노후를 위한 상가형 단독주택 투자법

노후를 위한 상가형 단독주택 투자법

노후 생활비를 임대료로 받을 수 있다면 참 행복한 상황이겠지요.

그래서 요즘에는 도심 골목골목에 단독주택을 1층은 상가로 놓고, 2, 3층은 임대주택으로 놓고 꾸미는 경우들이 꽤 있습니다. 

이런 건 어떻게 투자하는건지, 조심해야 할 부분은 없는지 알아보겠습니다. 

상가형 단독주택 투자법

1. 골목을 돌아다니다 보면 단독주택인데 1층에는 가게 있는 곳들이 많더라고요. 그게 예전에 지을 때부터 그렇게 짓지는 않았던 거 같은데요. 일종의 용도를 변경한거죠. 예전에는 담벼락이나 방이었는데 그걸 가게로 바꾼 겁니까?

일반적으로 상가형 주택이라고 불리는데요. 

국토부 자료에 따르면 지난해 단독주택 용도 변경한 게 전체 건물 용도 변경한 것 중 가장 큰 18%를 차지했습니다. 

보통 1층 상가를 세를 주고요. 

2층, 3층을 원룸으로 개조하거나 주인이 직접 거주하는 형태를 보이는데요.

1층은 카페, 2층은 요식업, 3층은 사무실 용도로 임대하는 경우도 종종 있습니다. 

2. 동네에 단독주택이나 빌라도 이 동네는 사람들 많이 다닐 거 같으니 가게이면 좋겠다고 생각되면 그냥 1층을 벽을 허물고 가게로 바꾸는 게 마음대로 되나요?

예전에는 신촌, 홍대 골목 상권 중심으로 많았는데요.

특히 4년 전부터 50대 60대 중심으로 최근 저금리 기조가 이어지다 보니까 주거와 임대수입을 동시에 해결하고자 하는 성향을 보이고 있습니다. 

규제가 따로 있는 지역은 따로 없습니다. 

변경은 가능하고 변경에 맞춰서 신고는 따로 해야 합니다. 

도시에 있는 주택들은 집주인이 그런 결정을 하면 바꿀 수 있는거 겠습니다.

주로 상권이 형성된 곳에 있는 주택들이 바꾸면 유리하겠습니다. 

3. 서울에는 주로 어느 지역들이 상가형 단독주택들이 형성되어 있나요?

현재 인기 있는 지역은 연남동과 망리단지 입니다. 

이 외에도 홍대, 이태원 경리단길, 서울대 세로수길 등 이런 곳들이 많이 상가형 단독주택 형태를 보이고 있습니다. 

그런 지역의 공통점은 유동인구가 많아서 가게가 임대가 잘 나간다는 공통점이 있습니다. 

일반적으로 교통이 발전한 지역으로 지하철 역과 가깝거나 유동인구가 많은 지역입니다. 

4. 상가형 단독주택에 투자를 하려고 하는 분들에게 주의점이 있나요?

우선 아파트와 단독주택의 투자 목적은 다르게 봐야 합니다.

아파트는 시세차익이 주 목적이라면 상가형 단독주택을 활용하는 경우에는 실거주와 임대 수익이 주 목적입니다. 

그래서 아파트에 비해서 환금성은 좀 떨어지지만 부동산 규제로부터 자유로운 측면이 있어서 선호하는 분들이 많이 있습니다. 

5. 부동산 규제로부터 자유롭다는 것은 무슨 말인가요?

예컨대 아파트 같은 경우는 입주 전 전매가 금지되어 있고요.

주택형 상가의 경우에는 입주 전 전매 규제가 없습니다. 

입주전 매매야 어차피 분양권 상태니까 그런 것이고, 실물이 있으면 그거 사고 팔고 하는 것은 문제가 없지만 양도소득세가 다주택자의 경우에는 무겁게 물려집니다. 

상가주택이라고 해서 봐주거나 하지는 않습니다. 

6. 환금성 떨어지는 거야 이해는 됩니다. 값이 오르는 정도는 어떻습니까?

보통 아파트에 비해서는 조금 덜 오른다고 봅니다. 

통계적으로 봤을 때는요.

통상적으로 아파트는 투자 목적의 성향 자체가 다르기 때문에 전반적으로 아파트가 많이 오릅니다.

예를 들어서 아파트를 100이라고 한다면 주택형 상가는 90정도는 됩니다. 

7. 주택형 상가에 상가를 넣는 것과 원룸으로 가득 채우는 것과의 장단점은 무엇인가요?

보통 상가와 원룸을 같이 넣으면 상가에 비하면 위험 부담이 적다고 할 수 있습니다. 

원룸만 가득 넣는 것 보다는 가구 수가 적다 보니 관리가 편리하다는 장점이 있습니다. 

일반적으로 수익형 부동산의 경우 목적이 매달 받는 임대 수익입니다. 

우선 안정적이고 입지에 따라서 집값 상승도 바라볼 수 있는 상황이고요. 

향후에 매도시에 시세차익을 볼 수 있는 것도 또한 장점입니다. 

8. 나중에 매도 시에 오르는 지역과 안오르는 지역은 어떻게 구분할까요?

상권이 형성되어 있는 지역 위주로 투자를 하신다면 그런 지역은 대부분 오른다고 보시면 됩니다. 

역세권과 많이 떨어진 지역은 거의 오르지 않는다고 보시면 됩니다. 

9. 상가형 단독주택을 하기 적당한 평수가 있습니까?

향후에 확장추세가 가능한 곳이 좋습니다. 

상권이 앞으로 커질 수 있는 곳을 말합니다. 

처음으로 상가형 주택에 투자를 하시는 분들이라면 대지면적 30평~50평의 소형 주택이 적당합니다. 

가능하다면 단일 점포보다는 상가를 두 개로 나눠서 임대를 주는 것이 수익률이 10~20% 정도 높게 나온다고 볼 수 있습니다. 

부지가 너무 크면 건설 비용도 많이 들고 토지 매입 비용, 리모델링 비용이 많이 들어가기 때문입니다. 

10. 마지막으로 주의할 점은요?

건물을 잘 살펴서 리모델링을 할 지 아니면 다 허물고 새로 지을 지를 잘 판단해야 겠습니다. 

그리고 노후된 건물이 많기 때문에 안전진단도 잘 살펴 봐야 겠습니다.