신탁담보 주택 전월세 계약시 주의사항

신탁담보 주택 전월세 계약시 주의사항

전세 들어갈 집의 등기부등본을 떼어 봤는데 신탁회사가 등장할 경우에 소비자들은 어떻게 대처해야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 

신탁담보 주택 전월세 계약시 주의사항

1. 신탁회사가 등기부등본에 신탁회사가 왜 등장하나요?

여러가지 이유가 있습니다만 담보신탁이라고 해서 대출해준 회사가 요구를 한 경우 입니다. 쉽게 생각하면 사기범 이름으로 저당을 잡아도 되는데 신탁회사에 넘기는 것이 대출해 준 회사 입장에서는 다른 추가 담보가 생기는 변수가 없기 때문에 안전하다고 생각하는 것입니다. 

2. 그 집의 소유자가 신탁회사가 되는 건가요?

법적인 소유자가 신탁 회사로 넘어갑니다. 그렇기 때문에 세입자는 신탁회사와 전세 계약을 맺어야 합니다. 엄연히 소유자이기 때문이죠. 

3. 등기부등본 떼어 보면 소유자로 신탁회사가 나올텐데 그 신탁회사가 관리하는 빚은 그 등기부등본에 안나오나요?

보통 우리가 등기부등본을 뗄 때 인터넷으로 하는데요. 인터넷으로 발급된 전산화된 등기부등본에는 신탁이 됐다 라는 부분만 나와있고, 신탁 원부가 첨부되어 있다는 사실 여부만 표기되어 있습니다. 신탁 원부를 열어봐야지만 대출금이 나오는 겁니다. 그러나 신탁원부는 인터넷으로 발급이 되지 않고 인근 법원에 직접 가서 발급 받아야 합니다. 

4. 위험한 전세는 아니고 그렇게 계약을 맺으면 될 텐데요. 세입자들은 이 대출보다 후순위로 세입자가 들어오게 되고 대출금이 너무 많으면 만약에 경매로 넘어갔을 경우 위험해지니 대게는 안들어가는 것이 정상인데요. 이상하게 이 신탁회사에서 들어와서 혹시 문제가 되더라도 저희가 관리하고 있는 대출보다 세입자들의 대출금을 먼저 돌려드리겠습니다~ 라는 공문을 보냈다고 피해자들은 말씀하십니다. 그런 공문을 줄 수 있나요?

결론적으로 이런 공문은 매우 이례적인 공문입니다. 통상적이지 않습니다. 보통은 신탁계약이라는 것이 대부분은 돈 빌려준 우선수입자를 보호하는 것이 최우선 목표입니다. 그래서 실제 주인이라고 하는 사람도 보증금을 받아서 자기가 가져가게 되면 나중에 담보권이 침해가 되기 때문에 그 보증금을 대출에 갚도록 다른 곳에 못쓰도록 엄격하게 정하고 있습니다. 그리고 위임장을 써 줄때도 반드시 신탁회사와 계약하셔야 하고, 신탁회사 계좌로만 넣어야지 중간에 다른 사람 이름의 계좌로 넣으면 안됩니다. 그런데 이례적으로 신탁회사에서는 대출금보다 세입자의 보증금을 먼저 보장하겠다고 공문을 보낸 것입니다. 

5. 왜 이런 공문을 보냈을까요?

세입자들이 신탁회사와 접촉하는 과정에서 들리는 이야기에 따르면 신탁회사에서는 공문이 나간 것은 맞는데 우선수입자와 대출회사와 의논했다는 취지였다는 면피성 이야기를 하고 있습니다. 

일단은 그래도 이런 공문 자체가 나갔다는 것이 실제 소유자라고 하는 위탁자가 돈을 가로챌 수 있게끔 공문이 나갔다는 것이 뜻밖입니다. 

6. 신탁회사가 집주인으로 나왔을 때 주의할 점

등기부등본을 인터넷으로만 발급하지 말고 법원 가서 꼭 신탁 원부까지 봐야 합니다. 

그리고 신탁 구조를 조금 알고 접근을 하셔야 합니다. 신탁이라고 하는 것은 대체로 돈을 빌려준 우선수입자라고 하는 대출금융회사를 보호하는 것이 가장 우선적인 목표입니다. 따라서 보증금 자체가 위탁자, 실제 소유자라고 하는 사람에게 못넘어가도록 신탁회사한테만 보내줘야 합니다. 오로지 신탁회사만 집주인으로 생각하고 신탁회사한테 보증금을 보내야 합니다. 

그리고 조금 이상하면 신탁회사에 연락해봐야 합니다.