광명이야기 2편 : 광명 입지분석 및 최근동향

광명이야기 2편 : 광명 입지분석 및 최근동향

광명 뉴타운 2편

광명뉴타운 광명동

광명시의 북부쪽을 보면 광명동이라는 곳이 있습니다. 지금 설명하고 있는 광명뉴타운이 주로 광명동 이야기입니다. 다세대주택, 빌라, 일부 아파트로 구성되어 있습니다. 노후가 됐기 때문에 이 지역을 개발해서 광명뉴타운을 추진하고 있습니다. 

광명동 밑에가 바로 철산동입니다. 그 옆에 하안동이 있고요. 철산동과 하안동은 이미 택지개발지구 입니다. 1990년도도에 입주한 아파트들이 있습니다. 이미 재건축 연한이 찬 것들은 재건축을 진행하고 있습니다. 

철산동, 하안동밑에 소하동, 학온동이 위치하고 있습니다. 소하동 같은 경우에는 현재 기아자동차가 위치해 있습니다. 

그래서 광명시의 맨 위쪽인 철산과 하안동은 재개발, 소하동과 학온동의 경우 택지개발지구라고 이해하시면 되겠습니다. 거의 부동산으로 할 수 있는 모든 개발이 동시에 진행되는 천지개벽 수준입니다. 

광명뉴타운 틈새시장

아직까지 입주한 곳은 없습니다. 분양을 광명16구역이 제일 먼저 했고요. 빠른 곳이 15구역, 14구역이 있습니다. 그리고 나서 1구역, 10구역 순서로 분양할 것으로 보입니다. 

이렇게 분양을 하다보면 꼭 수혜 아파트가 있습니다. 광명사거리 역 앞에 광명한진타운이 있습니다. 광명9구역과 10구역 옆에 붙어 있는 구축 아파트인 광명현진에버빌, 광명메르디앙, 광명해모르이연에 관심을 가져보는 게 좋습니다. 

왜냐면 그동안은 새아파트 위주로 시세가 많이 올라갔었는데, 그에 더불어 주변의 구축 아파트가 연한에 따라서 최대 80%까지 시세가 따라 올라가는 경우가 많았습니다. 이 4개의 아파트들도 광명뉴타운이 지어졌을 경우 시세에 긍정적인 효과를 누리지 않을까 합니다. 

광명뉴타운 철산동

철산역 주변에 오래된 주공아파트들이 있습니다. 지금 진행되고 있는 가장 빠른 것이 철산주공4단지입니다. 그리고 철산7단지이고, 8단지 9단지 하나로 묶어서 재건축으로 진행되고 있습니다. 그리고 10단지 11단지 하나로 묶어서 진행되고 있습니다. 그래서 총 철산동은 4개 단지가 움직이고 있는데, 가장 빠른게 4단지입니다. 

철산7단지의 경우 철산역하고 가깝고, 대지지분이 높습니다. 그래서 사업성이 좋을 것으로 보입니다. 투자를 한다면 7단지를 공약에 보는 것이 좋을 것입니다. 권리가액이 상당히 높게 나온 것으로 볼 수 있습니다. 

철산7단지의 단점으로는 8, 9단지에 비해서 단지 배치도가 모양이 이쁘지 않습니다. 정형화되어 있지 않습니다. 

철산7단지의 경우 도급제를 갖고요. 8, 9단지는 변동지분제를 갖습니다. 이 말에 대해서 좀 풀어야겠는데요. 재개발, 재건축의 경우 사업방식이 2가지가 있습니다. 도급제와 지분제가 있습니다. 도급제는 말그대로 시공사가 공사만 하는 것입니다. 지분제의 경우 시공사 선정을 할 때 일정수준의 수익을 조합원쪽에 제시를 하는 것입니다. 

지분제의 경우 또 2가지로 나뉘게 됩니다. 확정지분제와 변동지분제입니다. 확정지분제의 경우 둔촌주공과 같이 지분을 확정하는 것을 말합니다. 변동지분제의 경우 일반분양할 시점에 일반분양에 따라서 지분율이 달라집니다. 8, 9단지의 경우 변동지분제로 이루어지고 있습니다. 

최근에 철산4단지 일반분양가가 결정이 났습니다. 분양가가 살짝 높은 감이 없지 않아 있습니다. 25평형이 평당 2,200만 원, 30평형이 평당 2,000만 원 선입니다. 광명이 이렇습니다. 

광명 구축 단지

현재 구축 단지 중에서 13단지, 12단지가 아주 좋아 보입니다. 15층 중층짜리 입니다. 재건축 연한에 들어온 단지입니다. 나중에 대장주 될 것이 12, 13단지입니다. 

사업성 때문에 가격이 7, 8, 9단지보다는 낮지만 나중에는 대장주가 될 가능성이 있는 곳입니다. 그만큼 좋은 위치에 있고, 단지가 정사각형으로 되어 있습니다. 

광명 7호선

광명이 이렇게 뜨기 시작했던 것이 얼마 되지 않았습니다. 가산디지털시티와 구로디지털시티가 생겨서 베드타운 역할을 하던 도시에 지나지 않았었습니다. 그러나 교통이 좋지 않았던 단점이 있었습니다. 도로도 좁아 자동차를 타고 다니기도 편하지 않습니다. 그러나 7호선이 개통이 되면서 교통이 많이 편해졌습니다.