광교신도시 2편 : 더 좋아질 일만 남았다

광교신도시 2편 : 수원이 아닌 광교, 더 좋아질 일만 남았다

지난 시간 광교의 전반적인 정보에 이어 광교 아파트 시세의 변화에 대해서 디테일하게 살펴보고자 합니다. 

광교신도시 2편

광교신도시 시세 변동

현재 광교의 시세는 강남발에서 분 바람이 판교를 거쳐서 광교로 내려와서 상승했습니다. 2017년 12월 부터 조금씩 오르다가 안올랐던 단지가 올랐습니다. 왜 시세가 상승했을까요? 

상승 기운의 시작은 서울에서부터 시작합니다. 서울에서 시작했던 여파가 분당 갔다가 결국 광교까지 온 것입니다. 신분당선 라인입니다. 다 오른 것이 아니라 신분당선 라인만 올랐습니다. 시기를 보시면 아시겠지만 연차적으로 올랐지요. 그래서 결국은 서울 부동산 공부를 하게 되면 서울 분양권에 대한 공부는 하게 되고, 모두 맞출수는 없겠지만 시기도 어느 정도 예측해볼수 있습니다. 

분양가 대비 2배 이상 상승한 지역도 많습니다. 원래부터 분양을 싸게 했습니다. 2011년, 2012년 초기 분양했던 단지들은 1,300만 원에 분양을 했습니다. 그 당시 돈으로도 비싼 가격은 아니었으며, 지금 생각해보면 굉장히 싼 가격이었습니다. 결국은 인플레이션 만큼 회복된 것으로 보고 있습니다. 충분히 2,000만 원 이상으로 가치가 있었던 땅들이 이제와서야 조금 부각을 받고 있습니다. 

나대지였던 때에는 1,000만 원 대가 적당해 보였는데, 기타 기반 시설이 들어가면서 3,000만 원대도 바라볼 수 있게 되었습니다. 미래가치 보는 눈이 필요합니다. 

수원 영통구도 1,000만 원대였던 것에 비하면 광교가 1,300만 원이었던 것은 싼 가격이었습니다. 막상 분양할 당시에 가보면 다 공사판이고, 먼지만 날리고, 도로도 없었고, 호수 주변엔 흙탕물이었는데 말이죠. 사실은 상상이 어려운 점이 있지만, 분당, 일산이 그랬던 것처럼 확신을 가지고 믿고 가신 분들한테는 복이 온 것입니다. 불노소득이라고 욕할 수 있겠지만 용기에 대한 보상이라고 생각합니다. 

광교 자연앤힐스테이트

자연앤힐스테이트가 광교의 대장 아파트 입니다. 비 안맞고 광교역으로 10초만에 뛰어 갈 수 있는 입지 입니다. 대장인 자연앤힐스테이트를 중심으로 북쪽으로 광교테크노밸리가 있고, 남쪽으로는 원천호수가 있습니다. 이 연결되는 블럭이 주상복합 라인입니다. 거기에 광교신도시가 표현하고 싶은 주거 이외의 것들이 모두 들어갔다고 보시면 되겠습니다. 

자연앤힐스테이트의 경우는 타입이 정말 많습니다. A부터 N타입까지 있습니다. 서울에서는 이렇게 많이 안주는데, 지방 같은 경우는 용적률을 많이 주기 때문에 뽑을 수 있는 공간을 다 뽑아본 것입니다. 다양한 평면 시도이기도 하지만, 변칙적인 것들도 있고, 솔직히 인기가 없을 타입도 있습니다. 나중에 활성화되면 같은 평형대라도 인기 있는 타입과 그렇지 않은 타입으로 가격이 나눠질 것입니다. 

사람들이 선호하는 타입이란 무엇인가요?

2000년도 중반까지만 하더라도 다세대빌라 단독주택에서 아파트로 가는 비율과 아파트에서 아파트로 가는 비율이 반반 정도 됐습니다. 그때는 특이하고 조망 좋은 것들이 인기 훨씬 많았습니다. 구조와 상관없이요. 

