광명뉴타운 1편 : 광명 재개발 완벽 분석

광명뉴타운 1편 : 광명 재개발 완벽 분석

오늘은 광명뉴타운에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

광명의 분위기는 어떤가요?

광명 뉴타운 1편

광명의 요즘 분위기

2018년 초까지는 광명에 물건이 많이 없었습니다. 8.2 대책, 안전진단강화, 초과이익환수제 등으로 재건축이 위축되었습니다. 

요즘에는 재개발로 분위기가 바뀌었습니다. 광명도 재건축이 있고, 재개발이 있지만 전체적으로 활성화되고 있는 분위기입니다. 

일단 위치가 좋습니다. 거의 서울이죠. 서울에 바로 붙어 있어서 서울의 부동산 현상들을 모두 볼 수 있는 곳입니다. 광명이 워낙 크기 때문에 재개발을 앞두고 있는 입지도 있고, 재건축을 앞두고 있는 위치도 있습니다. 그리고 역세권에 신규택지개발도 있습니다. 이렇게 3가지로 나눠서 볼 필요가 있습니다. 

제일 인기 있는 곳은 어딘가요?

재개발 진행하고 있는 광명뉴타운과 재건축이 진행되는 광명철산동이 있습니다. 2008년 서브프라임 금융위기 이후부터 2014년도까지는 재개발 시장이 완전히 죽어 있었습니다. 다른 지역도 마찬가지였지요. 2015년도부터 재개발이 빠르게 진행되었습니다. 광명도 그 시기에 맞춰서 재개발이 진행되었습니다. 원래는 23개 지역으로 발표를 했다가 경기가 안좋아서 12개 지역은 해지가 되고, 11개 지역만 남아 있습니다. 비교적 무난하게 진행되고 있습니다. 

광명뉴타운 분양한 곳이 있나요?

16구역이 2017년 12월에 평균 평당 1,700만 원선에서 분양 했습니다. 경쟁률은 3.6대1로 조금 낮았습니다. 광명뉴타운에는 2만 5천 세대가 입주할 계획이기 때문에 16구역도 분양가보다 더 올라갈 여지가 있습니다. 15구역이 현재 관리처분이 나서 이주를 하고 있습니다. 

광명뉴타운에서 가장 비싼 곳은 어딘가요?

철산래미안자이가 가장 비쌉니다. 광명에는 철산래미안자이아파트가 대장주입니다. 33평이 7억 3천만 원, 24평이 6억 3천만 원입니다. 

광명뉴타운의 경우 재개발, 재건축이 무난하게 진행될 경우 평당 2,000만 원은 넘길 것으로 보입니다. 

광명이 최근에 피들이 많이 붙어 있습니다. 10구역이 관리처분 통지를 했는데, 감정가를 확인했더니 피 붙어서 나온 초피가 8천, 9천만 원 했습니다. 그래서 광명도 피가 높게 형성되었습니다. 

재개발 물건을 살 수 있는 방법이 2가지가 있습니다. 첫째는 조합원 물건을 사는 방법, 둘째는 일반 분양했을 때 물건을 사는 것입니다. 분양을 받으려면 일반인들의 경우에는 가점이 높아야 합니다. 일반인 입장에서 가점이 낮다면 조합원 물건을 사는 방법 밖에는 없습니다. 그런데 조합원 물건은 피를 주니까 굉장히 비싸게 사는 것처럼 보입니다. 그러나 나중에 일반 분양으로 살 때 가격과 피를 주고 산 가격을 비교해 봤을 때 싸면 사도 되고, 아니면 보류해야 하는 것입니다. 

광명에서 제일 좋은 구역은 11구역과 12구역이 될 것 같습니다. 4구역과 5구역도 나름 괜찮은 곳입니다. 제일 좋은 11구역과 12구역의 경우는 이해 관계가 복잡해서인지 다른 구역에 비해서 진행 속도가 느립니다. 조합원 수도 많기 때문이기도 하고요. 

경기도 같은 경우에는 조합설립 인가 받으면 시공사 선정이 가능합니다. 광명뉴타운은 모두 시공사 선정은 됐습니다. 사업성이 좋다고 판단됐다는 것입니다. 

재개발, 재건축에 대해서 잘 모르는 입장에서 이런 이야기를 들으면 뭔소린가 싶습니다. 인터넷에서 찾아보면 쭉 나오지만 격어보지 않으면 뭔소린가 싶습니다. 재개발, 재건축의 절차만 알아도 50%는 이해하실 수 있습니다. 개인적으로 공부가 필요한 부분입니다. 

철산역 더블역세권

11구역, 12구역은 7호선 라인이고, 12구역의 철산역은 1호선이 들어올 예정이라 더블역세권입니다. 1호선의 구로차량기지가 이전할 계획입니다. 아직은 협의 중이지만 기본적은 내용은 확정된 상황입니다. 광명 우체국사거리 쪽에 역사가 들어올 것이고, 소하동 쪽도 지금 교통이 불편하니 협의되고 있는 게 소하동 쪽은 지선으로 빼려 하고 있습니다. 

1호선 구로차량기지가 현재는 구로역 주변에 있는데, 서울의 밀집도가 높아지다보니 구로역 땅을 차량기지로만 쓰기에는 무리가 있어 경기도의 안 쓰는 땅으로 옮기겠다는 뜻입니다. 그러다보니 차량기지까지 철도길이 있어야 해서 오는 길에 역을 부가적으로 만들겠다는 계획입니다. 

광명 일자리

보기와는 다르게 광명 일자리가 상당히 많습니다. 구로디지털, 가산디지털 단지와도 가깝고, 영등포, 여의도와도 가깝습니다. 광명역세권에 중앙대병원도 들어갈 예정입니다. 

그리고 광명에 큰 이슈 중에 하나가 광명시흥테크노밸리 입니다. 이곳은 예비타당성도 면제돼서 바로 착공들어갔고, 국책사업으로 진행중입니다. 2,200개 기업이 9만여 개 일자리가 만들어질 예정입니다. 

광명뉴타운 1편은 여기서 마무리 하고, 2편에서 좀더 자세히 살펴보겠습니다.