아파트 재건축 재개발 절차

아파트 재건축 재개발 절차

아파트 재건축 재개발 절차

재개발, 재건축 차이점

재개발, 재건축의 공통점 부터 말씀드리겠습니다. 둘 다 새 아파트를 받기 위해서 하는 것입니다. 이것이 핵심입니다. 새 아파트를 받을 것이라는 기대를 하지만 못 받으면 힘든 것이죠. 

재개발, 재건축에 차이점은 이름에 있습니다. '다시 재'. 다시 하는데 개발을 할 것인지 건축만 할 것인지 입니다. 건축은 건물만 짓을 테니 주변 인프라가 변하지 않습니다. 재개발은 토목입니다. 땅을 다시 파야 하기 때문에 주변 인프라를 다시 만드는 것입니다. 

들어만 봐도 재건축 보다는 재개발이 더 힘들겠죠. 다만 건축은 공공성이 떨어진다고 정부가 생각합니다. 자기 집을 그냥 다시 짓는 것이니까요. 재개발은 하고 나면 공원도 생기고 인프라가 생겨 공공성이 더 있다고 생각하는 것입니다. 

이런 공공성 있는 작업을 정부가 해야 하는데 민간이 하다보니깐 규제가 들어가는 것입니다. 그래서 재건축은 초과이익환수제가 있고, 재개발은 없는 것입니다. 어차피 다 새 아파트 받는 것은 똑같은데 개발을 하느냐 아니면 건축만 다시 하느냐 이 차이입니다. 

재개발, 재건축 진행 절차는 어떻게 되나요?

기존에 있던 집을 뜯고 새로 짓는 것입니다. 그러니까 그 집을 함부로 뜯을 수 없으니까 어디서부터 어디까지 하라는 지구 지정이 있습니다. 이 안에 있는 집을 부수고 새로 짓겠다는 지구 지정을 해주면 추진을 해야 되잖아요? 그래서 추진위원회가 만들어 집니다. 

이렇게 하고 싶은 사람들, 저렇게 하고 싶은 사람들이 많아서 추진위원회도 여러개가 생기지만 그 중에 제일 지지를 많이 받는 것이 조합이 되는 것입니다. 조합은 법인입니다. 헌 빌라나 헌 아파트를 주고 새 아파트를 받는 것인데 줄 때 받는 사람이 필요하니깐 조합을 설립해서 개인 재산이 조합으로 들어가도록 하는 것입니다.

조합이 만들어지면 어떻게 지을지에 대해서 결정해야 합니다. 몇 세대를 지을 것이고, 25평은 몇 개, 32평은 몇 개 등과 같은 사업에 대한 계획을 넣어서 시청에서 허락을 해주는 것이 사업시행 인가 입니다. 구획지정→조합설립→사업시행인가 입니다. 

사업시행 인가 전에 누가 지을 것인지 시공사를 선정하고, 서울시는 사업시행 인가 이후에 시공사를 선정합니다. 이렇게 브랜드가 결정되는 것입니다. 

그 다음에 중요한 것이 이제 계획이 다 나왔으니 철거하고 건물을 올려야 하잖아요. 헌 빌라를 조합에 공짜로 주지 않습니다. 감정평가를 하고 25평을 받을지, 32평을 받을지 신청을 하게 됩니다. 이것이 조합원 분양신청입니다. 이런 것들을 최종적으로 확정하는 단계가 관리처분 인가 입니다. 

이제는 진짜로 공사를 하는 것입니다. 그 전에 이주 및 철거를 합니다. 마지막으로 분양, 입주 단계로 진행이 됩니다. 

결과적으로 진행 절차는 아래와 같습니다. 

구획지정→추진위원회→조합설립→사업시행인가→관리처분인가→이주→철거→분양

재개발 재건축은 시간은 얼마나 걸리나요?

아주 빨리 해도 10년이라고 보시면 됩니다. 조합설립 이후에 빠르면 5년내에 되는 곳도 있지만 대부분은 그 때 상황에 따라 다릅니다. 요즘 같이 분위기 좋을 때는 빨리 되지만 분위기 안좋을 때는 아예 안되는 경우도 많습니다. 

은마아파트의 경우는 10년이 지난 지금까지도 아직 진행을 못하고 있습니다. 이제 은마아파트는 재건축을 하면 안되는 아파트로 일종의 상징성을 가지게 되었습니다. 만약 은마아파트가 재건축이 되면 다른 주변 아파트들이 다 너도나도할 것 없이 따라 붙을 것이기 때문인데요. 

처음부터 은마아파트는 욕심을 많이 부려서 정부의 타켓이 되었습니다. 그 당시 주변 아파트들은 조용히 다 재건축을 했거든요. 

시간이 오래 걸리는 결정적인 요인

결국 목표는 새 아파트를 받는 것인데요. 새 아파트를 받으려면 재개발, 재건축의 출구는 일반 분양입니다. 분양 시장이 좋아야 합니다. 이것이 진행 속도를 결정합니다. 사업성이랑 속도는 연결되어 있습니다. 사업성이 좋으면 속도도 빠르게 됩니다. 

사업성이란 입지와 연관되어 있기 때문에 타고난 것입니다. 건물을 밀고 나면 땅 밖에 안남기 때문에 사업성은 타고 나는 것이라고 할 수 있습니다. 속도는 그때 시장의 분위기에 많이 좌지우지 됩니다.