그러나 요즘은 대부분이 아파트에서 아파트로 갑니다. 아파트를 경험해보신 분들이기 때문에 어떤 장단점이 있는지 다 아는 것입니다. 2000년도 중반만 하더라도 조망권이 더 좋은 타워형이 판상형보다 더 비쌌습니다. 그러나 살아보니까 판상형이 더 편하고 햇빛이 중요하기 때문에 판상형이 더 선호됩니다. 그래서 요즘은 판상형에 남향에 베이가 많은 것이 더 인기가 많습니다. 

자연앤힐스테이트의 경우 동별로 층별로 건물간 간격별로 모두 가격이 다 다릅니다. 단지별로 평균적인 가격은 의미가 없을 것입니다. 

자연앤자이가 자연앤힐스테이트 뒤편에 1, 2, 3단지가 있습니다. 대형 평수로 이루어져 있습니다. 앞쪽에 있는 자연앤힐스테이트 경우 평형이 많더라도 33평형이라고 보시면 됩니다. 전용면적 84입니다. 

뒤편에 있는 자연앤자이의 경우 모두 대형 평수로 이루어져 있어서 혜령공원 쪽으로 사색공원으로 연결되어 있습니다. 광교중앙역에서 한 블럭 정도 떨어져 있지만 역세권이고, 어떻게 보면 바로 붙어 있는 단지보다 좀더 나을 수도 있습니다. 조용하니까요. 

광교 중흥S클래스

2019년에 입주 예정인 곳입니다. 호수뷰 같은 경우는 프리미엄은 6억이나 됩니다. 전면이 호수가 보여서 프리미엄이 엄청 붙었습니다. 광교신도시가 인기 있어진 이유 중에 하나가 중흥S클래스를 분양할 때 입니다. 엄청난 관심을 끌었습니다. 

모든 중흥 아파트가 호수 전면이 다 보이는 것은 아닙니다. 호수에서 한 라인 뒤에 있는 동 같은 경우는 앞 아파트에 가려서 약간 안보입니다. 그럼에도 불구하고 타워형의 장점은 동간 거리가 있어서 동 사이로 보이는 사이뷰가 있습니다. 

중흥 같은 경우는 광교중앙역에서 어느 정도 거리가 좀 있습니다. 신도시에서 어차피 초역세권은 얼마 안됩니다. 그래도 중흥 같은 경우는 초역세권은 아니더라도 역세권이라고 봐줘야 합니다. 

바로 옆에 있는 에일린의뜰 같은 경우는 광교중앙역으로 걸어가기에는 조금 멉니다. 가보면 운치 있게 지어놨습니다. 다른 광교신도시 아파트들하고는 느낌이 다릅니다. 

광교 오드카운티

뒤에 광교중앙공원을 끼고 있는 입지에 위치해 있습니다. 약간 외진 곳이긴 합니다. 오드카운티의 경우 분양을 많이 하는 곳은 아닙니다. 잘 모르는 아파트지요. 단일 평수로 45평인데 그 동안 가격이 덜 올랐다가 2017년 12월 부터 조금씩 올랐습니다. 사람들이 많이 안걸어다녀서 조용한 곳입니다. 

광교 e편한세상

광교에서 제일 먼저 분양한 곳입니다. 대형 평수로 이루어져 있습니다. 입주 때 마이너스 프리미엄이 있었던 곳입니다. 

광교 호반베르디움

웰빙타운에서 메인은 호반베르디움 입니다. 웰빙타운에 호반베르디움이 두 개입니다. 호반베르디움과 호반베르디움트라엘 입니다. 트라엘의 경우 2017년 5월인 나중에 입주했습니다. 그래서 웰빙에는 이제 입주할 단지가 하나도 없습니다. 이게 제일 메인 단지입니다. 

이번에 광교중앙역 주변은 2~3억 정도 올랐습니다. 그러나 웰빙타운의 경우는 1억 정도 올랐습니다. 덜 올랐다고 생각하는데, 이정도도 웰빙단지는 적당한 것으로 보입니다.