부동산펀드 리츠에 대한 궁금증

부동산펀드 리츠에 대한 궁금증

오늘은 리츠 공부 좀 해보겠습니다.

리츠란 부동산을 공동 구매 하는 것입니다. 

친구들 100명이 모여서 저 빌딩을 사볼까 하는 것입니다.

1억씩 내면 100억이니깐 100억 짜리 빌딩을 살 수 있는 것입니다. 

대출 좀 끼면 더 비싼 것도 살 수 있고요. 

친구들끼리 모으면 좋은 빌딩, 나쁜 빌딩 고르기가 어려우니까 부동산 투자를 전문적으로 하는 회사에 투자를 하면 임대료가 나오게 되는데, 그 임대료를 비율별로 나누게 됩니다.

혹은 빌딩을 싸게 샀다가 비싸게 팔았을 때 차익이 발생하는데요. 

이 역시도 비율대로 나눠줍니다.

펀드와 비슷한 개념인데요. 

주식처럼 상장돼서 주식처럼 거래한다고 생각하시면 되겠습니다.

부동산펀드 리츠에 대한 궁금증

그런데 과거에는 49인 이하인 사모펀드 중심으로 했었습니다.

요즘 큰 손들 많아서 49인만 모여서 건물 하나 사는 것은 문제 없었습니다. 

그리고 중간에 자기가 투자한 2억을 빼서 나가고 싶을때 건물 한 부분을 떼서 줄 수 없으니까 일반인을 대상으로 한 공모는 어려웠는데요.

앞으로는 일반인들에게 공모해서 팔때는 주식시장에 팔듯이 팔 수 있게끔 활성화 시켜주는 방안이 새로 나왔습니다.

그냥 활성화 시켜면 안할 수 있으니 공공시설에 민간사업자를 설정할 때 리츠에 우선권을 준다고 합니다.

또는 개인투자자한테는 보통 배당소득세를 15.4%를 내야 하는데 리츠의 경우에는 9%로 분리과세해줍니다. 

금융소득 많으신 분들은 종합소득세가 불안하실텐데 이 부분에서 세금 혜택이 있습니다.

듣다보면 이자소득 9%면 무엇이 그렇게 큰 이익인가 하실텐데요.

1년에 배당소득이 2,000만 원 이상이면 금융종합소득과세 되면 들어온 돈의 40%를 세금으로 내야 하는데 이 부분을 9%만 내면 된다고 하니 고마운 상품입니다.

공모리츠가 있기는 있었는데 현재 상장되어 있는 것은 5개밖에 없습니다.

그 중에서도 배당이 예금 수준으로 나오는 것이 2개 밖에 안됩니다.

그러다보니까 하고 싶어도 선택의 폭이 없었습니다.

투자를 하고 싶어도 투자 대상이 없었던 것이 현실입니다. 

왜 안나왔었나요?

사모 시장이 활성화 될 수 밖에 없는 게 투자 규모가 소액입니다. 

1,500억~2,000억원은 물론 큰 돈이지만 리츠를 굴리는 입장에서 보면 사실은 여러 투자자가 모이게 되면 의사결정 과정이 복잡해집니다.

건물을 사고 팔려면 주주의 결의가 있어야 하거든요.

그런데 사람들이 많을 수록 의사 결정 과정이 오래걸리고요.

자금도 소액인데 여러 사람이 모이면 피곤하기 때문이죠. 

49인 이하 라는 사람으로 표현이 됐지만 주로 연기금이나 공제회의 큰 돈들이 들어와서 운영돼던 것이 일반적입니다.

이런 리츠가 앞으로는 일반인들에게도 열린다고 합니다.

올해 중으로 큰 리츠가 3개 정도 나온다고 합니다.

장점은 이렇습니다. 

소액으로 부동산에 투자할 수 있고요.

액면가 5,000원 정도에 공모가 되니까요.

나오는 이자에 대해서 세금도 적고요.

그리고 일반적으로 부동산 거래하는 것보다 쉽고 편하게 현금화 시킬 수 있습니다.

이런 부분들에 장점이 있습니다.

단점도 여러가지가 있습니다.

실제로 부동산에 투자하는 것과 동일한 위험이 있습니다.

예를 들어 빌딩을 한채 가지고 있는 건물주의 리스크는 공실 우려일 것입니다.

한 층에 세입자가 안들어와서 공실이 발생하면 그만큼 배당이 줄어들게 되는 것이죠.

임대료가 밀리게 되는 위험도 존재합니다.

이런 부분의 리스크는 직접 투자와 똑같이 갖고 있습니다.

어떤 빌딩을 사는 리츠인지 확인하는 판단이 필요합니다.

친절하게도 리츠 회사가 홈페이지에 투자보고서가 아주 상세하게 나와 있습니다.

또한 여기뿐만 아니라 리츠협회나 리츠정보시스템 이라는 홈페이지가 있는데 공모가 되기 전에 투자 보고서를 읽어 보실 수 있습니다.

실제로 내가 그 건물을 산다는 마음가짐으로 보고서를 꼼꼼하게 살펴보시고 투자하셔야겠습니다.

올해 말에 나오는 리츠는 백화점이 갖고 있던 롯데마트 건물을 팔고, 백화점은 그 대신에 월세를 들이겠다는 계획입니다. 

그리고 나중에 만기가 되면 이 백화점 건물을 팔아서 그 돈을 가져가는 계약입니다. 

백화점이 망할 거 같지는 않습니다만 문제는 그 마트 건물을 투자자들이 인수해서 빈 건물을 어떻게 운영할지가 관건입니다. 

보통 이런 경우에는 해당 건물이 다른 용도로 사용될 수 있느냐가 중요합니다. 

도심지에 있는 건물이면 리모델링해서 다른 용도로 사용할 수 있겠지만 한적한 동네에 있는 마트였다면 쉽지 않을 것으로 보입니다. 

그래서 보통 이런 건물은 감정평가 대비 10~20% 정도 할인된 가격에 구입한다고 합니다. 

그러나 이번 경우는 해당되지 않습니다.

리츠의 만기는 없지만 리츠에 담겨 있는 자산의 임대 만기가 끝났을 떄 자산의 가치가 어떻게 변할지가 중요하겠습니다.

또한 좋은 물건이면 시장에 나오겠습니까 라는 의구심도 있는 것이 사실입니다.

리스크가 없는 물건이라고 한다면 사기라고 보셔야겠습니다.