왜 지역마다 용적률이 다른가요?

왜 지역마다 용적률이 다른가요?

건축을 규제하는 법령에 보면 용적률이라는 용어가 등장하는데요. 이게 알아보니 땅 면적 대비 건물 바다 면적의 비율이라고 되어 있습니다. 그러니까 땅이 100m2 인데 1층부터 꼭대기 층까지 바닥 면적을 다 더하면 300m2가 나온다고 하면 용적률은 300% 다 라고 계산합니다. 

그런데 결국은 이게 얼마나 빽빽하게 건물을 지을 수 있느냐 하는 규정인데요. 어디는 높고 어디는 낮은 규정이 있어서 오늘은 용적률 정책에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

왜 지역마다 용적률이 다른가요

1. 용적률을 왜 지역마다 따로 정해놨나요?

만약에 용적률이 없다면 모든 건물들이 좁은 땅에 최대한 높이 지으려고 할 것입니다. 그러다보니 이런 규정을 정해놨습니다. 

2. 언제부터 이런 규정이 있었나요?

우리나라 법에서는 1970년부터 용적률 개념이 들어왔고요. 이전에는 땅이 접한 도로 폭의 1.5배에 다가 8m를 더한 길이가 건물의 높이였습니다. 고도 제한만 있었다는 뜻입니다. 

그래서 도로 폭에 따라 건물 높이가 다 똑같았겠지요. 넓은 도로에 접하고 있으면 높히 지을 수 있고, 건물이 똑같이 있다보니 도시가 너무 단조롭다는 의견도 있습니다. 

그래서 용적률이라는 개념을 부과해서 융통성을 부과하자는 의견이 대두되었습니다. 

땅주인 입장에서는 용적률 높은 것이 좋습니다

활용하는 입장에서 보면 아무래도 용적률 높은 게 아무래도 유리할 수밖에 없습니다. 

3. 용적률이 높으면 가구가 많아지고 복잡해지니 거기 사는 사람들은 불편하다는 뜻인가요?

우리가 아름다운 도시라고 뽑는 프랑스 파리를 보면 용적률이 277% 정도 됩니다. 우리나라 서울은 150% 정도 됩니다. 물론 이 수치는 평균이라 높은 동네는 250% 가까이 되기도 합니다만 서울시 전체를 놓고 보면 150%에서 조금 넘는 수준입니다. 

파리를 생각해보면 고층 건물도 별로 없는데 왜 용적률이 더 높을까 생각할 수 있습니다. 파리를 가보면 ㅁ자 건물로 6,7층이 쭉 펼쳐져 있는 구조입니다. 그에 반해서 우리나라는 높은 건물이 있고, 2층짜리 다세대, 다가구 주택들이 있어서 평균 내보면 파리가 더 용적률은 높지만 사람들은 파리가 더 아름답고 쾌적하다고 느끼는 것입니다. 

용적률은 높더라도 건폐율을 낮춰서 도시 환경을 생각하는 것이 좋다는 생각입니다. 

4. 높은 아파트 짓는 것이 환경과는 무슨 연관인가요?

교통 수요가 많이 줄어들게 됩니다. 미국식으로 넓게 단독주택이 있으면 뭐 하나 하려면 차가 필요하게 됩니다. 그에 비해서 홍콩처럼 좁은 곳에 몰려 있으면 각종 편의 시설이 주변에 있고, 무엇보다도 대중교통의 경제성이 나오다보니까 지자체나 공공부문에서 투자를 하기에도 좋습니다. 

5. 용적률 규제는 어떻게 되어 있나요?

국토의 개인 및 이용이라는 법의 시행령에서 각 토지의 용도별로 상한선을 정해 놓고 있습니다. 몇 % 범위 내에서 이용해라 라고 정해져 있고 세부적인 내용은 시, 도, 지자체에서 조례로 정하도록 되어 있습니다. 

6. 서울은 용적률이 어떤가요?

일반 3종 주거지역 같은 경우에는 250% 입니다. 경기도 지역은 270~300%까지 정해진 곳도 있습니다. 3종 주거지역이라는 말은 보통 아파트 있는 주거지역을 말합니다. 

똑같은 고층 아파트라도 경기도 아파트가 서울에 비해서 더 높다는 뜻입니다. 

7. 서울과 경기도 용적률이 다른 이유는 무엇인가요?

일단은 처해 있는 상황이 다릅니다. 과거 서울의 경우에는 400%까지 허용했었습니다. 이렇게 하다보니까 너무 빽빽해지고 그동안에 기반 시설이 부족한 상황에서 집만 많아지다보니까 살기 너무 불편하다는 민원이 생기는 것입니다. 그래서 점차적으로 낮추기 시작해서 300% 를 지나서 법에서는 300%라고 하지만 자체적으로 250% 로 낮춰준 상태입니다. 

반면에 경기도는 개발을 활성화한다는 측면에서 280~300%까지 대부분 허용하고 있습니다. 

8. 지역업체 참여 비율에 따라서 용적률을 더 주고 안주고 하는 경우도 있나요?

대전이나 대구, 부산과 같은 지방 광역 도시의 경우 거기도 개발 재건축을 하는데요. 이제 주로 서울에서 내려간 대형 건설사 아파트들이 돈이 많다보니까 지역 업체를 보호해주는 차원에서 지역 업체가 주도하는 재개발이 이루어지는 경우 15~20% 용적률을 더 얹어 줍니다. 

용적률이 정책 수단으로 쓰이고 있는 것이지요.