다산 신도시 : 서울 근교 수요가 많은 곳으로 기대되는 도시

다산 신도시 : 서울 근교 수요가 많은 곳으로 기대되는 도시

오늘은 남양주에 위치한 다산 신도시에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 구리를 지나면 바로 다산 신도시를 마주하게 됩니다. 다산신도시에서 한강을 바라보면 건너편에는 미사지구가 있습니다. 

다산신도시

행정구역상으로는 남양주입니다만 구리에 딱 붙어 있어서 서울 수요라고 봐도 무방할 것 같습니다. 다산 신도시가 개발되기 전까지 제일 잘 나갔던 곳은 별내신도시였습니다. 별내신도시의 경우 노원구 쪽으로 붙어 있기는 하지만 산으로 구분되어 있어서 별도 신도시처럼 보이긴 했습니다. 그러나 다산 신도시의 경우 구리의 확장 개념입니다. 규모가 넓고 큽니다. 

다산신도시의 경우 개발 초기부터 서울의 수요를 분산하겠다는 의도가 있었습니다. 그럼에도 불구하고 원래 남양주가 별내 빼고는 시세가 높지 않았습니다. 

풍수적으로도 좋은 입지입니다. 한강을 끼고 있고, 왕숙천이라고 한강 기류를 양쪽에 다 끼고 있는 입지입니다. 

보금자리 진건하고 지금 지구를 합쳐서 다산신도시로 경기도도시공사가 사업을 진행을 하고 있습니다. 인구는 30,000세대 정도 됩니다. 미사보다는 약간 작으나 도시의 가운데에 기존에 있었던 단지들이 있어서 앞으로는 미사와 비슷한 규모의 단지가 조성될 것입니다. 

다산은 정약용 선생의 호 입니다. 정약용 선생님의 호가 사실은 여러개 입니다. 그러나 가장 유명한 것은 다산입니다. 다산 정약용 선생의 고향도 남양주고, 묘도 남양주에 있습니다. 

다신신도시 시세의 변화

임대가 다산신도시 진건지구 같은 경우에만 있고, 지금지구에는 없습니다. 지리적으로 위쪽에 위치한 진건지구에만 공공임대가 포진해 있습니다. 공공 분양은 첫 분양을 했습니다. 미사강변지구와는 다르게 몇 단지로 부르지는 않고,  자연앤롯데캐슬, 자연앤이편한세상 이렇게 부릅니다. 보통 자연앤은 빼고 롯데캐슬, 이편한세상 이렇게 이야기 합니다. 자연앤 이라는 단어를 붙이는 이유는 경기도도시공사의 브랜드 이름입니다. 

공공분양은 900만 원대에 분양을 했었습니다. 공공분양은 모두 완판되었고요. 분위기는 뜨겁게 타오르지는 않았지만 싸게 분양했는데, 아이파크, 반도 분양 후에 가장 자리가 좋은 다산한양수자인이 분양을 하면서 빵 터졌습니다. 

빵 터질려고 했는데 안 좋은 사건이 있었습니다. 규제가 하나 나왔는데요. 2,000만 원 이상 임대소득이 있으면 세금을 더 측정하겠다는 규제가 나오면서 전체적으로 분위기가 확 죽었습니다. 

그러면서 점점 프리미엄이 붙고, 먼저 진건지구가 불을 붙이면서 지금지구로 넘어왔습니다. 지금지구로 분양이 들어가면서 다산신도시의 이름이 더 알려지게 되었습니다. 

미사강변도시의 경우에는 분양할 때 미분양이 있었지만 다산신도시 같은 경우는 미분양이 한 단지도 없었습니다. 시기도 좋았습니다. 경기가 풀려나갈 때 분양을 했기 때문이죠. 

미사 같은 경우는 실수요가 많았다면 다산신도시의 경우는 투자자들이 많았다고 합니다. 미사강변도시는 처음 분양할 때 싸다는 생각을 하지 않고 들어간 반면에 다산신도시의 경우는 모두가 싸다고 생각하고 들어갔습니다. 싸다고 생각이 들면 분양권 투자를 하는 분들이 들어가기 마련입니다. 

진건지구 vs 지금지구

진건지구에는 역세권이라는 프리미엄을 가지고 있는 단지들이 보입니다. 아이파크의 경우 역에서는 멀지만 초, 중, 고등학교를 끼고 있습니다. 

지금지구의 경우에는 한강 프리미엄을 가질 수 있습니다. 한강 뷰 같은 경우는 마찬가지로 시세가 높습니다. 학교도 잘 되어 있어서 학원가가 생긴다면 지금지구에 생기지 않을까 생각됩니다. 

지금지구의 경우 아직 단지가 입주를 안했습니다. 택지지구 특성상 입주를 할수록 프리미엄은 올라갑니다. 실제적으로 프리미엄은 계속 상승하고 있습니다. 

다산신도시에 채워지는 수요로는 서울이나 구리에서 많이 넘어오고 있습니다. 대형 평수가 많이 없고 중소형 평형이 많아서 수요층으로 서민층이 많을 것으로 보고 있습니다. 

교통 

현재 암사가 종점인 지하철 8호선이 연장 공사 진행중입니다. 연장만 되면 8호선도 지나가고, 밑에 경춘선도 있습니다. 특히 8호선의 경우 잠실까지 갈 수 있기 때문에 강남 접근성도 좋아집니다. 새로운 서울 출퇴근 부지가 될 수 있는 가능성이 있습니다. 

미사강변신도시의 경우 강동구의 확장 개념입니다. 반면, 다산신도시의 경우는 경기도 수요입니다. 구리와 남양주의 수요를 받는 도시입니다. 경기도의 다른 지역 보다는 비싸지만 서울보다는 싸야 하는 것이 맞습니다. 그런 면에서 봤을 때 시세는 미사보다는 다산이 싸야 합니다. 

별내신도시

별내신도시의 경우 처음에는 명품 신도시라고 해서 비싸게 분양했습니다. 다산 신도시가 채워지면서 전체적으로 살기 좋아지는 도시로 변모하게 되고 있습니다. 별내 같은 경우는 큰 상업시설이 없습니다. 상업시설이 들어오려면 접근성이 좋아야 하는데요. 접근성이 좋으려면 전철이 들어와야 합니다. 별내선이 별내신도시까지 가기 때문에 별내선이 들어오게 되면 상업시설이 활성화될 것으로 보입니다. 개통은 2020년 목표로 공사 진행 중입니다. 물론 개통은 늦어지라고 있는거긴 하지만요. ㅠ