부동산대출 2000조 리스크관리 필요하다

부동산 대출 2000조, 리스크 관리 필요하다

한국은행이 금융안정보고서 라는 것을 주기적으로 보고하는데요. 이게 우리나라 금융상황, 부채상황에 대한 일종의 건강진단 보고서라고 보시면 되겠습니다. 이 안에는 어떤 걱정이 들어 있는지 알아보도록 하겠습니다.

부동산대출 2000조 리스크관리 필요하다

금융안정보고에서 어떤 점이 걱정거리였나요?

금융안정보고서에는 항상 들어가는 항목이 있습니다. 가계나 기업의 신용이라던가 채권, 주식, 부동산 시장에 대한 내용이 들어갑니다. 그리고 이와 별개로 특별부록처럼 참고 라는 이름으로 들어가는 부분이 있는데요. 사실 이 참고 부분이 한국은행이 그 당시 상황에서 가장 걱정하고 주목하고 있는 부분입니다. 

이번에 들어간 부분의 섹션을 보면 저소득자영업자대출, 부동산금융익스포저, 미분양주택, 국내은행 상업용부동산대출 등이 있습니다. 자주 언급된 것처럼 최근에 한국은행이 가장 걱정하고 있는 부분은 우리나라 부동산과 관련된 가계와 기업의 대출 그리고 이와 관련된 리스크 입니다. 쉽게 말해서 부동산 대출이 가장 걱정이라는 것입니다. 

부동산 대출 규제는 강하지 않나요?

가장 넓은 범위의 가계 빚 통계라고 해서 가계신용 이라는 것이 있는데요. 대출을 받기 어려워지다 보니깐 가계신용의 증가세가 많이 둔화되었습니다. 가장 빠르게 증가했던 것이 2016년이었는데요. 그때는 전년 동기 대비 12%를 기록했습니다. 올해 3분기 같은 경우에는 3.9%로 4% 아래로 떨어졌습니다. 

그럼에도 불구하고 오늘날 왜이렇게 부동산과 관련된 부채 문제를 걱정하고 있는가 살펴볼 필요가 있는데요. 그것은 전통적 의미의 가계부채는 둔화되었지만 다른 경로를 통한 부채, 특히 기업부채 라던가 금융과 관련된 부채의 증가 속도가 오히려 빨라졌기 때문입니다. 

최근에 한국은행에서 중시하고 있는 지표가 하나 있는데요. 부동산 금융 익스포저 라는 것입니다. 부동산 가격 하락 시에 영향을 받을 수 있는 대출과 금융을 모두 합한 지표인데요. 구체적으로는 부동산과 관련된 가계여신, 주택담보대출, 중도금대출, 전세자금대출 등이 여기에 포함됩니다. 부동산과 관련된 기업여신, 특히 부동산업대출금, 프로젝트파이낸셜대출 등이 포함됩니다. 마지막으로 부동산과 관련된 금융상품 자산유동화증권, 부동산펀드 리츠에 대한 투자금액이 여기에 포함됩니다. 

이러한 부동산 금융 익스포저의 연평균 증가율은 2014년~2018년까지 12.1%였는데요. 이 기간 동안 면목GDP 증가율이 4.8%였으니깐 2.5배에 달하고요. 전체 가계 빚이라고 말씀드렸던 가계신용의 증가율이 6.1%이니깐 전체 가계 빚이 늘어나는 속도보다도 부동산금융익스포저 증가 속도가 2배 이상 빨랐던 셈입니다. 

익스포저 라는 것은 대출을 뜻하나요?

금융 기관 입장에서는 돈을 빌려준 대출금, 그리고 돈을 빌리신 분들 입장에서는 빚에 해당이 됩니다. 그 뿐만 아니라 부동산과 관련되어 많이 확산되고 있는 투자 상품들, 앞서 말씀드린 MBS, 리츠, 부동산펀드 등이 해당됩니다. 

꼭 대출이든 아니든 상관없이 부동산 가격이 하락했을 때 영향을 받는 모든 금융을 포함한다고 생각하시면 됩니다. 대출이면 좀더 위험한 것이겠지요. 

한 마디로 가계 대출은 정책으로 인하여 많이 늘지 않았지만 부동산과 관련된 금융상품들이 많아지면서 부동산과 금융이 같은 흥망성쇠할 수 있는 공동 운명체가 되어 버린 점이 걱정이라는 것입니다.