내용에 있었던 내용 때문입니다. 

그리고 두 번쨰로는 수급 불균형으로 인해서 가격이 계속 오르다 보니까 다주택자가 서둘러 집을 매각 해야 할 이유가 크지 않았다는 겁니다. 

그리고 과거에 경험에 미추어 봤을 때 집은 보유하면 오른다는 기대가 있었고요.

중과세 제도도 시간이 지나면 해제가 될 수도 있다는 이런 분위기가 있었기 때문에 생각만큼 매도 물량은 많이 나오지 않았습니다. 

8. 그러면 4월 이후로는 더 안팔지 않겠습니까?

사실상 다주택자는 보유로 기울어졌다고 봐야될 거 같습니다. 

그만큼 시장에 다주택자 물건은 사라지게 된다고 봐야할 거 같습니다. 

그렇게 되면 오히려 물량이 없게 되니까 이런 불균형 문제가 더 부각될거 개연성도 일부 우려된다고 생각됩니다. 

9. 다주택자 말고 물량이 공급이 되거나 수요가 줄거나 하지는 않을지 4월 이후의 시장에 대해서 어떻게 보시나요?

시장의 여건에 종합적으로 판단해야봐야 하는데요.

대출규제와 금리 인상이 예고되고 있기 때문에 그리고 집값이 단기간에 급등했기 때문에 부담감으로 수요자들이 매수에 나서지 않고 자제되는 측면도 일부 있다고 보여집니다. 

그리고 또 한 측면에서 볼 때 공급 물량이 서울만 놓고 보면 올해는 작년 수준을 크게 벗어나지 않을 겁니다. 

가을까지는 입주량이 많다고 볼 수는 어렵습니다. 

그렇다면 최소한 큰 폭의 상승은 가지 않더라도 강보합세 상황은 유지되지 않을까 합니다. 

10. 올해 가을 이후에는 공급되는 물량이 많이 있나요?

분양 물량은 작년에 이어 올해도 여전히 많습니다. 

실질적인 영향을 주는 것은 입주 물량이기 때문에 올해 서울에 12월에 송파 헬리오시티 9510가구를 필두로 해서 내년도에는 서울의 아파트 입주량이 3만 9천가구가 대기하고 있습니다. 

그렇게 되면 12월에 입주하는 단지는 사실상 내년 1, 2월에 입주할 수 있기 때문에 그렇게 되면 그게 한 만 가구라고 치면 대략 5만 가구 가까이가 내년도 서울의 아파트 입주량이라고 할 수 있습니다. 

2016년에 2만 7천 가구, 올해는 헬리오시티를 제외하면 2만 5천 가구 쯤 되기 때문에 대략 2배 되는 물량이 입주가 되는 것입니다. 

그만큼 수급이 안정이 될 거다 라는 기대를 품을 수 있겠습니다.